Après le Pinel, le dispositif Jeanbrun incarne la nouvelle réponse publique à la crise de l’investissement locatif. Accueilli positivement mais jugé complexe et sélectif, il divise sur son efficacité réelle. Fera-t-il le poids conte l’inébranlable LMNP ? Le match est lancé.
Un nouveau souffle. Le lancement du plan Relance logement, annoncé en janvier pour répondre à la crise du logement en France, a de quoi rassurer les professions du bâtiment et de l’immobilier. Pour la première fois depuis longtemps, le gouvernement semblait prendre la mesure de la pénurie, se fixant l’objectif ambitieux de construire 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, soit un rythme de quatre cent mille logements par an. Une dynamique amorcée dès 2026, avec la production de cinquante mille logements locatifs dans le parc privé et de cent-vingt-cinq mille logements sociaux. « L’Etat affiche ainsi sa volonté de prendre à bras-le-corps la question du déficit de logements en mettant fin à l’inaction passée et en ne laissant pas toute une filière s’effondrer », se réjouit Pascal Boulanger, président de la FPI. Pour atteindre ces objectifs, le plan s’appuie sur des leviers financiers, fiscaux, réglementaires et territoriaux. Un soutien massif est, notamment, apporté au logement social, avec une enveloppe supplémentaire de 500 millions d’euros, destinée à près de sept cents bailleurs sociaux, afin d’accélérer à la fois la construction neuve et la rénovation du parc existant. En parallèle, un dispositif fiscal inédit Relance logement est mis en place pour mobiliser l’épargne des ménages et encourager l’investissement locatif privé. « Face à l’ampleur et à l’urgence de la crise du logement, le gouvernement a fait le choix d’une réponse rapide, massive et structurelle, afin de rompre avec des délais de construction devenus incompatibles avec les besoins des Français. Cette accélération est indispensable : attendre quinze ans pour voir aboutir un projet de logement n’est plus acceptable dans le contexte actuel », fait savoir un porte-parole du ministère du Logement. Nouveau statut du bailleur privé
Très attendu par la profession, le statut du bailleur privé a finalement pris forme sous les traits du dispositif Jeanbrun, introduit dans la loi de finances 2026. « Le gouvernement a engagé un travail de fond sur le statut du bailleur privé, à travers un amendement gouvernemental au projet de loi de finances. Le ministère s’est fortement mobilisé pour réécrire ce statut et le rendre plus ambitieux, mieux dimensionné et plus attractif. Cette approche repose sur une conviction : le logement ne doit pas être appréhendé uniquement à travers son coût budgétaire immédiat, mais aussi à travers ce qu’il rapporte à la collectivité, en termes d’activité économique, de TVA et de recettes fiscales », commente le porte-parole. Un mécanisme fiscal incitatif Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement fiscal, permettant de déduire une partie de la valeur du bien immobilier des revenus fonciers et de générer un déficit imputable sur le revenu global. L’amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien immobilier, hors foncier. Le taux annuel d’amortissement varie entre 3 et 5,5 % selon la catégorie de loyer pratiquée (intermédiaires, sociaux ou très sociaux). Le déficit foncier généré par cet amortissement est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Pour être éligible, le bien doit impérativement être situé dans un immeuble collectif. Les logements éligibles peuvent être neufs, sous réserve de respecter la RE2020 et d’atteindre une performance énergétique classée A, B ou C selon le DPE, ou anciens, à condition de faire l’objet de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre également un DPE classé A, B ou C. L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu pendant une durée minimale de neuf ans, sous condition de ressources des locataires et à l’exclusion de membres du cercle familial. Le dispositif présente l’avantage de s’appliquer sur l’ensemble du territoire français, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En revanche, il exclut les maisons individuelles et la location meublée. Par ailleurs, la gestion du bien doit obligatoirement être réalisée sous le régime réel d’imposition, impliquant une gestion comptable plus rigoureuse et technique pour l’investisseur. « Ce mécanisme se veut à la fois incitatif et généreux. Il est conçu pour produire des effets rapides et pourrait permettre la création de jusqu’à cinquante mille logements supplémentaires par an. En mobilisant l’épargne des