Les foncières cotées ont repris le chemin de la hausse en Bourse. Leur évolution depuis le début d'année est désormais à l'équilibre si on prend en considération l'indice immobilier de référence, le FTSE EPRA Eurozone. La performance cache toutefois un parcours erratique depuis le début d'année. Rien d'illogique après une année 2022 en berne pour l'immobilier coté (-32,59% pour l'indice de référence). Pour sa part, le fonds Sofidy Selection 1 surperforme le segment avec une progression de plus de 5% depuis le 1er janvier. Notamment grâce au rebond boursier engagé à la fin du mois d'octobre qui correspond au plus fort rallye jamais enregistré par le segment : +16% sur le FTSE EPRA Eurozone.
Dans ce contexte de rebond boursier, les investisseurs semblent prendre en compte le fait que le modèle des foncières cotées a pour lui d'afficher beaucoup de visibilité avec des baux d'une durée moyenne de 5 ans bénéficiant de conditions fixées à l'avance, assurant ainsi une véritable visibilité sur les résultats. Ajoutons que la plupart des baux sont indexés sur l'inflation, hormis le résidentiel en Allemagne.
En outre, les rendements proposés par les foncières cotées, de plus de 6% en moyenne en zone Euro sont élevés et contribuent aussi à leur attractivité, malgré les hausses de taux de l'obligataire sans risque, lesquels demeurent inférieurs. Enfin, les valorisations n'ont jamais été aussi basses depuis 2008. Certes ce n'est pas suffisant pour acheter la classe d'actifs, mais cela constitue malgré tout un argument majeur. Le point d'entrée semble intéressant puisque le secteur se traite actuellement avec une décote moyenne de 34% par rapport aux derniers ANR publiés.
Environnement favorable
L'environnement actuel apparait aussi très favorable aux foncières cotées. Il faut le mettre en corrélation avec l'évolution des taux d'intérêt. Le discours de la Réserve fédérale américaine est désormais moins dur et l'idée que les hausses de taux ont pris fin a pris place dans l'esprit des investisseurs. De plus, les récentes données macroéconomiques vont dans ce sens, avec un ralentissement des économies apprécié par les marchés et qui favorise indirectement les foncières cotées, via la détente sur les taux d'intérêt. Le fameux "bas news is good news" s'avère donc favorable aux foncières cotées.
Tous ces éléments nous font penser que le fort potentiel de rebond, débuté en octobre, est loin d'être épuisé. La performance de l'immobilier coté restera dépendante de la macro-économie, mais avant tout de l'évolution des taux d'intérêt dont la hausse semble avoir pris fin.
Au-delà, le juge de paix sera la reprise du marché de l’investissement, seul le niveau de prix constaté sur les transactions permettant de prouver que les décotes actuelles sont excessives.
Deux critères à privilégier
Dans ce contexte, les foncières à privilégier sont celles capables de se projeter dans l'avenir avec un "pricing power" important dépassant la seule indexation de loyers et assurant une véritable dynamique de progression des résultats. C'est à la fin des baux qu'on peut constater cette capacité ou non de la foncière à faire face à l'inflation. Les mieux armés sont les actifs alternatifs : entrepôts urbains, stockage pour les particuliers, résidences étudiantes, infrastructures de téléphonie mobile... Pour ce qui est des bureaux, les plus centraux s'en tirent le mieux et pour le commerce, celui de proximité ou de destination est plus apte à bénéficier d'un véritable "pricing power". C'est moins le cas pour le résidentiel.
La thématique du Bilan est aussi cruciale dans la conjoncture actuelle et constitue un facteur discriminant. Les foncières les moins endettées et faisant face à un coût de la dette supportable sont à privilégier. La préservation des notations financières va être primordiale dans les mois à venir. Pour les foncières endettées, des mesures de recapitalisation pourraient s'avérer nécessaires : cessions, dividende distribué en actions, augmentations de capital dilutives. Autant de solutions qui pénalisent l’actionnaire.
Au final, le constat que nous faisons nous pousse à réduire notre exposition aux bureaux, y compris de qualité et à augmenter la part des foncières de croissance, grands entrepôts, résidence étudiantes, actifs de santé pas exposés à la conjoncture économique.
Laurent Saint Aubin, directeur de la Gestion Actions chez Sofidy et gérant du fonds Sofidy Selection
Pour consulter le site de Sofidy, Cliquez ICI.
