Question issue de Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Un contrat de bail peut être rédigé et conservé par les parties (ou par l’intermédiaire d’une agence locative), voire directement devant un notaire. Quels sont les avantages et les inconvénients de cette deuxième solution ? Pourquoi signer un bail chez le notaire plutôt que sous seing privé ? Permet-il de recouvrer plus facilement les loyers impayés ? Quel est son coût ?
La rédaction d’un bail notarié, bien que plus coûteuse pour le propriétaire et le locataire, présente un intérêt double :
- elle permet d’assurer une sécurité juridique, et de ne rien oublier ;
- et elle lui confère une force exécutoire, permettant de faciliter le recouvrement des loyers impayés.
Le bail notarié est possible dans tous les cas de figure : bail d’habitation, bail commercial, bail professionnel, bail civil.
Sécurité juridique
La rédaction d’un bail lors d’une location peut s’avérer complexe au vu des nombreuses réglementations en vigueur : montant du loyer, durée, dépôt de garantie, type de location sont des éléments essentiels parfois complexes. Les parties peuvent signer un bail directement entre elles : on parlera alors d’un bail rédigé « sous seing privé ». Elles peuvent aussi recourir à un notaire qui établira un acte authentique. Il vérifiera alors que le bailleur est bien propriétaire, s’assurera de l’identité du locataire, et son acte sera conforme à la réglementation en vigueur. Par ailleurs, il réunira toutes les pièces obligatoires, par exemple : les diagnostics, vérifiera leur validité, et fera état des mentions essentielles : budget prévisionnel et répartition des dépenses et charges locatives, mention du numéro fiscal… Tous ces éléments sont susceptibles de mettre en cause la responsabilité du bailleur, voire l’annulation du bail.
Remarque : pour la rédaction du bail, les parties peuvent également bénéficier de l’assistance d’un agent immobilier. Il s’agira toujours d’un bail rédigé sous-seing privé.
Force exécutoireLe principal atout du bail notarié est qu’il est doté d’une force exécutoire, permettant au bailleur d’obtenir l’exécution forcée du paiement du loyer.
Depuis le 1er juillet 2025, il pourra agir encore plus vite, car la procédure de saisie des rémunérations est facilitée : avec la copie exécutoire que le notaire remet au bailleur, celui-ci pourra directement se tourner vers un commissaire de justice (anciennement huissier) pour saisir les avoirs du locataire sans avoir recours au juge (loi 20 novembre 2023 art. 40 et 60 ; décret du 12 fév. 2025, n° 2025-125 ; Code des procédures civiles d’exécution art. L212-2). En effet, les démarches pour recouvrer les dettes locatives ont été simplifiées et accélérées : le propriétaire n’a plus besoin du juge pour les saisies sur salaire. Une fois le titre exécutoire obtenu, le propriétaire (ou son mandataire, généralement une agence locative) peut directement saisir un commissaire de justice (anciennement huissier). Ensuite :
- le commissaire de justice met en œuvre des mesures d’exécution et adresse un commandement de payer au locataire, lui laissant 1 mois pour régler sa dette ou la contester ;
- en l’absence de paiement ou de réponse, un procès-verbal de saisie est établi et transmis directement à l’employeur du locataire ;
- l’employeur est tenu de prélever mensuellement une partie du salaire, et de reverser les montants au commissaire puis au propriétaire ;
- toutes les opérations sont désormais centralisées dans un registre national des saisies des rémunérations, garantissant transparence et non-cumul des procédures.
Remarque : le montant qui peut être saisi sur le salaire du locataire dépend du montant des ressources du locataire.
CoûtLa rédaction du bail peut entraîner des émoluments (ou des honoraires), acquittés toutes taxes comprises (TTC) et des frais supplémentaires.
Remarque : les frais de rédaction sont déductibles des revenus fonciers, pour leur montant TTC (BOI-RFPI-BASE-20-10 § 60 et 290).
Pour un bail d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation)Le coût de cet acte est encadré :
- des émoluments correspondant à la moitié d’un mois de loyer (hors charges) ;
- le montant de la TVA ;
- des frais supplémentaires s’il s’agit d’un acte complexe ;
- des frais de copies et autres formalités (pour mémoire).
Ce coût est partagé pour moitié entre le propriétaire et le locataire. Le montant imputé au locataire ne peut toutefois pas excéder un plafond au mètre carré de surface habitable du bien loué (loi 6 juil. 1989, n° 89-462, art. 5 I. al. 2).
Pour un bail commercial, bail Code civil ou bail professionnel non mixteLes honoraires du notaire sont librement fixés dans une convention d’honoraires conclue entre le notaire et les parties.
