Une nouvelle société de gestion immobilière, Iroko, a lancé cette SCPI fin 2020, sans frais de souscription, en misant sur la digitalisation et avec une stratégie opportuniste. Son premier rendement annuel : 7,1%. Rencontre avec son jeune président.
Le moins que l’on puisse dire c’est que le lancement de cette nouvelle société de gestion Iroko est une réussite. 53 M€ d’encours, 19 investissements en 2021 (dont 2 en Espagne et 1 en Allemagne), 1100 investisseurs, près d’une centaine de conventions de distribution après un peu plus d’un an (l’essentiel de la collecte est intermédiée), c’est une belle performance. « C’est beaucoup plus que ce que nous imaginions. 50 M€ c’était notre objectif à fin 2022 ou courant 2023» confie Gautier Delabrousse-Mayoux. Avec Charles Duclert (ex Braxton AM), Louis Duclert, Olivier van den Broek, les quatre jeunes fondateurs ont des allures de start-upers, plus rompus aux techniques de marketing digital qu’aguerris à l’investissement en immobilier d’entreprise, mais Iroko a réussi le décollage et fortement étoffé l’équipe.
La démarche fondatrice d’Iroko tient en trois idées: 1) une optimisation digitale au maximum, pour avoir une structure de coûts très basse ; 2) la démocratisation de la SCPI auprès des jeunes (curieusement l’AMF a refusé à Iroko la décimalisation sur l’épargne programmée, alors que plusieurs concurrents la pratiquent !) ; 3) une stratégie diversifiée et européenne focalisée sur la performance, « plutôt surpondérée en entrepôts et locaux d’activités » commente Gautier Delabrousse-Mayoux. Zéro frais de souscription Iroko a fait le choix, comme Neo, de Novaxia, ou Altixia Commerces, d’Altixia, de supprimer les frais de souscription, au risque de perturber les CGP distributeurs habitués à leurs quelque 6 à 7% de commission de départ, quitte à pratiquer des frais de gestion plus élevés, dont ils rétrocèdent un peu moins de la moitié en récurrent aux distributeurs.
Les fondateurs d’Iroko ont fait le choix aussi de cibler les immeubles à rendement plutôt que se focaliser sur un thème à la mode. Et cela sur le segment des petites unités, moins concurrentiel (1 à 3 M€, parfois plus). Pour gérer ces locations, forcément plus nombreuses, « une grosse partie est sous-traitée ». Mais « pour les travaux notamment d’économie d’énergies je tiens à gérer cela en interne ». Il nous révèle avoir à ce jour 66 M€ d’acquisitions sous le coude pour 2022, en Espagne et en France.
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3 questions à Gautier Delabrousse-Mayoux, président d’Iroko
Vous démarrez de zéro ! Ce n’est pas évident face à une concurrence bien installée !
Parfois avoir un œil neuf sur des vieilles problématiques ça peut être très positif et apporter de la valeur ! En tout cas, il est hors de question de faire moins bien que nos concurrents. C’est vrai que c’est un univers complexe, réglementé, avec une importante barrière à l’entrée. Mais nous ne sommes pas partis de zéro, nous avons fait notre mercato, en recrutant d’anciens de grandes sociétés de gestion historiques et des profils digitaux de talent. Nous étions 4 en janvier 2021, nous sommes maintenant plus de 24. 10 recrutements sont prévus cette année. La clé d’une société de gestion c’est son capital humain !
La clé aussi, c’est le sourcing pour trouver les opportunités ! Les brockers ne vont-ils pas favoriser les gros acteurs du marché plutôt que des « petits »jeunes ?
C’est vrai, l’essentiel de la valeur d’une SCPI c’est son sourcing. Nous avons un excellent réseau d’apporteurs d’affaires, construit depuis 2013. Nous sommes connus comme des investisseurs extrêmement réactifs et nous restons sous les radars parce que nous recherchons des petites unités qui souvent n’intéressent pas les autres sociétés de gestion.
Il faut des appuis pour faire bouger les lignes !
C’est un monde assez fermé. Avec le soutien de distributeurs importants on arrivera à se faire ouvrir des portes. On est jeunes, alors il faut du temps. Mais nous prenons beaucoup de plaisir à faire ce métier. Il peut y avoir de la frustration, de la lenteur, mais les commentaires très positifs de nos investisseurs sont très motivants. Quand je vois que les SCPI n’ont collecté cette année que 7 Md€, je me dis qu’on a là un très beau produit d’épargne, loin de son potentiel. 70 Md€ de stock, c’est pathétique pour un produit qui a autant de qualités.
(suite de l’interview dans notre édition n°333 du 1er mars)
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Caractéristiques de Iroko Zen
SCPI diversifiée à capital variable
Labellisée ISR
Zone géographique : France et zone euro (environ 70/30 sur les revenus)
Délai de jouissance : 4 mois
L'objectif annoncé de TRI est de 7% sur 7 ans, avec un rendement annuel de 5,5%.
Rendement 2021 : 7,1%
A partir de 5 000 €
Dividende mensualisé 0% de commission de souscription et 3% HT de commission d’acquisition, avec 6% en cas de retrait au cours des trois premières années.
Frais de gestion : 3,6% TTC du prix d'acquisition des immeubles ; 6% TTC du prix des travaux réalisés sur les bâtiments ; 14,4% TTC des loyers effectivement encaissés et des produits financiers et 5% TTC du prix de revente d'un bâtiment uniquement si plus de 5 % de plus-value. Sur la période conseillée de détention l’ensemble des frais de gestion représentent 1,6% par an sur le rendement, dont 0,6% rétrocédés à l’intermédiaire.
JDE