Français, notamment via des placements existants, il vise à remettre rapidement des capitaux dans le circuit du logement et à faire la différence à court terme », estime le ministère. Sera-t-il, pour autant, suffisamment efficace pour atteindre les objectifs du plan de relance ?Une relance de l’investissement privé ?Ces mesures d’urgence, intégrées au projet de loi de finances, constituent la première pierre du grand plan logement, dont le dispositif fiscal Jeanbrun sera la clé de voûte. « La mise en place du statut du bailleur privé pourrait être “l’étincelle” réclamée par la profession pour relancer l’investissement locatif, indispensable au déclenchement des opérations de promotion », avance Pascal Boulanger. Après une année jugée « catastrophique » par le président de la FPI, avec seulement 9 469 réservations d’investisseurs enregistrées, contre 62 000 dans une année normale, ce coup de pouce fiscal ouvre des perspectives de reprise. « L’annonce du statut de bailleur privé et du dispositif Jeanbrun est perçue positivement et pourrait permettre un retour progressif des investisseurs vers un niveau de 15 % », anticipe Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer. En 2025, la part des investisseurs est tombée à 10 % des souscriptions réalisées par le courtier, contre 15 à 20 % auparavant.Des espoirs et des doutesToutefois, si ce nouveau cadre fiscal envoie un message d’espoir au marché, sa complexité et ses conditions – notamment le plafonnement des loyers – suscitent des doutes au sein de la profession. Selon l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), la version remaniée du statut du bailleur privé, inscrite dans le budget 2026, diffère sensiblement des paramètres plus généreux évoqués avec la filière : « les taux d’amortissement ont été abaissés et les seuils de travaux relevés dans l’ancien, entraînant une baisse nette de l’attractivité fiscale. Cette révision à la baisse réduit les gains pour les investisseurs et pourrait limiter l’ampleur du rebond attendu sur l’investissement locatif », déplore Caroline Arnould, présidente de l’Apic. Celle-ci rappelle que dans un contexte de pouvoir d’achat contraint et de conditions de crédit plus strictes, une incitation fiscale de « demi-mesure » ne suffira pas à faire revenir massivement les investisseurs privés vers le neuf. « Là encore, seuls les profils les mieux dotés, capables de supporter la complexité et la durée de l’engagement, seront réellement en position de tirer parti du dispositif », soutient-elle. Aussi, bien qu’incitatifs, les effets du Jeanbrun, limités à un cercle restreint d’investisseurs patrimoniaux très aguerris seraient loin de provoquer un véritable choc d’offre. Investir dans l’immobilier neufLe dispositif Jeanbrun se rapproche par certains aspects du régime LMNP à travers sa logique d’amortissement comptable, qui permet de gommer le résultat locatif et de neutraliser la fiscalité sur les loyers. Mais dispose-t-il des mêmes qualités ? Ou risque-t-il de faire de l’ombre au régime du loueur meublé, dont les avantages ont été rabotés par la loi de finances pour 2025, qui a réintégré l’amortissement dans le calcul de la plus-value (hors résidences étudiantes, seniors et Ehpad) ? Un comparatif s’impose entre ces deux dispositifs d’apparence comparable et pourtant bien différents.Rentabilités comparables, sous condition
La montée en puissance du dispositif Jeanbrun reste timide, le temps que les investisseurs s’approprient ses mécanismes. « Les douze prochains mois seront déterminants pour mesurer l’existence d’une demande réelle », annonce Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. A l’inverse, le LMNP, solidement ancré dans le paysage de l’investissement locatif, bénéficie encore pleinement de l’effet de report du Pinel. Au second semestre 2025, le régime se classait en tête des solutions d’investissement, représentant 58,7 % des simulations recensées par le laboratoire de l’investisseur TopInvest. Sur le marché du neuf, les niveaux de rendement affichés par le dispositif Jeanbrun se rapprochent pourtant de ceux du LMNP géré, à certaines conditions. « La rentabilité attendue se situe autour de 4 %, avec des écarts selon la localisation : environ 3,5 % en première couronne et jusqu’à 4,5 % en province », souligne Philippe Jarlot, président de MDH Promotion. Il rappelle que dans les zones les plus tendues, les loyers sociaux ou très sociaux sont, en revanche, difficilement compatibles avec les attentes des investisseurs, d’autant qu’ils ne sont pas cumulables avec certains dispositifs complémentaires. Pour se