Le marché de l’immobilier a accéléré sa mutation depuis le début de la pandémie de Covid-19 en mars 2020.
La hiérarchie des classes d’actifs s’est polarisée d’une part autour de gagnants : logistique, actifs résidentiels et de santé, et d’autre part d’un principal perdant : le commerce. Au milieu de ce classement, l’immobilier de bureaux connait de nombreuses évolutions qui peuvent rendre, de prime abord, ses perspectives opaques. Nous allons voir dans ce document comment s’est comporté l’immobilier de bureaux ces derniers mois, quelles sont les évolutions structurelles de la classe d’actifs et comment nous nous positionnons face à ces perspectives.
L’immobilier de bureaux depuis le début de la pandémie
A partir de mars 2020, le volume de transactions a chuté sur les marchés immobiliers de bureaux et ce, jusqu’à la fin mars 2021, la situation sanitaire créant des incertitudes et plaçant les investisseurs en phase d’attentisme. Après cette année morose, le secteur des bureaux a connu un regain de dynamisme depuis le début du deuxième trimestre 2021. Cependant, nous constatons des disparités selon les localisations, entre les immeubles situés dans les quartiers centraux d’affaires d’une part et les localisations périphériques d’autre part.
Les quartiers centraux d’affaires ont globalement été peu impactés tandis que les immeubles situés dans des localisations secondaires souffrent.
Sur les marchés locatifs, le taux de vacance a graduellement augmenté dans les 28 principaux marchés européens sur la première année de la pandémie, passant en moyenne de 6,4% au 3ème trimestre 2020 à 7,3% au 3ème trimestre 2021. Cette situation cache elle aussi de fortes disparités. En effet, si la demande sur les marchés secondaires a été substantiellement impactée, les marchés des quartiers centraux d’affaires des principales capitales européennes ont tiré leur épingle du jeu avec des taux de vacance qui restent faibles et des niveaux de loyer facial qui ont su rester stables. Depuis la fin du 1er trimestre 2021, nous assistons à une reprise de la demande placée de la part des entreprises en Europe. Le contraste entre quartier centraux d’affaires et localisations secondaires est toujours sensible. Cela s’est illustré notamment dans notre portefeuille allemand pour lequel les locataires partants sont rapidement remplacés par de nouveaux arrivants, pour des loyers souvent plus élevés.
Des attentes et une demande en évolution rapide
Nous voyons désormais clairement que la crise a accéléré deux tendances de fond du monde du travail : la numérisation des métiers et l’essor du télétravail. Ces deux composantes impactent largement l’usage qui sera fait à l’avenir des immeubles de bureaux. Le télétravail a été largement adopté en Europe durant les confinements. Malgré une baisse du nombre global d’infections, l’augmentation du niveau de vaccination et la réouverture des économies, ce mode de fonctionnement semble être entré dans les usages très rapidement et est plébiscité par une majorité des salariés.
Cependant, loin de signer la fin des bureaux, la résultante de cette nouvelle norme sera selon nous une modification profonde des attentes sur ce type de biens. Les entreprises engagent des réflexions sur leurs implantations et la qualité des surfaces occupées et recherchent d’autres locaux le cas échéant. La demande se tourne déjà vers des espaces plus qualitatifs, favorisant les rencontres, les discussions et les espaces communs et collaboratifs. Ces espaces d’échanges sont cependant consommateurs de m². Nous pensons en définitive que l’espace gagné par la baisse de la surface consacrée aux bureaux personnels sera partiellement compensée par ces nouveaux espaces d’échanges.
Nos perspectives et le positionnement d’Aviva Investors France
Nous devrions assister à un mouvement de baisse du nombre de m² demandés graduel et sur plusieurs années. Ce mouvement sera selon nous centré sur les plus grandes surfaces déjà louées, les emplacements secondaires et les structures touchées par une certaine obsolescence.
Cependant, nous pensons aussi que la demande va se concentrer sur des actifs de qualité avec un prix au m² élevé. En effet, les entreprises, pour rester attractives auprès de leurs salariés, vont rechercher des actifs présentant une excellente centralité, les meilleurs emplacements et de bonnes dessertes. De plus, l’adaptabilité des immeubles aux nouveaux usages et aux services associés ainsi que la qualité intrinsèque du bâti seront au cœur des préoccupations. En particulier, la performance environnementale et le niveau de confort de vie des occupants offert par ces bureaux continueront à être toujours plus valorisés. Les immeubles pouvant présenter toutes ces caractéristiques seront donc largement avantagés et plus demandés. Nous observons ce mouvement depuis la fin du 1er trimestre 2021 et il devrait se poursuivre sur les années à venir.
Les loyers faciaux devraient donc globalement rester stables à moyen terme dans les quartiers centraux d’affaires et évoluer selon la localisation et la qualité des bureaux à plus long terme. En Europe continentale, les grandes villes dynamiques devraient à terme sortir gagnantes de cette redistribution.
Dans ce contexte, la politique d’investissement que nous mettons en œuvre depuis plusieurs années se trouve selon nous validée et renforcée, et peut se synthétiser comme suit :
• Localisation : les meilleurs emplacements;
• Qualité de l'immeuble : des surfaces divisibles et adaptables;
• Situation locative : des immeubles déjà loués pour des baux longs à des locataires solides.
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