Créé il y a huit ans par Joseph Châtel et Joël Vacher, Pierre Premier Gestion conserve ses spécificités : investir de façon opportuniste au sein de véhicules pouvant s’appuyer sur l’effet de levier du crédit et réserver ses solutions d’investissement aux investisseurs privés fortunés. Entretien avec Gérald Prouteau, son directeur du développement et associé fondateur, qui annonce une imminente prise de participation au sein d’une autre société pour lancer une SCPI commune.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous représenter votre société, Pierre Premier Gestion ?Gérald Prouteau : Pierre Premier Gestion est une société de gestion créée en 2016, à l’initiative de Joseph Châtel et de Joël Vacher, et désormais constituée de dix-sept personnes. Nous dépassons aujourd’hui les 800 millions d’euros d’actifs sous gestion et nous maîtrisons l’ensemble de la chaîne de valeur : de l’investissement jusqu’à la gestion. Nous gérons ainsi plus de deux cents biens immobiliers, aux deux tiers des actifs de commerce, le reste étant très diversifié (bureaux, locaux d’activité, data centers, murs et fonds d’hôtels). Pierre Premier Gestion s’adresse à une clientèle d’investisseurs particuliers fortunés, avec une distribution qui repose principalement sur les cabinets de conseil en gestion de patrimoine et de family office.Nous proposons une gamme de trois OPCI professionnels : - BK OPCI (notre plus gros véhicule, avec près de 400 millions d’euros d’actifs immobiliers et des performances en ligne avec le business plan ; + 8,53 % -Part A en 2023) ;- PPG Retail (près de 175 millions d’euros d’actifs immobiliers ; + 7,78 %-Part A en 2023) ;- et PPG Croissance (plus de 80 millions d’euros d’actifs immobiliers ; + 8,59 %-part A en 2023).Parallèlement, nous avons également commercialisé deux fonds de capital-investissement immobilier, le FPCI PPG Hôtel Premier et le FCPR PPG Valeur Immo répondant au dispositif de l’apport-cession.
Pour quelles raisons ne vous adressez-vous pas aux investisseurs institutionnels ?Nos différents fonds ne sont pas adaptés à cette typologie d’investisseurs, compte tenu de l’utilisation de l’effet de levier de la dette bancaire supérieure à 50 %. Nous souhaitons aujourd’hui élargir notre socle de clientèle et proposer à ces investisseurs des produits adaptés à leurs attentes.
Quelle stratégie mettez-vous en œuvre au sein de vos différents fonds immobiliers ?Ces fonds sont positionnés sur des actifs de rendement. Leur performance est ainsi construite via la perception de loyers, mais aussi via l’effet de levier de la dette bancaire. Nos locataires sont ainsi des enseignes de premier plan : Burger King pour BK OPCI, mais aussi Grand Frais ou encore Centrakor pour PPG Retail ; ou encore de belles PME dans le cadre de nos actifs de bureaux. Nous opérons sur toute la France, majoritairement en région, dans des villes comme Orléans, Metz, ou encore Aix-en-Provence.Pour nos trois OPCI professionnels, nous collectons toujours dans des volumes limités, notamment avec un montant de souscription limité à 250 000 euros par investisseur. Cette démarche vise à préserver la liquidité des fonds et à permettre à un investisseur de sortir sans pénaliser la stratégie du fonds et les porteurs souhaitant rester investi.
Un mot sur la philosophie de gestion développée au sein de vos fonds de capital-investissement immobilier ?Il s’agit de prendre des participations le plus souvent minoritaires, en co-investissement avec des opérateurs expérimentés dans des opérations murs et fonds sur le secteur de l’hôtellerie super-économique, de marchand de biens ou de promotion immobilière. Nous restons ainsi des acteurs passifs, mais avec un œil d’investisseur financier expert de ces secteurs. Nous avons créé deux fonds qui ont collecté chacun une vingtaine de millions d’euros.Aujourd’hui, eu égard au contexte du marché immobilier et des règles de mise en œuvre complexes sur les plans capitalistique, réglementaire et fiscal, nous ne proposons plus actuellement ce type de fonds, dont les opérations sont réalisées dans le cadre très contraignant d’un FCPR éligible au dispositif du 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI).
Quel regard portez-vous sur le marché immobilier actuellement ?Même si nous ne considérons pas que nous sommes entrés dans une crise immobilière majeure, le contexte actuel nous invite à plus de prudence.Certaines classes d’actifs, au premier rang desquelles se situe le bureau, sont actuellement mises de côté par les investisseurs, parfois à raison, mais aussi parfois à tort. Leur manque de liquidité peut créer des opportunités d’investissement, avec des baisses de prix très marquées, notamment lorsqu’il s’agit d’investisseurs contraints. Sur le commerce, même si les volumes ont fortement baissé, les investisseurs demeurent actifs, et nous n’observons pas encore de gros décalages de prix. Parallèlement, nous observons deux éléments qui peuvent impacter notre marché:d’une part, les anticipations d’inflation aux Etats-Unis sont moins favorables que prévu ; d’autre part, le déficit budgétaire de la France peut avoir un impact négatif sur l’OAT dix ans. Ces deux éléments pourraient pénaliser le marché immobilier qui est corrélé au marché des taux.Dans ce contexte, nous nous montrons plus sélectifs et opportunistes, et nous n’hésitons pas à nous montrer contrariants, comme nous l’avons fait lors du lancement du FPCI PPG Hôtel Premier sur l’hôtellerie en pleine crise sanitaire. Par exemple, nous cherchons à dénicher des opérations très en amont, notamment auprès de promoteurs. Dans ce cadre, nous pouvons accompagner des opérations en acceptant un différé de paiement des loyers, ce que ne peuvent pas faire des SCPI par exemple.Enfin, nous considérons que les conditions actuelles de crédit à moyen-long terme ne sont pas si défavorables, même si le spread de taux entre le rendement des actifs et les taux d’emprunt ne s’est pas reconstitué.
Pourriez-vous lancer prochainement des solutions d’investissement destinées à une clientèle plus « grand public » ?Effectivement, nous envisageons une association avec un autre acteur régulé afin de créer ensemble une SCPI diversifiée et investie, tout d’abord, sur le marché français. Il s’agit ici d’une rencontre entre professionnels qui s’apprécient.Sa commercialisation serait assurée par Pierre Premier Gestion, probablement pas via l’assurance-vie, eu égard au contexte du marché de la pierre-papier.
