Par Eugénie Deloire
Grandes gagnantes de la crise sanitaire, les villes moyennes voient leur marché immobilier s’envoler. Après avoir évolué dans l’ombre des grandes métropoles durant des années, elles séduisent de plus en plus de particuliers. Pour les investisseurs, c’est le moment d’en profiter avant la remontée des taux… Et des prix.
Le boom des villes moyennes, observé en 2020, se poursuit en 2021. Au 30 juin dernier, 22 % des acquéreurs déclaraient avoir emménagé dans une ville plus petite, dont 13 % ont rejoint une commune rurale, indique la Fnaim. Sur douze mois glissants, douze mille huit cents transactions supplémentaires ont été enregistrées par les Notaires de France, dans les deux cent huit communes figurant au programme Action cœur de ville.
La banalisation du travail à distance a permis aux particuliers de se projeter ailleurs que dans les grandes métropoles affichant des prix au mètre carré toujours plus élevés, tout particulièrement à Paris où le nombre de transactions a baissé de 1 % entre septembre 2020 et 2021. Selon le courtier en ligne Pretto, les recherches d’acheteurs parisiens hors de l’Ile-de-France ont doublé après le confinement, passant de 7 à 13 %. Quant aux locataires, leur intérêt pour un bien situé en région a grimpé de 6 % sur l’année 2020.
Cet exode parisien vient rebattre les cartes du marché immobilier français. « La possibilité, entérinée par les entreprises, de télétravailler un ou plusieurs jours par semaine a permis aux salariés de s’éloigner des grands centres urbains pour privilégier des logements plus grands, de préférence avec un espace extérieur », explique Laetitia Caron, directrice générale de PAP.
Quimper, Orléans, Dijon, Reims, Saint-Etienne, Nancy… La liste des villes de moins de deux cent mille habitants qui ont profité de la crise sanitaire est longue et témoigne du phénomène de décentralisation à l’œuvre sur le territoire. « L’effet de conjoncture post-Covid est devenu structurel. Il s’agit d’un mouvement de fond, impulsé par des particuliers en quête d’une meilleure qualité de vie », confirme Pierre Chapon, cofondateur de Pretto.
L’attractivité de ces marchés de report, dès lors qu’ils offrent des commerces, des services et des écoles et qu’ils se trouvent à proximité des zones d’emploi et des principaux axes de transport (gares et autoroutes), est une aubaine pour les investisseurs.
Envolée des prix au mètre carréMécaniquement, les prix au mètre carré en région ont sensiblement augmenté. « Après dix ans de chute des prix sur les vingt-huit mille communes de France, l’on observe un redressement des prix de + 2,4 %. Si l’on exclut Paris et les dix premières villes de France du calcul, la hausse de prix dans les villes moyennes s’élève à 7,2 % en 2021, soit deux fois plus que dans les grandes métropoles », constate Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Sur la France entière, la moyenne nationale des prix au mètre carré a gagné 5,1 %, au deuxième trimestre 2021, à 2 892 €/m2 (3 916 €/m2, à +5 % pour les appartements et 2 364 €/m2, à + 5,2 %). En province, la hausse globale s’élève à 5,7 %, à 2 442 €/m2, quand l’Ile-de-France affiche seulement une hausse de 3,9 % (à 5 022 €/m2) et que Paris dévisse de - 0,9 % (à 10 371 €/m2).
Dans de nombreux départements, les villes moyennes enregistrent des hausses de prix à deux chiffres, telles que Poitiers (+ 22,6 %), Le Mans (+ 19,8 %), Les Sables d’Olonne (+ 15,5 %), Limoges (+ 13,5 %), Saint-Nazaire (+ 13 %), Angers (+ 13 %), Rouen (+ 11,9 %), Caen (+ 11,7 %), Reims (+12,3 %), Orléans (+12,1 %) ou Nîmes (+ 8,9 %). Derrière ces courbes affolantes se cache toutefois un rattrapage des prix qui, dans certaines communes, étaient anormalement bas au regard du pouvoir d’achat des acquéreurs, à l’instar de Limoges et Poitiers.