rapprocher des performances du meublé géré, l’investisseur en Jeanbrun devra donc privilégier le loyer intermédiaire. « Ce segment apparaît plus équilibré que les loyers sociaux ou très sociaux, qui cumulent des contraintes de gestion plus fortes, des loyers plus faibles et un risque d’impayés plus élevé. Le logement social ne s’improvise pas : il suppose un accompagnement spécifique des locataires soumis à des conditions de ressources. Par ailleurs, des taux d’amortissement plus élevés ne suffisent pas toujours à compenser la faiblesse des loyers », analyse Chrystèle Marchand, directrice de la stratégie commerciale chez Cogedim.Effet « booster » du LLIEn conservant la liberté de fixation des loyers dans les zones tendues, le LMNP affiche des performances supérieures en matière de rendement. De son côté, le Jeanbrun, associé au logement locatif intermédiaire (LLI), réservé aux zones tendues Abis et B1, vient cumuler plusieurs leviers d’optimisation, à savoir la décote à l’acquisition, les mécanismes d’amortissement et une fiscalité allégée. « Le dispositif Jeanbrun est encore plus efficace lorsqu’il est adossé au LLI », affirme Frédéric Boisset, directeur général adjoint promotion France Ouest de Bouygues Immobilier, pour lequel ce montage agit comme un « véritable effet booster », renforçant sensiblement l’intérêt économique des opérations, alors même que le LLI, pris isolément, n’a pas su trouver son public. A titre d’exemple, Bouygues Immobilier commercialise à Tours (zone B1), au sein de la résidence Urban Lodges, un T3 de 62 m2 avec balcon, proposé à 279 000 euros, éligible au dispositif Jeanbrun, et générant une économie fiscale annuelle d’environ 5 651 euros, pour un effort d’épargne moyen de 389 euros par mois, pour un couple avec des revenus fonciers et un taux marginal d’imposition à 41 %. « Combinée au LLI, cette opération peut atteindre des niveaux de rentabilité renforcés, tout en respectant des loyers intermédiaires proches de ceux observés sous le Pinel », explique le directeur. Conçu initialement pour la location nue, le LLI meublé s’inscrit dans le prolongement d’un dispositif instauré en 2014, d’abord réservé aux investisseurs institutionnels, puis ouvert depuis 2024 aux personnes morales, via des SCI à l’IR ou des Sarl de famille. Dans le neuf, il ouvre droit à une TVA à 10 %, sous réserve du respect de plafonds de ressources des locataires sur une durée minimale de vingt ans, avec, en contrepartie, un crédit d’impôt venant neutraliser la taxe foncière.Un outil de défiscalisation ciblé
Le dispositif Jeanbrun bénéficie d’un amortissement fiscal s’élevant à 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros, à 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros, et à 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros. « Avec cette approche, l’indexation des loyers n’est pas perçue comme un levier de rentabilité, mais plutôt comme un outil de défiscalisation : plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est important », résume Antoine Guillorit, directeur stratégique chez Interconstruction. Le dispositif, qui permet de neutraliser en grande partie la fiscalité sur les revenus fonciers grâce au mécanisme d’amortissement, combiné à la déduction des intérêts d’emprunt et des charges, s’adresse, avant tout, à des investisseurs disposant d’un taux marginal d’imposition élevé et d’une bonne maîtrise des mécanismes fiscaux, souvent dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur le revenu. « Dans sa version dite classique, le dispositif devient pertinent à partir d’une TMI d’au moins 30 % », concède Frédéric Boisset. L’intérêt du dispositif croissant mécaniquement avec le taux d’imposition, le contribuable faiblement fiscalisé y trouvera un avantage limité, à quelques nuances près. « L’intérêt réel du dispositif dépend toujours de la situation personnelle de l’investisseur, de ses objectifs d’épargne, du niveau de loyer dans le secteur et du prix du bien », rappelle Chrystèle Marchand. Ciblant volontairement des profils à fiscalité élevée, le Jeanbrun opère une sélection plus forte à l’entrée.Deux cibles d’investisseursAlors que le retrait des investisseurs en 2025 est largement attribué au manque de visibilité fiscale, après près de dix-huit mois de flou budgétaire, le Jeanbrun répond précisément aux attentes d’un public initié, soumis à une pression fiscale plus forte, que ne visait pas le Pinel. « Le mécanisme apparaît particulièrement adapté à des profils de secundo-investisseurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers », affirme Gauthier Martiny, directeur Business Unit-Bouygues Immobilier chez Valorissimo. