Par Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Quelles sont les conséquences en cas de détention de parts de SCPI par une société à l’IS ? Quels sont les impacts fiscaux et comptables ? Les parts de SCPI sont-elles amortissables ? Quel intérêt de détenir des parts de SCPI en usufruit ?
Les SCPI sont des sociétés semi-transparentes fiscalement : ce sont les associés qui sont redevables personnellement de l’impôt.
Revenus versés par la SCPI
Pour rappel : les personnes physiques percevant des revenus de SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux) et de façon marginale dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus financiers.
La SCPI doit déterminer le résultat distribué à ses associés personnes morales soumises à l’IS en appliquant les règles BIC (CGI. art. 238 bis K). Aucune provision ou amortissement n’est constaté (la société à l’IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu’elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI).
Ces revenus seront donc imposés au sein de la société au taux de l’IS (15 % ou 33 1/3 %, voire 28 %).
Remarque : lorsque les parts de SCPI sont détenues par une société soumise au régime des sociétés de personnes (non IS) ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la SCPI doit appliquer les règles BIC, BNC ou BA.
IFI
Les parts de SCPI sont imposables à l’IFI pour leur valeur vénale (en pratique les titres de la société à l’IS sont imposables à hauteur de la valeur représentative d’actifs immobiliers). En cas d’acquisition en usufruit, c’est la valeur vénale de l’usufruit qu’il convient de retenir pour la valorisation des titres de la société à l’IS.
Les comptes courants d’associés détenus dans la société à l’IS ne sont pas taxables à l’IFI, cependant, dans certains cas (notamment lorsque le compte courant a été constitué après le 1er janvier 2018), il n’est pas possible d’en tenir compte au titre du passif pour diminuer la valeur des parts sociales à déclarer, sauf si l’on peut prouver le but non principalement fiscal de l’opération.
Plus-values versées par la SCPI Cession des immeubles par la SCPI
Pour rappel, les personnes physiques percevant des plus-values suite à la cession d’immeubles par la SCPI sont imposables au titre des plus-values immobilières des particuliers (avec des abattements pour durée de détention).
La SCPI retient à la source l’impôt de plus-value et les prélèvements sociaux pour le compte des personnes physiques (l’impôt de plus-value est retenu et payé par le notaire).
La quote-part de plus-value revenant aux associés personnes morales (société à l’IS et IR) est taxée au sein de la société : la plus-value est réintégrée au bénéfice imposable et taxée en plus-value à court terme au taux de l’IS sans abattement pour durée de détention. Afin de compenser la retenue de l’impôt de plus-value et des prélèvements sociaux acquittés par la SCPI pour le compte des personnes physiques, la SCPI verse un montant équivalent à cette retenue aux associés personnes morales sous la forme d’une distribution de revenu.
Exemple
Une SCPI cède un immeuble en générant une plus-value de 10 € par part selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.
- La SCPI acquitte un impôt de plus-value de 2,70 € par part pour le compte de ses associés personnes physiques (impôt retenu à la source par le notaire).
- La SCPI reverse une somme équivalente (2,70 €), en tant que distribution, à ses associés personnes morales afin de compenser l’impôt payé par la SCPI pour le compte de ses associés personnes physiques.
Lorsque les parts de la société titulaire des parts de SCPI sont démembrées, cette distribution doit être versée au nu-propriétaire (normalement redevable de la plus-value).
En cas d’acquisition des parts de SCPI en cours d’année, les revenus et plus-values imposables des SCPI sont en principe imposables chez l’associé présent à la date de clôture de l’exercice, sauf si l’acquéreur et le vendeur des parts de SCPI ont convenu d’établir un prorata (ce prorata temporis est opposable à l’administration fiscale dès lors qu’il est mentionné dans les statuts et les documents d’information).
Cession des parts de SCPI par la société à l’IS
La société à l’IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu’elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI. Ainsi la plus-value est calculée en fonction du prix d’acquisition des parts (non amorties) et du prix de cession.
Précision faite que le prix d’acquisition des titres doit être retraité conformément à la jurisprudence Quemener. En effet, pour déterminer la plus-value, le prix d’acquisition est :
- majoré des pertes comblées par l’associé et des bénéfices imposés mais non perçus par l’associé (par exemple les revenus perçus par la SCPI mais non distribués) ce qui va diminuer le montant de la plus-value ;
- diminué des pertes non comblées mais déduites et des bénéfices distribués mais non imposés (ce qui va augmenter la plus-value).
Comptablement, focus sur l’amortissement
Pour rappel, les titres sont inscrits au bilan à leur valeur d’acquisition (valeur vénale) et non la valeur de souscription (qui inclut les frais). Les frais peuvent soit être intégrés au prix d’acquisition (mais ne peuvent pas être amortis si les parts sont acquises en pleine propriété) soit déduits du résultat l’année de l’acquisition (BOI-BIC-CHG-20-20-10 § 140).
Seuls sont amortissables les biens qui se déprécient avec le temps et l’usage. Cet amortissement est déductible fiscalement du résultat de la société (C. com. art. L. 123-13 et L.123-18 ; PCG art. 322-1.2 et 322-1.3 ; BOI-BIC-AMT).
Amortissement des immeubles par la SCPI
Les SCPI ne peuvent pas amortir leurs immeubles cela assure aux investisseurs-épargnants une information la plus réelle possible (article 131-33 du règlement n° 2016-03 du 15 avril 2016 relatif aux règles comptables applicables aux SCPI).
AttentionLa société à l’IS titulaire de titres de SCPI peut passer des provisions pour dépréciation si la valeur des titres de la SCPI diminue (mais ces provisions peuvent être reprises au cours des exercices suivants).
Amortissement des parts de SCPI par la société à l’IS
Les sociétés à l’IS ne peuvent pas amortir les parts de SCPI (ou toute autre société) qu’elles détiennent en pleine propriété. En effet, les avantages économiques des parts ne diminuent pas avec le temps.
Avis Fidroit
Les sociétés à l’IS qui détiennent des titres de SCPI en usufruit (viager ou à durée fixe) peuvent amortir cet usufruit et les frais d’acquisition s’ils sont intégrés au prix d’acquisition (en fonction de sa durée connue ou estimée lorsque l’usufruit est viager).
En effet, l’usufruit est un droit dont l’usage est, par définition, limité dans le temps. L’usufruit est par nature amortissable, peu importe l’actif sur lequel il porte.
C’est alors la totalité du droit d’usufruit sur les titres de SCPI (correspondant aux constructions et aux terrains) qui peut être amorti.
Cet amortissement reste applicable, quand bien même la SCPI investirait dans un bien situé à l’étranger (à savoir : peu important que les revenus ne sont pas imposables en France).