A contrario, les prix tendent à se tasser dans les grandes provinces (+ 3,2 % à Nantes, + 2,2 % à Bordeaux, + 3,9 % à Lyon). « Les villes de soixante mille à quatre-vingt mille habitants, où les prix au mètre carré avoisinaient les 2 500 à 3 000 €, vont bénéficier d’un transfert de la valeur des grandes villes de provinces avec un afflux de nouveaux acheteurs qui va pousser les prix vers le haut de façon durable », analyse Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. La fenêtre de tir des investisseurs devrait rester ouverte durant au moins deux ou trois ans, avant que le rattrapage des valeurs dans les villes moyennes les plus en retard ne commence à s’infléchir.
La ruée vers l’ouestL’ouest de la France, notamment les villes positionnées sur l’axe Paris-côte Atlantique, font l’objet de toutes les attentions. D’après Se Loger, sur les 84 % d’investisseurs qui projettent d’acheter en province, 30 % ciblent le Nord-Ouest.
A Angers (cent cinquante mille habitants), si les prix moyens au mètre carré restent sages (2 754 € pour un appartement, 2 818 pour une maison), certains quartiers du centre-ville s’évaluent désormais à plus de 5 000 €/m2. « Angers est un bon territoire pilote, porté par une municipalité volontariste qui encourage les projets de développement immobilier et n’hésite pas à délivrer des permis de construire pour moderniser la ville », indique Jean-François Vigneron, directeur général de Réalités Immobilier. Trois des six projets architecturaux lauréats de I’appel à projets Imagine Angers, lancé en 2018, ont entamé la phase de travaux depuis 2020 : la tour TIP, à l’entrée du plateau des Capucins qui contiendra, à terme, cent quatre-vingt-deux logements pour étudiants et jeunes actifs (livraison prévue en 2022), l’immeuble Métamorphose et la résidence services Arborescence, dans le bas du boulevard Ayrault, qui proposera quatre-vingt-treize appartements et vingt-six logements luxueux.
La Bretagne, également, présente de belles opportunités d’investissement. « La zone a historiquement été délaissée par les Français pour des raisons météorologiques, tout en concentrant, sur son littoral, les résidences secondaires des citadins », explique Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement. Résultat, les prix de l’immobilier dans les terres bretonnes demeurent ultra-compétitifs, avec une moyenne de 2 500 €/m2.
Acheter une maison pour la mettre en location peut ainsi rapporter entre 6 et 7 %, en fonction de son coût d’achat initial et des éventuels travaux à effectuer. « On estime la plus-value acquise de 20 à 30 % sur les dix prochaines années en raison de l’important flux migratoire en provenance de l’Ile-de-France vers l’ouest, qui va nécessairement prendre de la valeur », annonce le spécialiste. Poitiers et La Rochelle, par exemple, devraient atteindre les 4 500 €/m2, d’ici quelques années.
Un potentiel de progression alléchant, pour toutes les stratégies d’investissement. Qu’il s’agisse d’un T2 pour étudiant en centre-ville du Mans à 80 000 € ou d’une maison avec jardin en périphérie de Tours, à 130 000 €, l’important est qu’ils se situent à deux heures maximum en TGV de Paris.
Des rendements attractifsLes amoureux de la pierre ne s’y sont pas trompés. Le groupe Se Loger compte, en 2021, 30,5 % d’investisseurs (incluant les ménages à revenus modestes), dont 32 % sont locataires en région parisienne. « La crise sanitaire n’a pas impacté le moral des particuliers qui n’ont jamais été aussi nombreux à investir dans l’immobilier », constate Séverine Amate, porte-parole de Se Loger.
