Après avoir dépassé le milliard d’euros d’encours l’an passé pour ses fonds grand public, Norma Capital fête cette année son dixième anniversaire. Entretien avec son président, Faiz Hebbadj, qui présente ses convictions d’investissement et les trois SCPI distribuées par les professionnels du patrimoine.
Investissement Conseils : Quel regard macroéconomique portez-vous sur le marché de la pierre-papier ?Faiz Hebbadj : Les SCPI ont connu un important succès à partir de 2009-2010, avec une accélération régulière de la collecte pour atteindre les 10 milliards d’euros en 2022. Or, avant cette période, c’est-à-dire avant la crise de Lehman Brothers, la collecte annuelle était inférieure à 1,5 milliard d’euros par an… L’environnement a en effet bien changé, avec des supports différents et une distribution plus aisée via l’assurance-vie, alors que les rendements des fonds en euros s’effondraient, un seuil d’accès beaucoup plus accessible, ou encore la possibilité d’investir de façon démembrée. Tous ces éléments ont quelque peu fait perdre de vue la réalité des SCPI qui ne sont pas un produit liquide, mais un placement sur le long terme. Fin 2022, l’explosion du taux sans risque a mécaniquement perturbé les valeurs des immeubles avec les conséquences que l’on connaît… Nous considérons que la collecte a été trop importante sur les SCPI et que le principe de diversification, essentiel dans toute stratégie d’investissement, n’a pas été suffisamment respecté. Certains véhicules sur le marché ont acquis des immeubles immenses à des taux de rendement très bas, ce qui a causé la baisse de leur valorisation. Notre politique de gestion a toujours été de bien diversifier nos patrimoines, que ce soit en termes d’usage, que de géographie ou de taille d’immeuble. Au final, nous n’avons pas eu besoin de baisser la valeur de nos parts. Cela ne veut pour autant pas dire que la valorisation de nos immeubles n’a pas fluctué. En effet, nous avons toujours une politique sous-cotée de notre prix de parts, tant sur Vendôme Régions (2,2 %) que sur NCap Education Santé (1,5 %), cela n’est pas encore visible sur NCap Continent, car c’est une SCPI en création. Ainsi, si certains de nos immeubles se sont dévalorisés, d’autres ont bien résisté, comme des immeubles de commerce alimentaire bien placés, des locaux d’activités ou des bureaux bien situés et inférieurs à 10 000 m2. Aujourd’hui, selon les premiers résultats de nos expertises à fin décembre, il semble que nous sommes arrivés au point bas du marché. Par ailleurs, ne pas être accessible via l’assurance-vie nous a permis de préserver nos fonds des rachats, tout comme la faible part d’investisseurs institutionnels investis dans nos SCPI (moins de 2 %). Par exemple, la décision de refuser un investissement de 100 millions d’euros de la part d’institutionnels n’avait pas été facile à prendre à l’époque, en 2022. Aujourd’hui, nous nous en félicitons ! En effet, en tant que société de gestion détenue par ses managers, nos intérêts sont totalement alignés avec ceux de nos associés, sur le long terme.
