Parallèlement au lancement de sa première SCPI, Mata Capital crée Osmo, une plate-forme dédiée aux épargnants. Foulques de Sainte Marie, Managing Director de Mata Capital IM et gérant, présente les raisons de ce lancement et la stratégie d’investissement d’Osmo Energie.
Investissement Conseils : Pour quelles raisons Mata Capital IM a décidé de lancer une marque dédiée aux investisseurs privés ?Foulques de Sainte Marie : Lors de sa création en 2015, Mata Capital IM avait comme ambition d’être un pure player de l’immobilier destiné à une clientèle d’investisseurs institutionnels et de groupes familiaux. Depuis, la société a grandi, pesant 2 milliards d’euros d’encours à fin décembre dernier, avec trois bureaux (Paris, Hambourg et Lyon) et une cinquantaine de collaborateurs. La société est également devenue indépendante à l’occasion de la sortie du groupe Primonial de notre capital, et est désormais détenue à 100 % par ses managers.C’est en 2022 que nous avons diversifié notre base de clients en nous adressant à la clientèle retail via deux sociétés civiles accessibles au travers de l’assurance-vie (MCF Immocap Value et MCF Immocap Value GV) et qui investissent dans les fonds thématiques de Mata Capital IM. Ces deux fonds commercialisés avec Oddo BHF chez Oradéa Vie et Génération Vie ont connu un franc succès, avec un total de 300 millions d’euros collectés depuis leur création, et de belles performances : 4,61 % en 2023, 8,14 % en 2022 et 5,75 % en 2021 pour MCF Immocap Value et 4,12 % l’an passé pour MCF Immocap Value GV. Or les approches sont bien différentes entre les investisseurs institutionnels et les épargnants privés:les enjeux sont différents, le rythme de commercialisation n’est pas le même… Nous avons donc choisi de bien séparer les deux activités en créant Osmo, une plate-forme de distribution destinée au grand public, qui s’appuiera sur une équipe dédiée et qui lance sa première SCPI, Osmo Energie.
En quoi le moment est propice au lancement de cette SCPI ?Le marché immobilier est par nature cyclique, avec des phases de hausse et d’autres de baisse. La période 2022-2023 a été celle d’une crise protéiforme qui a plongé l’immobilier dans un cycle baissier. La crise économique (faible croissance, forte inflation, hausse brutale des taux, etc.) a entraîné une crise immobilière, avec une baisse importante des volumes investis (-50 % dans l’immobilier tertiaire l’an passé) et une baisse des prix. Dès lors, la pierre-papier n’a pas échappé à ce contexte morose, avec comme conséquences des soucis de liquidité sur certains fonds et des baisses de valorisation.Pour autant, le momentum de marché nous paraît aujourd’hui favorable au lancement d’un nouveau véhicule car il permet de capter des biens immobiliers avec une certaine décote. En effet, les vendeurs semblent aujourd’hui prêts à arbitrer, en réduisant le prix de leurs actifs. Dans ce contexte de fin de cycle baissier, nous sommes en mesure d’investir de façon opportuniste et agile, aussi bien en France qu’en Europe, les marchés n’ayant pas tous le même timing d’ajustement de leurs économies et des prix immobiliers.
Quelle est la philosophie d’investissement de votre fonds ?La SCPI Osmo Energie a vocation à investir dans toutes les classes d’actifs immobilières (hors résidentiel), en France et en Europe, ce en prenant en compte les nouveaux usages de l’immobilier, notamment ceux relatifs à la sobriété énergétique et à la décarbonation. Cette démarche nous permet ainsi de pouvoir classifier le fonds en article 9 selon la réglementation SFDR. Cette approche d’investisseur durable best-in-progress s’appuiera à la fois sur la sobriété énergétique, notamment en incitant les locataires à modifier leurs usages et leurs comportements, et l’efficacité énergétique via des modifications ou des changements d’équipements. Deux indicateurs seront principalement suivis:l’intensité énergétique et l’intensité carbone grâce à un partenariat avec la société Deepki, spécialiste du pilotage et de la collecte de données.Notre portefeuille sera diversifié, avec l’objectif d’avoir un grand nombre d’actifs en portefeuille. Nous investirons en effet sur des biens allant de 1 à 15 millions d’euros tout d’abord, et jusqu’à 25 millions d’euros dans un second temps lorsque la taille du fonds nous le permettra. L’objectif est ici de mutualiser le risque locatif et d’abaisser le ratio d’emprise des biens en portefeuille. Pour investir, nous aurons recours à la dette jusqu’à 40 % en théorie, mais dans la pratique nous comptons ne pas dépasser les 25 à 30 %.
Quel est son objectif de performance ?Il est ambitieux, puisque nous visons à délivrer un rendement de 6 % par an sur le long terme (objectif non garanti), net de frais et brut de fiscalité, laquelle pourrait être allégée grâce à la dimension européenne qu’aura le fonds.En effet, à terme, le fonds sera constitué à 50 % d’actifs basés en France et 50 % en Europe.
Comment ce fonds sera-t-il distribué ?La SCPI sera commercialisée uniquement via des cabinets de conseil en gestion de patrimoine. Elle ne sera pas référencée dans les contrats d’assurance-vie, ni ouverte aux institutionnels – ou dans des proportions très encadrées:montant limité, durée de détention ferme, entre autres –, car nous nous sommes bien rendu compte que cela avait bousculé certains véhicules l’an passé. La SCPI Osmo Energie se veut accessible. Cela passe par la digitalisation de la souscription via notre propre plateforme et l’ouverture à d’autres plates-formes de souscription, mais aussi par un minimum d’investissement fixé à une part, soit 300 euros. Le fonds sera également ouvert aux souscriptions démembrées. La SCPI se veut également moderne dans son fonctionnement avec le versement du dividende possible mensuellement, le réinvestissement automatique du dividende ou encore la décimalisation des parts.
Où en êtes-vous dans vos premiers investissements ?Nous avons déjà collecté une vingtaine de millions d’euros grâce à la mise en place d’une période de souscription « sponsor ». Nous avons aujourd’hui sécurisé pour une quinzaine de millions d’euros d’investissements, majoritairement du commerce, mais nous observons également des opportunités dans les bureaux et les locaux d’activité. Nous avons signé une première acquisition : un actif de commerce dans le sud de la France sur lequel nous pourrons réaliser 80 000 euros de travaux qui permettraient de réduire de 20 à 25 % la consommation d’énergie du bâtiment.A terme, notre portefeuille devrait être davantage investi dans des immeubles commerciaux, plutôt des actifs situés à la périphérie de grandes agglomérations, autour de 45 %, et des bureaux, autour de 30 %.
Un mot sur les frais et le délai de jouissance ?Le délai de jouissance a été fixé à cinq mois. Quant aux frais, nous avons fait le choix de pratiquer une commission de souscription à l’entrée de 12 % TTC et des commissions de gestion de 10,80 % TTC. En effet, nous estimons qu’au bout d’un certain temps de détention, autour d’une dizaine d’années, cette formule est plus favorable à l’investisseur que celle consistant à supprimer la commission de souscription et d’augmenter les frais de gestion. Or la pierre-papier doit s’envisager sur le très long terme… Ce choix vise également à nous permettre d’avoir les moyens d’investir dans notre plate-forme et de proposer une qualité de service élevée, dès notre lancement.