Les villes moyennes, avec leur ticket d’entrée moins élevé que dans les grandes métropoles et leur promesse de plus-values, ont tout pour plaire. Dans le top 10 des villes qui affichent la meilleure rentabilité figurent ainsi Rennes (8,18 %), Le Mans (7,08 %), Angers (6,16 %), Brest (6,05 %), Mulhouse (4,88 %), Caen (4,64 %), Besançon (4,42 %), Amiens (4,41 %), Limoges (4,11 %) et Orléans (4,04 %). En comparaison, le rendement locatif brut dans des villes comme Nantes, Rennes ou Bordeaux s’établit entre 2,5 et 3 %. « De façon globale, le rapport locatif est plus avantageux en région qu’en Ile-de-France et les perspectives de rendements plus intéressantes pour opérer l’effet de levier recherché par les investisseurs », ajoute Barbara Castillo-Rico.
Attention à ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre. Il faut garder en tête l’échelle de valeur adaptée à la région où l’on investit. « Si les biens se vendent moins de 5 000 euros le mètre carré, le prix de la location restera en adéquation avec son marché », rappelle Jean-Marc Torrollion. Une maison achetée 186 000 € pourra se louer 750 € par mois à Orléans, pour une rentabilité brute de 5 %. De la même façon, Béziers, Calais et Le Havre affichent des rentabilités, respectives, de 7,7 %, 8 % et 7,8 % mais des loyers moyens de 9,90 €/m2 et 10 €/m2. « Il est impératif de fixer un montant de loyer réaliste, afin d’assurer la solvabilité des locataires », ajoute le président de la Fnaim. De plus, dans un contexte économique encore fragile, où une partie de l’activité se trouve encore sous perfusion des aides gouvernementales, mieux vaut redoubler de vigilance sur les garanties du locataire et ne pas faire l’impasse sur une assurance en cas d’impayés (GLI ou Visale). « Bien que 70 % des propriétaires gèrent leur bien en direct, de plus en plus de banques ne prêtent qu’aux investisseurs capables de démontrer une gestion professionnelle des biens qu’ils souhaitent acquérir », prévient Arnaud Hacquart, président d’Imodirect.
Une demande locative (souvent) tenduePour sécuriser son investissement, la demande locative doit être là. Encore une fois, Angers, Rennes et Brest bénéficient de la tension locative la plus forte et du taux de vacance le moins élevé. Logiquement, ces villes affichent les délais de location les plus courts (vingt-et-un jours pour Angers, vingt-deux pour Rennes et vingt-cinq pour Brest). La demande est plus généralement soutenue, voire tendue, dans l’ensemble des villes universitaires, riches en écoles d’ingénieurs ou de commerce. « De nombreux étudiants se détournent de Paris au profit des régions où l’enseignement est de qualité pour un coût de la vie et de la scolarité beaucoup moins onéreux », souligne Laetitia Caron qui constate que 40 % des recherches effectuées sur le site PAP sont menées par un public étudiant désireux de renouer avec les cours en « présentiel ». Aux investisseurs, elle préconise de cibler les villes en déficit de logement, telles que Rouen où l’offre peine à répondre à la demande. « Il manque deux cent mille logements étudiants en France dans le top 10 villes étudiantes où les besoins sont les plus importants », rappelle Séverine Amate.
Si Poitiers est la ville moyenne qui compte la plus grande part d’étudiants (près de trente mille), Brest en accueille vingt-cinq mille six cents (40 % de sa population), soit 19 % de plus qu’il y a dix ans. Outre sa grande école d’ingénieurs pour l’innovation dans le secteur maritime (l’Ensta) et ses six UFR, la ville propose des prix au mètre carré abordables pour les étudiants (348 €/mois pour un studio). Quant à Pau, Chambéry et La Rochelle, elles figurent dans le top 3 du classement l’Etudiant en 2021 des meilleures villes où étudier.
Si les petites surfaces (T1 et T2) sont plébiscitées par les jeunes actifs, le marché est aussi favorable aux familles avec enfants, qui privilégieront des T3-T4, voire des maisons, un peu plus éloignés des centres-villes.
