Par Romain Welsch, président de Theoreim
Parmi toutes les classes d’actifs disponibles dans l’univers d’investissement, l’immobilier a une place à part. Il s’agit souvent d’un acte important, envisagé en direct, réalisé à crédit, dans l’optique de préparer sa retraite et/ou de bénéficier d’un avantage fiscal. Cependant, avant de se lancer dans l’acquisition d’un appartement à usage locatif, il est important de se poser la question des choix alternatifs et notamment de l’immobilier indirect.
L’immobilier papier est devenu un placement incontournable dans la constitution du patrimoine financier des épargnants. Il présente de nombreux atouts : accès à l’immobilier d’entreprise, diversification géographique, mutualisation du risque locatif, gestion professionnelle des biens immobiliers, facilité d’investissement, absence de contraintes de gestion et investissement minimum plus faible et progressif qu’un investissement en direct. Ces caractéristiques sont des atouts indéniables, encore faut-il choisir le support adapté à ses besoins. Petit tour d’horizon des produits disponibles sur le marché.
SCPI, OPCI : deux piliers incontournables de la pierre-papierLa SCPI est le véhicule idéal pour qui cherche un revenu complémentaire. Ce type de fonds, investi intégralement dans des actifs immobiliers, verse des revenus à un rythme trimestriel.
L’acquisition des parts peut se faire par recours à un financement bancaire. Cependant, la nature même des SCPI rend leurs revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ainsi, pour un foyer dont le taux marginal d’imposition est de 30 %, le coût fiscal sera de 47,2 % car la flat tax ne n’applique pas sur ces revenus. Les SCPI offrent aujourd’hui une bonne liquidité, mais en cas d’absence de collecte, les délais de remboursement des parts peuvent s’allonger. Enfin, rappelons que le prix des parts d’une SCPI est peu volatil et généralement revu une fois par an par les sociétés de gestion.
Alternative aux SCPI : les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Bien que souvent proposés au sein de contrats d’assurance-vie, certains d’entre eux peuvent être souscrits en direct. Ces véhicules ont un prix de souscription/rachat qui varie à chaque valeur liquidative et génèrent un dividende plus faible que les SCPI du fait de la composition de leur patrimoine, qui inclut une poche de valeurs mobilières et de trésorerie représentant entre 35% à 45 % de leur actif net. Les OPCI disposent de deux atouts importants : des revenus et plus-values soumis à la flat tax, soit 30 % prélèvements sociaux inclus, et une liquidité intrinsèque à quinze jours, sauf circonstances exceptionnelles.
Pour les personnes n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais qui souhaitent placer une partie de leur patrimoine sur des actifs immobiliers, l’investissement au travers de l’assurance-vie est un moyen efficace. Les SCPI et les OPCI y sont bien représentés.
Sociétés civiles : une gestion active sous forme de « fonds de fonds »Les contrats d’assurance-vie permettent également d’investir dans des sociétés civiles. Les sociétés civiles sont quasi exclusivement investies en immobilier, que ce soit directement (dans des immeubles) ou indirectement (dans d’autres fonds immobiliers). L’univers des sociétés civiles est large. Vous pouvez notamment trouver des fonds de fonds immobiliers constitués sous cette forme. Avantage de ces structures : la société de gestion sélectionne les fonds les plus performants du marché et fait évoluer l’allocation d’actifs en fonction de ses convictions de marché. Avec ces produits, vous ne vous souciez plus de l’allocation immobilière dans votre assurance-vie, le tout en bénéficiant de la fiscalité attractive de ce support. Enfin, les Sociétés Civiles n’ont généralement peu voire pas de frais d’entrée.
Avantage de l’assurance-vie, la liquidité est garantie par l’assureur. Attention néanmoins, la loi Sapin 2 a prévu des dispositions permettant de restreindre la liquidité de ces unités de compte le cas échéant. Enfin, il est important de prendre en compte le coût du contrat d’assurance-vie dans l’analyse de son placement.
FPS : une solution haut de gamme pour investisseurs avertisPour ceux qui souhaitent bénéficier d’un placement immobilier de capitalisation sans entrer dans le cadre de l’assurance-vie, les véhicules de type FPS immobiliers ont fait leur apparition. Ces véhicules, réservés à une clientèle avertie, accessibles à partir de 100 000€, disposent de davantage de flexibilité au niveau des investissements que les SCPI et OPCI, permettant ainsi de s’exposer à des stratégies plus pointues afin de rechercher une performance supérieure. Il peut s’agir de stratégies dynamiques visant à réaliser un travail important sur les immeubles, que ce soit au niveau de l’état locatif ou dans le cadre d’un programme de travaux. Généralement investis intégralement en immobilier, ces véhicules peuvent, en fonction des cas, adapter leur liquidité à la composition de leur actif. Celle-ci dépend donc généralement de la collecte et du rythme de cession des investissements. Enfin, ces véhicules bénéficient de la fiscalité attractive des revenus de capitaux mobiliers (flat tax de 30%, prélèvements sociaux inclus).
SCPI, OPCI, SC ou FPS, ces véhicules ont tous leurs avantages et inconvénients. Contrairement à un investissement en direct dans un actif immobilier, l’investissement indirect dans un fonds laisse plus de possibilités au niveau de la fiscalité applicable au placement ou au niveau des stratégies d’investissement. Un élément important reste commun à l’investissement direct et indirect : dans tous les cas, le placement immobilier doit s’envisager sur le long terme.
