Par Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Acquérir sa résidence principale avant ou au cours du mariage, quelles conséquences ?
Le logement de la famille bénéficie d’une protection particulière. Même s’agissant d’un bien personnel, l’accord des deux époux est nécessaire pour disposer du logement de famille (vente, résiliation du bail, hypothèque).
Communauté légale de biens réduite aux acquêts
Si l’acquisition a lieu avant le mariage : le logement est un bien propre de l’époux acquéreur ou un bien indivis si l’acquisition est réalisée par les deux époux.
Si l’acquisition a lieu après le mariage : le logement est un bien commun.
Remarque : lorsque la promesse unilatérale de vente est signée par un époux avant le mariage, mais que l’acte définitif de vente est signé après le mariage, le logement sera commun. En effet, la promesse n’engage que le promettant, pas le bénéficiaire. Lorsque la promesse synallagmatique de vente (ce qu’on appelle « compromis de vente ») est signée avant le mariage par un époux et que l’acte définitif de vente est signé après le mariage, le logement acquis est en principe propre. Toutefois, si le compromis prévoit le transfert de la propriété au jour de la signature de l’acte définitif de vente notarié (ce qui est généralement le cas), alors le logement sera commun.
Séparation de biens avec société d’acquêts
Si l’acquisition a lieu avant le mariage : le logement est un bien personnel de l’époux ou un bien indivis si l’acquisition est réalisée par les deux époux. Toutefois, lors de la signature du contrat de mariage, il est possible d’apporter ce logement à la société d’acquêts.
Si l’acquisition a lieu après le mariage : la qualification dépend de l’étendue de la société d’acquêts qui conduit en général à qualifier le logement de bien commun.
Si la société d’acquêts est à objet limité et inclut tout bien immeuble affecté à la résidence principale des époux : le logement est commun.
Si la société d’acquêts est étendue à l’ensemble des immeubles : le logement est commun.
Si la société d’acquêts est étendue à l’ensemble des acquêts : le logement est commun.
Avis
Bien que la question n’ait pas été tranchée en jurisprudence, il nous paraît possible de faire entrer un bien futur, tel que le logement de la famille, dans la société d’acquêt. La doctrine est toutefois partagée sur ce point.
Le financement de l’acquisition doit être prévu lors de la rédaction du contrat afin d’éviter le jeu des récompenses qui viderait en substance la société.
Remarque : en raison du principe d’immutabilité du régime matrimonial, le bien qualifié d’acquêt en raison de son affectation à la résidence principale des époux doit rester un acquêt même lorsque l’occupation à titre de résidence principale cesse. Le contrat de mariage doit anticiper ces difficultés.
Références
C. civ. Art. 215 alinéa 3 ; C. civ. Art. 1401 ; C. civ. Art 1403.