L’engouement des Français pour certaines villes régionales a eu un impact positif sur les loyers : Aix, Amiens et Tours enregistrent des hausses, respectives, des prix à la location de + 3,8 %, + 3,1 % et + 2,7 %, comparés à 2019. En revanche, toutes les régions ne se valent pas. Dans certaines zones où les prix au mètre carré à l’achat sont imbattables – par exemple, 1 200 €/m2 dans les Vosges –, la demande locative est faible, faute d’attractivité économique et culturelle suffisante.
Meublé : fin de l’eldorado ?Produit star des investisseurs, le marché du meublé bat de l’aile depuis la pandémie. La location touristique dans les centres-villes tourne au ralenti. Elle est même quasi à l’arrêt à Paris, privée de sa clientèle internationale et professionnelle. Avec les cours à distance et la jauge instaurée dans les établissements scolaires, les studios meublés, d’ordinaire prisés par les étudiants, ont également eu du mal à trouver preneurs. « En Ile-de-France, les loyers ont baissé pour la première fois. Les propriétaires de logements destinés à la location touristique restés vacants durant plus d’un an se sont réorientés vers de la location classique », explique Laetitia Caron. Rappelons qu’avant la crise sanitaire, Paris comptait soixante mille locations touristiques. Depuis un an, le site PAP enregistre 50 % de plus d’annonces de location classique.
Dès la sortie du confinement, la demande de meublés de la part d’étudiants et de jeunes actifs – dont une partie se sont volontairement nomadisés avec le télétravail – est repartie à la hausse. Mais cela vaut surtout pour les petites surfaces. « Louer un T4 meublé en région est compliqué. Les locataires s’installent avec leurs propres meubles », confirme Arnaud Hacquart.
En outre, si le régime du meublé possède des avantages fiscaux indéniables, grâce aux statuts LMNP ou LMP, les taux de rotation et de vacance sont plus élevés que pour la location vide. « Le meublé tourne sur une période de douze à dix-huit mois, contre trente à trente-trois mois pour un logement vide », calcule le spécialiste. Les coûts d’état des lieux d’entrée et de sortie, la remise en état du bien, voire la réparation d’éventuelles dégradations, avant la relocation, sont également à prendre en compte. « La location vide paraît moins intéressante fiscalement, mais ramenée sur dix ans, elle rapporte davantage, car elle engendre moins de rotations et peu de frais annexes », assure Arnaud Hacquart.
Preuve que le non-meublé séduit – ou que les propriétaires de meublés, échaudés par la crise, ont tourné casaque –, les grandes surfaces vides se louent mieux qu’avant. Par ailleurs, le durcissement des conditions d’emprunt pour les primo-accédants tend à diminuer le nombre de candidats à l’achat… et à accroître celui des locataires. « Le fait qu’un certain nombre de projets immobiliers soient ajournés fera grossir le vivier de locataires solvables », anticipe le directeur.
Surchauffe sur le neufPremier outil d’investissement dans l’immobilier neuf, le Pinel a été prolongé jusqu’en 2024, mais réduira progressivement les avantages fiscaux du dispositif dès 2023. Aussi, la réduction d’impôt pour un logement loué pendant une période de six ans passera de 12 à 10,5 %, de 18 à 15 % pour un engagement de neuf ans et de 21 à 17,5 % pour douze ans. En 2024, ces taux seront fixés à 9 % (pour six ans), 12 % (pour neuf ans) et 14 % (pour douze ans). De quoi inciter les particuliers à réaliser leur achat avant 2023, d’autant que les biens disponibles se font de plus en plus rares. « Lors de la dernière élection présidentielle, en 2017, Emmanuel Macron avait promis un choc de l’offre. Résultat, de cinq cent mille logements neufs produits par an, la moyenne est retombée, fin 2020, à trois cent vingt mille. La tendance qui se dessine pour 2021 se situe En dessous de trois cent mille unités. A ce rythme, il s’agit plutôt d’un choc de la pénurie », déplore Gilles Madre, président de P2i.
