Question issue de Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement dans des logements mis en location dans des zones dites « tendues ». Ce dispositif permet aux sociétés de bénéficier d’un taux réduit de TVA à 10 %, d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière ou d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant vingt ans, en fonction de l’année d’achèvement du bien.
Pour qui ?Depuis 2024, le dispositif de logement locatif intermédiaire (LLI) est également accessible aux particuliers. Cependant, l’investissement doit obligatoirement être réalisé via une société (personne morale), quel que soit son régime fiscal – impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) (CGI art. 279-0 bis A, 2° ; BOI-TVA-IMM-30 § 60).
Attention : un investissement réalisé en direct (par une personne physique) ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif.
Avis Fidroit
L’acquisition via une société peut offrir un cadre favorable pour préparer une transmission patrimoniale. Par exemple, il est possible de transmettre les parts de la société à ses enfants. La transmission des parts ne remet pas en cause les avantages fiscaux obtenus. En effet, ces avantages sont attachés à la société elle-même et non aux associés.
Quels logements ?Les logements éligibles au dispositif de LLI sont ceux destinés à la location en tant que résidence principale pour le locataire. Ces logements peuvent être acquis en pleine propriété ou en usufruit (CGI art. 279-0 bis A, 2°).
Remarque : les résidences de services (par exemple, résidences seniors ou résidences étudiantes) sont également éligibles au dispositif LLI si l’ensemble des conditions requises sont satisfaites.
Les logements doivent être situés :
- sur le territoire d’une commune classée en zone tendue (zone A, A bis ou B1) ;
- sur le territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d’intérêt national majeur pour la transition écologique ;
- dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ;
- sur le territoire d’une commune ayant conclu un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) ou une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) [CGI art. 279-0 bis A, 3° ; BOI-TVA-IMM-30 § 70].
Par ailleurs, les logements doivent être situés :
- dans une commune comptant au moins 25 % de logements sociaux (hors quartiers prioritaires de la ville - QPV) ;
- dans un bâtiment comptant au moins 25 % de logements sociaux – cette condition ne s’applique pas aux résidences de services (BOI-TVA-IMM-30 § 90).
Le bien doit être neuf, c’est-à-dire qu’il doit résulter :
- d’une construction en Vefa ;
- d’un réaménagement d’un local à usage non résidentiel en logement, avec des travaux de rénovation complète ;
- de l’acquisition d’un logement suivie de travaux visant à améliorer ses performances énergétiques. (BOI-TVA-IMM-30 § 120 à 210).
Conditions de locationLe logement doit être proposé à la location pour bénéficier du dispositif de LLI. La location peut être réalisée nue ou meublée.
Avis Fidroit
Il est possible, via une Sarl de famille, de cumuler le dispositif LLI avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette combinaison offre plusieurs avantages : bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée, notamment grâce à la déduction des amortissements, et proposer le logement à un loyer supérieur à celui d’une location nue.
Remarque : les revenus tirés des locations sont soumis à des régimes fiscaux différents selon le type de location :
- pour les locations nues : régime des revenus fonciers ;
- pour les locations meublées : régime de la location meublée (LMP ou LMNP).
La location doit être proposée à des locataires personnes physiques, dont les ressources sont inférieures à un certain seuil à la date de la conclusion du bail, et à un prix de loyer qui n’excède pas un certain plafond, qui varie selon le type de location :
- en cas de location nue : les plafonds de loyers applicables au dispositif Pinel ;
- en cas de location meublée : les plafonds de loyers du dispositif Pinel, majorés du coût mensuel de la location des meubles, soit 51,63 € TTC/mois pour un studio ou un T1 bis, + 15,08 € TTC/mois pour chaque pièce supplémentaire.
(CGI art. 279-0 bis A, b du 1° ; CGI art. 87 ; BOI-TVA-IMM-30 § 50 ; décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 fixant les plafonds de loyer mensuel pour les locations meublées prévus à l’article 279-0 bis A du CGI).
Remarque : pour les résidences de services (résidences étudiantes ou résidences seniors), il est possible de facturer, en complément du loyer, une quote-part de services, mais la part de la quittance correspondant au loyer ne doit pas dépasser les plafonds de loyers applicables aux locations meublées, avec une majoration plafonnée pour les résidences seniors accueillant au moins 75 % de personnes âgées.