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le choix du loyer intermédiaire suppose que le montant de l’investissement soit suffisamment élevé pour tirer profit de l’amortissement. « Le dispositif se révèle ainsi particulièrement efficace sur des enveloppes comprises entre 180 000 et 285 000 euros, en complément d’une offre LMNP majoritairement positionnée autour de 90 000 à 120 000 euros, répondant à une plus large palette de profils investisseurs. A titre d’exemple, avec un apport compris entre 10 000 et 15 000 euros, un particulier peut aujourd’hui accéder à un LMNP, avec un effort d’épargne d’environ 150 euros par mois, correspondant à la cible naturelle de ce régime », calcule le directeur. A l’inverse, le Jeanbrun s’adresse à des investisseurs disposant d’une capacité d’épargne élevée, avec un effort mensuel estimé autour de 300 euros pour un T2 et pouvant atteindre 450 euros pour un T3. « Le Jeanbrun et le LMNP ne s’adressent pas aux mêmes publics. Le LMNP géré correspond avant tout à des profils de primo-investisseurs recherchant une solution simple, clé en main, très lisible et faiblement contraignante sur le plan fiscal. A l’inverse, le Jeanbrun cible un investisseur plus classique, disposant d’une marge de manœuvre plus large, avec la possibilité de gérer son bien lui-même ou de déléguer », conclut Philippe Buyens. Logique de détention longue Complémentaires, plutôt que concurrents, les deux dispositifs s’inscrivent dans une logique de détention longue, avec leurs avantages et leurs limites. « L’engagement de location sur neuf ans du Jeanbrun peut apparaître comme une contrainte, mais nous y voyons, au contraire, une logique vertueuse de temps long, qui renforce la sécurité patrimoniale », indique Chrystèle Marchand. De fait, pour bénéficier pleinement de l’amortissement, l’investisseur doit conserver le bien sur une durée significative, pouvant aller jusqu’à vingt ans. « Dans cette optique, le Jeanbrun est non plus perçu comme un outil de défiscalisation ponctuelle, mais comme un moyen de générer une rentabilité nette, stable et peu fiscalisée », souligne Philippe Jadot. De son côté, le LMNP (loueur en meublé non professionnel), plus complexe sur le plan technique, en raison des obligations comptables et de gestion, demeure plus performant que le dispositif Jeanbrun et délivre des revenus fonciers plus élevés. Si la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente constitue un point de vigilance important, susceptible de réduire une partie de l’avantage fiscal du LMNP, pour Antoine Guillorit, cela ne vient pas remettre en cause la pertinence dans une logique patrimoniale de long terme. Il mentionne, en outre, l’existence de « belles opportunités » sur le segment des résidences gérées, notamment sur le coliving étudiant, avec une demande soutenue en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales (des opérations sont sorties fin 2025, à Châtillon, Poissy et Pontoise, et en cours de développement à Courbevoie et à Bussy-Saint-Georges), ou encore, la rentabilité améliorée des meublés non gérés, moins chers à l’acquisition et sans engagement commercial, autrement dit plus faciles à revendre. Investir dans l’ancien
S’il fait relativement consensus dans le neuf, le dispositif fiscal Jeanbrun soulève de nombreuses interrogations sur le marché de l’ancien, en raison de ses critères techniques et financiers trop exigeants, susceptibles de décourager les investisseurs, mais surtout, d’une rentabilité et d’une fiscalité, quoiqu’intéressante, toujours moins attractives que celles du régime loueur de meublé non professionnel. Sans un assouplissement du texte initial, le statut du bailleur privé risque de rester théorique et peu utilisé par les investisseurs, au détriment de l’objectif, louable, de rénovation du parc ancien.Le poids des travauxLe dispositif Jeanbrun a vocation à encourager la rénovation énergétique des logements anciens en orientant l’investissement locatif vers des rénovations lourdes. Plusieurs freins majeurs en limitent toutefois l’efficacité. Les exigences techniques sont jugées particulièrement contraignantes. Le seuil de 30 % de travaux (potentiellement abaissé à 20 %) constitue une barrière financière importante et l’obligation d’atteindre une étiquette énergétique A ou B après travaux est considérée comme quasi irréalisable dans l’ancien. « Les incertitudes liées aux devis, la dérive quasi systématique des coûts et la difficulté à obtenir un saut énergétique aussi ambitieux rendent les opérations