Pourriez-vous nous présenter vos trois SCPI ?Vendôme Régions est notre SCPI historique, diversifiée sur des bureaux, commerces et locaux d’activité. Pour 2025, nous allons diversifier son patrimoine avec de l’hôtellerie haut de gamme. Dix ans après sa création, elle vient de franchir le milliard d’euros de capitalisation et compte plus de vingt-cinq mille associés. Sa collecte brute s’est élevée à 135 millions d’euros l’an passé (110 millions d’euros nets). Côté performance, son TRI atteint plus de 5,81 % sur dix ans et est autour de 5,49 % sur cinq ans. Le taux de rendement devrait atteindre 5,72 % pour 2024 car nous avons réalisé la majeure partie de nos investissements lors du second semestre. Vendôme Régions se veut relativement peu endettée, moins de 15 %. En 2019, nous avons lancé NCap Education Santé (anciennement Fair Invest) qui a dépassé les 100 millions d’euros de capitalisation (21 millions d’euros de collecte brute, 16 millions d’euros de collecte nette l’an passé). Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCPI spécialisée sur deux thématiques (pas d’Ehpad), avec des investissements, d’un côté dans des maisons médicales, des pharmacies, des cliniques, des laboratoires d’analyses, entre autres, et de l’autre côté principalement des écoles et des crèches. Ce fonds, qui a été le premier labellisé ISR, vise à répondre aux objectifs d’une clientèle exigeante et qui souhaite donner du sens à ses investissements. D’ailleurs, des exclusions sectorielles sont présentes (pétrochimie, exploitations forestières, condition animale). Son taux de distribution est plus faible, autour de 4,80 %, ce qui s’explique par l’absence d’effet de levier, et le prix de la part a été réévalué de 1 % en 2023. L’an passé, la SCPI s’est ouverte sur l’Europe, d’abord en Espagne, l’Allemagne étant analysée cette année. Enfin, nous avons lancé NCap Continent en 2023 pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’un véhicule fiscalement plus attractif et à la politique d’investissement similaire à Vendôme Régions. Nous investissons dans quatre pays :- l’Allemagne, qui reste un moteur économique pour l’Europe ;- l’Angleterre, qui demeure une belle économie, malgré le Brexit. Nous y anticipons un rebond économique plus rapide qu’en zone euro. Ce marché est assez volatil et les rendements sont aujourd’hui intéressants. Il est aussi très liquide avec une forte présence d’investisseurs internationaux ;- l’Espagne, dont la tendance économique est intéressante,à la population vaste (quarante-cinq millions d’habitants) et en forte progression ;- et la Pologne, où le taux de chômage est faible, la croissance économique forte (notamment pour le secteur tertiaire) et qui jouit d’un positionnement stratégique en Europe. En revanche, nous sommes à l’écart de pays appréciés par nos concurrents, comme l’Irlande, dont la population n’est que de cinq millions d’habitants et dont l’économie dépend fortement de la finance, le Portugal, certes dynamique mais qui attire peu les capitaux étrangers, ou encore la Hollande, qui ne compte que dix-sept millions d’habitants et où la concurrence est forte entre les gérants d’actifs immobiliers. Le fonds dispose d’une capitalisation de 35 millions d’euros (15 millions de collecte brute), et son taux de distribution est de 7 % pour 2024.A l’image des nombreux récents lancements, la SCPI NCap Continent a été lancée pour profiter des opportunités actuelles de marché ?Non, il s’agissait de répondre aux besoins de nos investisseurs d’un point de vue fiscal. Les résultats de nos SCPI sont la preuve de la robustesse de nos process d’investissement et de notre capacité à traverser les cycles. Les nouvelles SCPI traverseront, elles aussi, de futurs cycles. Il est important de rester discipliné dans la stratégie de diversification, seule recette de la pérennité des valeurs.
Un mot sur vos investissements récents ?L’an passé, nous avons investi 265 millions d’euros pour nos SCPI, en France, mais aussi en Espagne et au Royaume-Uni. D’un point de vue global, nous investissons selon les cycles de marché et de façon contrariante. Par exemple, lors de la crise sanitaire, nous nous sommes portés acquéreurs de commerces, en particulier des retail parks. En France, nous sommes actuellement actifs sur le marché des bureaux, sur des immeubles biens placés dans des villes, comme Lille, Nantes, Marseille, Nice ou encore Rennes. Les taux de rendement sont actuellement élevés, et nous saisissons des opportunités dont la rentabilité se situe entre 6 et 7,70 %, contre 3,75 à 4,50 % à l’époque…
Alors que vous fêtez vos dix ans cette année, quels sont vos objectifs pour les années à venir ?Notre premier objectif est d’augmenter le nombre de nos clients et de les accompagner dans le développement de leur patrimoine en créant les produits qui correspondent à leurs attentes. Nous comptons aussi mieux faire connaître nos produits et la réalité de nos actifs. Peut-être lancerons-nous une SCPI sur le résidentiel dans les années à venir. Des travaux sont en effet menés au sein de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) pour trouver une formule qui fasse coïncider les intérêts des épargnants et ceux des personnes qui souffrent du manque de logement en France : en effet, on ne peut que déplorer l’appauvrissement actuel de cette industrie qui perd peu à peu son savoir-faire. Mais notre discipline de gestion reste le meilleur gage de confiance de nos investisseurs.