En outre, la part de la quittance relative aux services non individualisés ne doit pas dépasser :
- 100 € ou 120 € pour les résidences seniors accueillant au moins 75 % de personnes âgées ;
- + 180 € en cas de présence journalière et de dispositif d’intervention d’urgence ;
- + 100 € en cas d’astreinte de nuit réalisée par un personnel attaché à la résidence.
(CGI art. 89 ; décret n° 2024-1144 du 4 décembre 2024 fixant les plafonds de la part de la quittance relative au loyer et de la part de la quittance relative aux services non individualisables prévus à l’article 279-0 bis A du CGI).
Quels avantages fiscaux ?TVA à taux réduit
L’investissement dans un LLI permet de bénéficier, lors de l’acquisition, d’un taux réduit de TVA à 10 % au lieu du taux standard de 20 %. (CGI art. 279-0 bis A ; BOI-TVA-IMM-30 § 220 et 230).
Crédit d’impôt égal à la taxe foncière
L’investissement dans un logement, dont la construction achevée à compter du 1er janvier 2023, permet de bénéficier d’une créance sur l’impôt sur les sociétés (IS) d’un montant égal à celui de la taxe foncière (CGI art. 220 Z septies ; BOI-IS-RICI-40-10).
Pour les sociétés soumises à l’IS, cette créance est à imputer sur le montant de l’IS dû par la société au titre de l’exercice au cours duquel a eu lieu la mise en recouvrement de la taxe foncière. L’imputation est réalisée au moment du paiement du solde de l’IS (BOI-IS-RICI-40-10-30 § 1 à 20).
Remarque : la taxe foncière ne peut alors pas être déduite du résultat fiscal de la société. De plus, la créance d’impôt n’est pas imposable (BOI-IS-RICI-40-10-20 § 30). Pour les sociétés exonérées d’IS ou qui n’en sont pas redevables (par exemple les sociétés semi-transparentes à l’IR), la créance leur est immédiatement remboursable (BOI-IS-RICI-40-10-30 § 30).
Rappel : les logements locatifs intermédiaires (LLI) achevés avant le 1er janvier 2023 bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant vingt ans, à compter de l’année suivant celle de leur achèvement (CGI art. 1384-0 A ; BOI-IF-TFB-10-75).
Remise en cause des avantages fiscaux
L’obtention du taux réduit à 10 % est remise en cause si le propriétaire cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions du dispositif LLI :
- au cours des dix premières années suivant le fait générateur : toute cessation de location entraîne la remise en cause du taux réduit ;
- de la 11e à la 16e : le taux réduit est remis en cause sauf en cas de cession du logement ou en cas de cession de 50 % maximum des logements ayant bénéficié du taux réduit ;
- de la 17e à 20e année : le taux réduit est remis en cause sauf en cas de cession des logements.
Il y a alors lieu de rembourser à l’administration fiscale le complément de TVA correspondant à l’écart entre le taux réduit (10 %) et le taux normal (20 %).
(CGI art. 284 ; BOI-TVA-IMM-30 § 220 et 230 ; BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 § 450).
Dans les mêmes conditions, l’exonération temporaire de taxe foncière ou la créance sur l’IS est également remise en cause. L’exonération est supprimée dès le 1er janvier de l’année du fait générateur remettant en cause l’exonération. L’exonération obtenue les années antérieures n’est pas remise en cause (BOI-IF-TFB-10-75 § 100).
Exemple
En 2020, une SCI acquiert un logement éligible au dispositif LLI pour 100 000 € HT, avec un taux de TVA réduit à 10 % (soit 10 000 € de TVA).
En 2025, le logement est vendu. La remise en cause du taux réduit de TVA entraîne les conséquences suivantes :
- la SCI doit rembourser un complément de TVA de 10 000 € (calculé comme suit : 100 000 € x (20 % - 10 %));
- le contribuable ne bénéficie plus, dès le 1er janvier 2026, de l’exonération de la taxe foncière. L’exonération appliquée antérieurement n’est pas remise en cause.