complexes et risquées. Les biens réellement adaptés à ce schéma sont rares, souvent limités à des passoires thermiques spécifiques ou à des logements classés D pouvant viser un niveau B après travaux », explique Michaël Dos Santos, directeur du conseil en patrimoine immobilier du groupe Evoriel. La problématique se pose d’autant plus en copropriété, où la faisabilité des travaux dépend de décisions collectives, parfois difficiles à obtenir en assemblée générale. Les travaux lourds nécessaires, tels que l’isolation des toitures, des combles ou le ravalement par l’extérieur, impliquent des budgets importants et une majorité de copropriétaires favorables, restreignant fortement le champ des possibles. « Dans un immeuble, un propriétaire n’est pas maître de son destin énergétique. Isoler un appartement par l’intérieur sans traiter les ponts thermiques de la structure ou sans changer le système de chauffage collectif limite drastiquement les gains de performance », alerte Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux. A cela s’ajoute une fenêtre de tir limitée dans le temps, le dispositif étant prévu sur trois ans, rendant difficile la réalisation de projets de réhabilitation lourde dans des délais aussi contraints. Enfin, et surtout, les amortissements prévus par le Jeanbrun dans l’ancien sont plafonnés, limitant l’ampleur de l’avantage fiscal.La rentabilité en question Plébiscité pour son absence de zonage qui facilite la recherche d’opportunités sur le territoire, la rentabilité économique du Jeanbrun interroge. « Entre le coût des travaux dans l’ancien et le plafonnement des loyers, certaines opérations affichent des rendements inférieurs à 3 %, un niveau jugé peu attractif par de nombreux investisseurs », note Michaël Dos Santos. En effet, si le principal argument mis en avant reste la génération d’un revenu net d’impôt grâce aux amortissements, en contrepartie, le niveau de loyer, notamment en social ou très social, délivre un rendement faible, parfois proche de 1 %. Pour Estelle Billi, ingénieure patrimoniale et fiscale chez Advenis Gestion Privée, la rentabilité réelle de l’investissement doit être analysée au regard du montant investi, des normes énergétiques à respecter et des plafonds de loyers imposés. « Dans certaines situations, notamment hors des métropoles soumises à l’encadrement des loyers, et si l’investisseur a déjà des revenus fonciers positifs, le recours au déficit foncier classique peut s’avérer plus opportun que le Jeanbrun. A l’inverse, dans les grandes agglomérations, la contrainte des plafonds de loyers impose une analyse très fine de la pertinence du dispositif », analyse-t-elle. De plus, sur l’ensemble de la durée d’investissement, le bien doit être loué pendant neuf ans avec des loyers inférieurs au marché, en location nue : de quoi soulever des interrogations au moment de la revente, selon Thaïs Castang, associée du cabinet L&A Finance. « La question se pose notamment de l’attractivité du bien pour un futur acquéreur, en particulier lorsqu’il a été exploité en loyer social ou très social. La remise à niveau du loyer suppose alors de justifier une hausse, ce qui peut s’avérer complexe dans les zones soumises à l’encadrement des loyers. Cette contrainte structurelle alimente les doutes sur la liquidité du produit à terme », prévient-elle. A l’inverse, la location meublée conserve un attrait fort auprès des investisseurs, grâce à l’absence de plafonnement des loyers, la flexibilité des baux d’un an et la possibilité de louer à des ascendants ou descendants. Les loyers meublés, généralement supérieurs à ceux de la location nue en raison des services et équipements proposés, renforcent la rentabilité. « Les taux de rendement observés se situent généralement entre 4 et 6 %, dans un contexte où l’investissement immobilier a été moins dynamique en 2025. Dans ce contexte, le match entre Jeanbrun et LMNP penche clairement en faveur du meublé, d’autant que les attentes en matière de prestations se sont fortement élevées ces dernières années », indique Arnaud Hacquart, président d’Imodirect.K-O fiscal pour… le Jeanbrun 