Les mises en vente de logements reculent de 23,6 % au premier semestre 2021, comparé à 2019, l’offre commerciale a chuté de 27,8 % depuis 2018, informe la FPI. Une rareté des biens qui crée un regain de tension des marchés déjà très sollicités. A Angers, le promoteur P2i a réalisé, en seulement deux mois, une soixantaine de ventes dans sa résidence May’Flower, lancée en juin 2020 et qui compte, au total, cent trente-huit appartements.
A La Rochelle, Réalités Immobilier a vendu 50 % de son dernier programme neuf Soleil Vauban dès les premières semaines de commercialisation et a enregistré vingt-cinq ventes en un mois lors du lancement commercial de son programme Le Kastell (du T3 au T5), à Vitré (Ille-et-Vilaine). « Tous les projets que nous avons sortis à Saint-Jean-de-Mont, Roscoff, Royan ou Fouras-les-Bains, en Charente Maritime, ont connu un engouement et une vitesse de commercialisation exceptionnelle malgré des lancements qui ont eu lieu durant les périodes de confinement », indique Jean-François Vigneron, avant d’ajouter : « aujourd’hui, nous avons quatre investisseurs pour un même bien ». Ce dernier observe, par ailleurs, que plus de 50 % des ventes, en dehors des secteurs tendus, sont des investissements locatifs. « En 2021, nous enregistrons 12 % de commercialisation en investissement locatif sous le régime de droit commun », affirme-t-il. Et pour cause, les loyers sur le marché libre sont plus élevés et améliorent les perspectives de rendement.
Un financement plus difficileL’emballement des investisseurs pour les marchés régionaux pourrait être freiné par les recommandations du Haut conseil de stabilité financière. Annoncées en janvier dernier, les modalités des conditions d’accès au crédit immobilier sont, depuis le 15 septembre dernier, devenues des obligations. Celles-ci entérinent le taux d’endettement à 35 % maximum (assurance incluse) et la durée maximale d’un crédit à vingt-cinq ans (plus deux ans dans le neuf). Le taux de dérogation est fixé à 20 %.
Pour les investisseurs, le mode de calcul de l’endettement est moins favorable qu’en 2019. « La Banque de France revient à un calcul de l’endettement classique qui pénalise les investisseurs. En ne différenciant plus les salaires et les loyers, et en réintégrant le remboursement du prêt locatif dans les charges, le taux d’endettement peut être renchéri de plusieurs points, ce qui le porte, dans de nombreux cas, au-delà des 35 % réglementaires », détaille Pierre Chapon.
Conséquence, le nombre de refus de financement a déjà augmenté. « Ces recommandations ne tiennent pas compte du cas particulier de l’investisseur-bailleur pour lequel le taux d’endettement n’a pas la même valeur que pour le primo-accédant », regrette Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Le courtier en ligne qui compte, en moyenne, parmi ses clients, 15 à 20 % d’investisseurs, a vu cette proportion retomber entre 10 à 15 % en 2021. « Ce choix politique dans l’orientation de l’épargne des Français a un impact tangible sur l’investissement immobilier », poursuit-il. Les porteurs de projets contraints dans leur endettement doivent choisir des biens plus petits ou s’orienter vers des villes où les prix au mètre carré sont les plus bas. « Le prix des studios a explosé dans les villes de province car beaucoup d’investisseurs ont dû réduire la voilure, depuis 2019, et passer du T2 au T1 », indique Pierre Chapon.
Dans l’ancien, la recherche du meilleur prix requiert la plus grande vigilance. « Il faut faire attention à l’étiquette énergétique et mesurer le coût de mise aux normes pour rendre le logement décent à la location, d’ici 2025 », rappelle Jean-Marc Torrollion.
Dès 2023, les étiquettes F et G seront, en effet, interdites à la location, mieux vaut donc s’assurer d’avoir un budget rénovation suffisant pour tenir les échéances. Bonne nouvelle, une majorité des villes du plan Action cœur de ville sont éligibles au dispositif Denormandie. Une incitation fiscale dans l’ancien, semblable au Pinel dans le neuf, que la Fnaim souhaiterait étendre à toutes les reventes de logements portant une étiquette F ou G afin de maintenir la qualité du parc locatif privé.
