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Le financement participatif immobilier, un outil de diversification sous utilisé

22/02/2024

S’il est un secteur qui a été chahuté en 2023, c’est celui de l’immobilier. Immobilier physique, pierre-papier ou financement participatif, toutes les composantes ont traversé un environnement adverse. Les raisons en sont connues : inflation, avec la hausse des coûts des matières premières ; hausse des taux, avec un accès au crédit restreint. Leur impact aussi : baisse des prix, retards de chantier ou difficultés à terminer la commercialisation de programmes, difficulté de certains opérateurs et de leurs sous-traitants.Dans cet environnement, le financement participatif immobilier, qui avait connu une année 2022 record avec 1,6Mds€ collectés (source Etude FPF / Mazars) est revenu sur ses niveaux de 2021, à 1,2Mds€. Avec quelques tendances qui se confirment : les projets en résidentiel restent prépondérants (77% des projets) et les marchands de biens sont les principaux opérateurs financés (61% des projets), alors que la promotion pure est en retrait. Une autre élément marquant de l’année a été l’augmentation des retards de remboursement, principalement sur des projets lancés en 2021/2022 et qui ont pris de plein fouet le double effet de la hausse des matières premières et de la raréfaction de l’accès au crédit. Mais attention : un décalage de la date d’échéance de l’obligation ne veut pas obligatoirement dire son non remboursement. Dans le cas d’un retard, une prorogation est négociée avec l’opérateur et les intérêts continuent à courir, souvent avec une majoration comme c’est généralement pratiqué chez Fundimmo.

Alors en 2024, est-il encore intéressant de faire du financement participatif sur l’immobilier ?

Tout d’abord les perspectives pour les projets lancés en 2023 semblent plus paisibles avec la stabilisation des conditions financières : l’inflation paraît maîtrisée et il est maintenant question de baisses de taux, deux leviers nécessaires au redémarrage du secteur. Par ailleurs, le contexte est devenu très favorable aux prêteurs avec des taux de rendement internes moyens en hausse à plus de 10% en 2023 (source FPF) et même 11% en ce début d’année (source Fundimmo), mais aussi en termes de sûretés, où l’obtention d’une hypothèque sur l’actif financé ou la mise en place d’une fiducie sont des éléments bien plus aisés aujourd’hui. 2024 sera donc probablement une année d’opportunités pour la dette privée et la dette privée immobilière, avec un secteur bancaire toujours en retrait.

L’utilisation de la dette privée immobilière dans une allocation d’actif

Les obligations émises dans le cadre du financement participatif offrent une alternative ou une diversification utiles aux placements traditionnels, financiers ou immobiliers, pour les personnes physiques comme pour les personnes morales, en gardant à l’esprit les risques afférents à ce type d’investissement. En effet, les taux de rendement du financement participatif immobilier se font en contrepartie de l’illiquidité du placement durant la vie de l’opération, un risque de dépassement de la durée initiale ou encore de perte en capital. Dès lors, les clés pour 2024 sont les mêmes que pour toute bonne allocation d’actif, de tout temps : bien déterminer ses objectifs de rendement, son horizon de placement (les projets vont généralement de 6 à 36 mois), le risque accepté (notamment en fonction des sûretés prises) et évidement, la diversification : avec un seuil d’accès à 1.000 euros chez Fundimmo, il est préconisé, pour une enveloppe de 10.000€, d’investir sur 10 projets à 1.000€ plutôt qu’un seul projet à 10.000€. Et idéalement de diversifier ses projets géographiquement, en termes de typologie (résidentiel, commerce, logistique…), en termes de type d’opération (promotion, marchand de bien) ou même de durée. Comme toujours, ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier…

Dette privée immobilière et impact

Il reste un aspect du financement participatif qui est rarement abordé, à tort : ses impacts environnementaux et sociétaux. Les projets concernant l’amélioration de la performance énergétique représentaient déjà 30% du total en 2023 (source Etude FPF / Mazars). Et les promotions immobilières qui sortent aujourd’hui de terre doivent répondre à des normes énergétiques qui favorisent l’amélioration de notre consommation énergétiques (RT2012, RE2020…). Enfin, sur le volet social, nous voyons de plus en plus de programme vendus en bloc à des organismes sociaux. Un défi majeur puisque les chiffres avancés lors du dernier Congrès HLM qui s’est déroulé en octobre 2023, près de 200.000 logements par an vont être nécessaires d’ici 2040 ( !) pour répondre à la question du mal logement.