Moins performant en termes de rendement, le Jeanbrun se veut plus percutant sur la fiscalité, combinant amortissement annuel et déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Cette association constitue un levier puissant, notamment pour les opérations de rénovation importantes. En revanche, le doublement du déficit foncier pour travaux énergétiques n’est, à ce jour, pas cumulable avec le Jeanbrun : « une incohérence au regard des objectifs du texte et non-sens compte tenu de la nature des travaux demandés pour être éligibles », selon Thierry Abriat. En comparaison, le régime meublé conserve tout son intérêt fiscal, et ce, malgré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. « Les abattements pour durée de détention qui s’appliquent sur la plus-value immobilière lors de la cession d’un bien, selon le régime des plus-values des particuliers (article 150 U du Code général des impôts) sont progressifs et vont jusqu’à une exonération totale de l’IR après vingt-deux ans et des prélèvements sociaux après trente ans, limitant fortement l’impact de cette mesure », rassure Arnaud Hacquart, précisant que les résidences gérées, notamment étudiantes et seniors, restent par ailleurs exclues de cette réintégration, ce qui renforce leur attractivité. « Aucune mesure ne remet en cause les fondamentaux du LMNP, ni l’amortissement en régime réel qui conserve toute sa souplesse sur un marché locatif tendu, par conséquent favorable aux propriétaires », soutient-il. Autre point à considérer, le Jeanbrun reste un mécanisme ponctuel, d’une durée de vie annoncée de trois ans et destiné à l’acquéreur initial, sans véritable continuité statutaire, là où le régime meublé profite durablement aux propriétaires successifs. « Le Jeanbrun impose des contraintes fortes sans offrir la même souplesse à la revente. De ce point de vue, il serait plus juste d’en parler comme d’un dispositif temporaire, limité dans le temps, plutôt que comme un véritable statut pérenne du bailleur privé », estime Edouard Fourniau, président de Consultim Groupe. En outre, le Jeanbrun nécessite une ingénierie fiscale fine, et une parfaite maîtrise des mécanismes d’amortissement et de déficit reportable, sous peine de requalification ou de remise en cause par l’administration fiscale.Nouvelles stratégies de location meubléeLa location meublée de courte durée devenant de plus en plus difficile à pratiquer, en raison du durcissement des contraintes réglementaires locales, des évolutions fiscales et d’un contrôle accru des collectivités, de nouveaux modèles locatifs se développent. Dans la capitale et sa proche couronne, où la location meublée est fortement contrainte par l’encadrement des loyers et par les restrictions sur le meublé de tourisme, le réseau Paris Attitude s’est spécialisé dans la location d’appartements aux entreprises. Le bail est signé au nom de l’entreprise, autorisant à sortir du cadre de l’encadrement des loyers. « L’absence d’encadrement des loyers nous permet de fixer des loyers en adéquation avec l’économie réelle de l’investissement, parfois jusqu’à 30 % au-dessus des loyers de référence à Paris », indique Michael Donteville, directeur des opérations chez Paris Attitude. Ces baux, généralement conclus pour une durée minimale d’un an, sans renouvellement tacite, offrent une flexibilité appréciée par les propriétaires qui souhaitent conserver la possibilité de récupérer leur logement. La durée peut s’étendre jusqu’à trois ans selon les besoins, avec des conditions de préavis alignées sur les usages classiques. « Ce type de bail, régi par le Code civil, offre une plus grande liberté contractuelle, sans contraintes spécifiques supplémentaires pour le propriétaire. Il n’est pas nécessaire de détenir le bien via une SCI, un particulier pouvant parfaitement louer en direct sous bail société », détaille le directeur des opérations, qui insiste sur la nécessité de vigilance dans les stratégies de location meublée. « Il est essentiel d’identifier précisément la cible locative, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises, et d’anticiper les contraintes juridiques locales, qui varient fortement d’une ville à l’autre. Chaque territoire impose une stratégie spécifique, d’autant que l’encadrement des loyers reste concentré sur les grandes métropoles, tandis que certaines villes moyennes, comme Nantes ou Nice, présentent des situations intermédiaires. Les échéances électorales municipales constituent également un facteur de vigilance dans les décisions d’investissement », prévient-il. Autre alternative, la location meublée de moyenne durée. Présente en France depuis 2022, la plate-forme numérique Wunderflat, spécialisée sur ce segment de marché, met en relation propriétaires et locataires intéressés. « La demande pour la moyenne durée s’est fortement accélérée avec le développement du télétravail. La création du bail mobilité en 2018 a permis d’encadrer juridiquement ces usages et de répondre à des besoins de mobilité de plus en plus fréquents », explique Gabriel Brüser, directeur France de Wunderflat. La