Par Georges Nemes, président du groupe Patrimmofi
« Attention à la hausse des taux », « La fin des taux bas », « Le crédit facile, c’est fini ! ». Le moins que l’on puisse dire est que la presse et les experts ne font pas dans la dentelle pour miner le moral des investisseurs immobiliers ! A longueur d’articles et de tribunes, chacun y va de son analyse et de ses prévisions sur l’évolution des taux d’emprunt immobilier.
Pourtant, nous le disons haut et fort : il est urgent d’emprunter. Et à tout prix ! Et ce, pour trois raisons. Premièrement, la hausse des taux, si elle est forte en valeur absolue, reste très faible en valeur relative. Ensuite, emprunter à taux fixe en période de forte inflation réduit de façon un peu « magique » la charge de la dette. Enfin, emprunter à 1,5 % pour acheter des actifs comme les SCPI qui rapportent autour de 4/5 %, permet de bénéficier d’un effet de levier incomparable.
Malgré la hausse, les taux demeurent très bas
Regardons les chiffres du site de l’Observatoire Crédit logement/CSA : selon eux, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, toutes durées confondues, atteignent 1,27 % en moyenne en avril (hors frais et assurances). Ils étaient à 1,06 % en décembre dernier. En valeur absolue, pour les emprunteurs, c’est souvent moins d’une centaine d’euros à rembourser chaque mois. On reste néanmoins à un niveau proche de celui des cinq dernières années. Depuis fin 2016, les taux moyens oscillent entre 1,35 et 1,05 ; loin des 5 % enregistrés fin 2008. Si on regarde le verre à moitié vide, on peut penser que ce n’est que le début du mouvement de hausse, du fait de l’inflation galopante et des politiques de plus en plus restrictives des banques centrales. Certains anticipent des taux à 1,80 % à la fin de l’année.
Autre point négatif, les conditions d’octroi des crédits se resserrent
Les banques doivent se conformer aux nouvelles règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui préconise un taux maximum d’endettement de 35 % des revenus. Par ailleurs, la baisse du taux de l’usure – un indicateur qui correspond au taux maximum auquel les banques ont le droit de prêter – atteint un plancher historique à 2,40 % pour les crédits sur vingt ans et plus, contre 2,41 % en début d’année.
Si la baisse de ce niveau plancher semble être une bonne nouvelle, cela exclut du financement les ménages les moins favorisés. De ce fait, le nombre de prêts accordés a chuté de 14,5 % en avril sur un an.
Éternel optimiste, je préfère regarder le verre à moitié plein et me réjouir que la concurrence entre les banques soit toujours aussi vive. L’écart des taux reste donc important d’un établissement bancaire à l’autre, entre 1 et 2 % selon les offres de prêt.
Il faut le dire, les meilleurs dossiers accèdent donc toujours à des financements très attractifs. La preuve : si le nombre d’emprunts octroyés est en baisse, le volume prêté, lui, reste en hausse. 25,1 milliards d’euros de crédits nouveaux ont été accordés en avril, contre 24,8 milliards en mars, selon la Banque de France. Autrement dit, il y a moins d’acheteurs, mais ils achètent plus grand et plus cher. La pénurie de maisons dans les endroits les plus recherchés de France en est la meilleure illustration.
Les transactions dans l’ancien (1,2 million sur douze mois) se stabilisent à un niveau élevé. Et les prix grimpent : +4 % pour les appartements et +10 % pour les maisons sur un an. Et les acheteurs ont raison. L’immobilier doit rester le cœur d’une bonne stratégie patrimoniale. C’est vrai pour l’immobilier d’investissement qui reste une arme anti-inflation redoutable. En période de flambée des prix, la hausse des loyers permet de préserver de bons rendements aux investisseurs.
A l’inverse, pour l’achat de sa résidence principale, emprunter à taux fixes en période de taux bas permet de s’assurer des mensualités constantes et de ne pas subir de hausses de loyers.
Des SCPI avantageuses à crédit
Pour tous les épargnants, l’achat à crédit de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) reste, selon nous, une bonne idée. L’impact des hausses sur les taux d’emprunt immobiliers est encore marginal et permet toujours de profiter de taux de crédit proches de leurs minima historiques pour investir avec un effet de levier sur un placement dont le rendement courant reste en moyenne supérieur à 4%, y compris pendant la crise sanitaire. Les SCPI ont distribué un taux moyen de 4,25% sur les trois premiers mois de l’année, selon France SCPI.
Autre belle opportunité, profiter du dispositif de défiscalisation Pinel. En tout cas, celui que nous connaissons actuellement. Après avoir envisagé de le supprimer à la fin de l’année 2020, le gouvernement a finalement décidé de lui donner un sursis de trois ans, mais en réduisant les avantages fiscaux qui lui étaient attachés.
En parallèle, il propose le Pinel+ (ou Super Pinel), un système comparable qui permettra aux acquéreurs de logements plus « verts » et plus confortables de pouvoir bénéficier dès 2023 des abattements fiscaux antérieurs. Reste que le nouveau Pinel risque de gonfler sérieusement la facture des acheteurs.
Alors sans hésiter, nous pensons qu’il est urgent de profiter des dispositifs actuels pour se construire un patrimoine résilient, quelles que soient les conditions de crédit !