moyenne durée couvre des périodes allant généralement d’un à douze mois et s’appuie sur différents cadres juridiques, comme le bail mobilité, le bail société ou le bail civil, tous régis par les principes du droit du logement issus de la loi Alur. Cette durée déterminée offre aux propriétaires une meilleure visibilité : « La rentabilité du modèle repose moins sur une hausse excessive du loyer que sur un meilleur taux d’occupation, les logements meublés se louant plus facilement et connaissant moins de vacance locative. La durée plus courte des séjours, souvent comprise entre trois et six mois, réduit les risques d’impayés et de dégradation, les situations personnelles des locataires évoluant moins fortement sur ces périodes », souligne Gabriel Brüser. La location de moyenne durée permet également à certains propriétaires de remettre des biens sur le marché, notamment dans des situations de transition, comme une expatriation partielle, une occupation intermittente du logement ou un projet de vente en cours. Elle contribue ainsi à réinjecter sur le marché des logements qui resteraient autrement vacants ou sous-utilisés. « Dans certaines zones touristiques, la moyenne durée répond aussi à de nouveaux usages, notamment l’arrivée de travailleurs à distance hors saison. Ce modèle permet aux bailleurs de rester positionnés sur des secteurs résidentiels sans basculer vers une activité touristique fortement contrainte », conclut Gabriel Brüser.
Lever les freins à la production de logementsLe plan Relance logement vise à lever les freins structurels qui ralentissent la production de logements, en prévoyant une simplification des procédures administratives et d’urbanisme, ainsi qu’une accélération de la transformation des bâtiments tertiaires en logements résidentiels. Une innovation majeure de ce plan réside, notamment, dans la création des « zones à bâtir d’urgence ». Ces territoires, identifiés comme prioritaires, bénéficieront de dérogations temporaires aux normes existantes. Inspirées de dispositifs exceptionnels déjà utilisés pour des projets d’envergure nationale, tels que la rénovation de Notre-Dame de Paris, ces dérogations permettront d’assouplir certaines règles d’urbanisme, comme les hauteurs, la densité ou certaines obligations techniques, afin de réduire les délais et de sécuriser les projets. Les élus locaux disposeront d’outils spécifiques pour accélérer les décisions et faciliter la réalisation des opérations, tout en adaptant les projets aux réalités locales. « Dans les territoires où les procédures, les normes et les règles d’aménagement doivent être adaptées, il s’agit de permettre des décisions uniques d’aménagement, validées par l’Etat, afin d’éviter des recours qui bloquent les projets pendant des années et de permettre aux élus de bâtir plus vite », explique le porte-parole du ministère. Le plan Relance logement s’inscrit dans une réforme plus large de l’action publique territoriale. Un projet de loi de décentralisation et de réforme de l’Etat viendra renforcer les capacités d’action des collectivités locales en matière de logement, en leur donnant davantage de marges de manœuvre tout en assurant un accompagnement stratégique et financier de l’Etat. Un volet environnemental ambitieuxLe gouvernement a, par ailleurs, musclé sa politique environnementale. Le volet sur la rénovation énergétique a été renforcé, avec la réouverture de MaPrimeRénov’ à l’ensemble des ménages et la sanctuarisation de 3,6 milliards d’euros. Un dispositif spécifique permettra aux propriétaires de logements classés F et G de continuer à louer, à condition de s’engager formellement dans des travaux de rénovation dans un délai de trois ans. La signature d’un contrat avec un artisan, accompagnée de devis, constituera une preuve d’engagement. Cette mesure permettra de maintenir jusqu’à sept cent mille logements par an sur le marché, tout en donnant aux propriétaires les moyens concrets de rénover. Par ailleurs, le ministère travaille à la création d’une banque de la rénovation, destinée notamment aux copropriétés. Objectif : faciliter le financement des travaux en permettant un portage bancaire, avec un remboursement étalé via les charges, plutôt que de faire peser immédiatement l’effort financier sur les copropriétaires. Enfin, le gouvernement a engagé un travail de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique. Sur la base des travaux et rapports existants, des assises des diagnostiqueurs seront organisées afin d’améliorer la traçabilité, d’harmoniser les pratiques et de structurer durablement la profession.
Exemple d’un investissement en Jeanbrun couplé au LLI
Pour un T3 dans la résidence Urban Lodges à Tours (Indre-et-Loire) Zonage fiscal : B1. Surface : 62,06 m2 (3 pièces). Balcon : 27,05 m2. Prix : 279 000 € (TTC avec TVA à 20 %) Simulation pour un couple sans enfant avec revenus fonciers et un TMI à 41 % : - économie d’impôt moyenne sur les neuf premières années : 5 651 €/an. - effort moyen net sur la durée de l’amortissement : 389 €/mois. Simulation pour un couple sans enfant et sans revenu foncier avec un TMI à 41 % : - économie d’impôt moyenne sur les neuf premières années : 2 834 €/an. - effort moyen net sur la durée de l’amortissement : 511 €/mois. Source : Bouygues Immobilier.
Etude de Monsieur et Madame Jeanbrun
Situation actuelle : mariés. Revenu net imposable 2025 : 108 000 €. Nombre de parts fiscales : 2,5. TMI : 30 %. Impôt sur le revenu payé (2025) : 16 801 €. Investissement : montant total : 270 300 € (264 000 € pour l’acquisition immobilière et 6 300 € de frais de notaire). Localisation du bien : zone Abis. Loyer plafond hors charges : 959 €/mois à partir du 01/01/2028. Revalorisation locative annuelle : 1 %. Charges récurrentes : 10 % du loyer + 48 € par mois, revalorisées de 1 % par an. Taxe foncière : 100 % du loyer mensuel, prise en compte à partir de la livraison. Financement : apport personnel : 72 800 € (01/07/2026). Prêt amortissable : 200 000 € à un taux de 3,20 % sur 258 mois. Mensualité du prêt : 1 238,55 €. Résultats financiers : dépenses mensuelles : 1 375 € (incluant remboursement de prêt, assurance, charges, taxe foncière, etc.). Recettes mensuelles : 1 025 € (loyers et économies d’impôts). Epargne moyenne mensuelle : 351 €. Rendement net de l’épargne : 3,04 %. Projection sur 20 ans : total des loyers encaissés : 225 842 €. Economies fiscales et sociales : 13 476 €. Remboursement du capital emprunté : 209 821 €. Patrimoine au terme (valeur revalorisée du bien) : 264 000 €. Capital constitué au terme : 235 390 €. Rente locative annuelle : 13 772 € (soit 1 148 € par mois). Bilan patrimonial : total des emplois : 423 254 €. Total des ressources : 503 318 €. Gain net au terme de l’investissement : 80 064 €. Conclusion Cet investissement immobilier dans un bien neuf en zone Abis, financé par un apport personnel et un prêt amortissable, permet de constituer un patrimoine revalorisé de 264 000 € au terme de vingt ans. Il génère un complément de retraite annuel de 13 772 € (1 148 €/mois) et un gain net de 80 064 €. Source : Evoriel
