Acteur historique des SCPI depuis trois décennies, Inter Gestion REIM lance coup sur coup deux nouveaux véhicules. Un challenge assez inédit ! Rencontre avec Franck Inghels, directeur de la distribution.
Investissement Conseils : Dix ans après la SCPI Cristal Rente, pourquoi cette accélération ?
Franck Inghels : En 2010, Inter Gestion REIM a lancé son premier fonds de rendement Cristal Rente, la SCPI des grandes enseignes. A cette époque, la société de gestion affirmait déjà des convictions fortes sur un marché peu travaillé en SCPI. Nous avons abordé l’immobilier commercial de façon différenciante en misant principalement sur l’alimentaire, le bricolage et la jardinerie. La reconnaissance du marché pour Cristal Rente et son succès auprès des investisseurs, nous ont conduits à construire et à ouvrir à la commercialisation deux nouveaux fonds, dont les stratégies d’investissement sont adossées à des besoins fondamentaux. Reconnue depuis de nombreuses années pour sa vision long terme et ses convictions stratégiques, Inter Gestion REIM propose désormais une offre complète et adaptée aux besoins d’investisseurs de plus en plus soucieux de diversifier leurs placements.
Le risque n’était-il pas de suivre un mouvement de mode ?
Depuis l’origine, Inter Gestion REIM a su anticiper les marchés de demain en osant même parfois avancer à contre-courant de la tendance générale. Cet historique nous vaut aujourd’hui une réputation de pionnier sur les marchés de l’immobilier résidentiel et commercial.
Cette approche fait ses preuves depuis dix ans, avec Cristal Rente qui affiche d’excellents résultats; le TDVM de la SCPI des grandes enseignes surperforme en effet systématiquement son marché de l’ordre de soixante à quatrevingts points de base (source IEIF). Cristal Rente a servi un dividende annuel de 4,84 % en 2020, quand la moyenne des SCPI toutes catégories confondues s’établissait à 4,18 %.Notre stratégie de conception de produits repose sur une clé simple : une veille active des évolutions comportementales et des usages permettant de repérer les secteurs porteurs. Nos convictions historiques concernant les besoins essentiels ont trouvé écho ces dernières années.
Quelles tendances de marché vous intéressent ?
Pour Inter Gestion REIM, la stratégie est posée depuis le départ : ce sont les actifs venant en réponse à des besoins fondamentaux que nous travaillons. Nos trente années d'expérience nous en ont persuadés; les effets de mode ne nous inspirent pas; nous restons fidèles à nos convictions profondes. On ne réinvente pas l’immobilier.
La seule tendance qui retient notre attention est celle du service apporté au client. Nous sommes très attentifs aux évolutions des pratiques, notamment en matière de digitalisation de l'offre, mais aussi des modes de souscriptions que nous pouvons offrir pour répondre à des objectifs d’investissement variés. Dans cette optique, nous avons lancé ces trois dernières années : la souscription en ligne, un espace associé, mais aussi l’acquisition de parts de SCPI au travers d’une épargne programmée, y compris en nue-propriété (unique sur le marché des SCPI à ce jour). Nous avons aujourd'hui la certitude de proposer une gamme solide et au fort potentiel de performances long terme, avec trois SCPI complémentaires investies respectivement dans les grandes enseignes, le résidentiel et les besoins essentiels. Le tout assorti d’un service de qualité.
Comment se caractérisent ces nouvelles SCPI ?
Grand Paris Résidentiels, la SCPI du résidentiel parisien, cible des immeubles résidentiels à destination locative directe ou gérés (immeubles à caractère patrimonial, neuf, ancien réhabilité, résidences seniors, résidences étudiantes etc.), dans le périmètre du Grand Paris. Le marché résidentiel est aujourd’hui peu travaillé en SCPI car complexe et multiforme; nous en avons l’expérience. Le chantier du Grand Paris - le plus grand projet urbain d'Europe - fourmille de perspectives avec ses nouvelles infrastructures, et la région souffre d’une carence chronique en logements qui permet d’envisager des revenus d’une grande régularité. Enfin, le niveau des prix parisiens est tel qu’il est difficile, pour les particuliers, d’y investir. Notre SCPI leur donne accès à ce marché, à partir de deux cents euros la part.
Cristal Life, la SCPI des besoins essentiels, offre un « mix » d’actifs inédit. Elle cible les actifs essentiels à la vie des personnes : alimentaire, logement, éducation, santé, exercice d’activités professionnelle et loisirs. La consommation des biens essentiels distribués sous des enseignes reconnues bénéficiant du potentiel de groupes importants assure aux murs de commerces un rendement élevé sur le long terme. Quant à la croissance démographique et l’allongement de la durée de vie, ils appellent une réponse spécifique et socialement utile en matière d’équipements immobiliers dans le secteur de la santé notamment. Tout comme Cristal Rente, ces deux nouvelles SCPI proposent une souscription en versements programmés, y compris en nue-propriété.
Pourquoi un véhicule diversifié (Cristal Life) quand la tendance est aux thématiques ?
La société civile de placement immobilier est un véhicule diversifié par nature. Nos trois SCPI ont des thématiques fortes et bien ancrées : les grandes enseignes, le résidentiel parisien et les besoins essentiels. Dans le cas de Cristal Life, il semblait intéressant d’ouvrir le champ à des opportunités d’investissement liées aux besoins essentiels, qui soient variées et, surtout, de proposer un patrimoine composé de classes d’actifs parfaitement complémentaires, et pourtant très rarement présentes dans un même fonds. Ce type de SCPI permet à l'investisseur de diversifier son placement en une seule souscription, et s’adapte donc à une cible d’épargnants plus vaste, dans une logique qui nous importe beaucoup : celle de la démocratisation de l’investissement immobilier.
Parmi les innovations> vous n’optez pas pour le zéro frais d’entrée. Pourquoi ?
Le marché des SCPI est de plus en plus concurrentiel et les nouveaux entrants se doivent d’innover pour se démarquer. La mécanique de frais peut en effet être un facteur de différenciation puissant s'il est employé de façon pertinente. Dans d’autre cas, il pourra s’agir d’une fausse innovation si le zéro frais est compensé par des frais de gestion plus importants et des frais de sortie pénalisants. L’important pour l’investisseur est de raisonner avec une approche globale et long terme de son investissement.
Concernant les frais d’entrée, premièrement, ils traduisent une réalité de marché à l’achat d’actifs immobiliers. Deuxièmement, ils s’adaptent à un canal de distribution presque exclusivement composé de professionnels de la gestion de patrimoine, et permettent donc une rémunération de la prestation desdits professionnels, sans impact financier sur le client final.
Visez-vous le label ISR pour vos véhicules ?
Inter Gestion REIM, tout en y restant attentive, pose un regard plutôt critique sur ce label consensuel et chronophage de reporting, qui, selon ses décideurs,présente un fort risque d’avoir un impact final parfaitement virtuel. La démarche ISR (entretenir, améliorer les performances techniques et énergétiques des actifs, établir des relations constructives avec les locataires, satisfaire à leur bien-être, etc.) n’est-elle pas consubstantielle à l’action des sociétés de gestion, dont la mission fondamentale est de valoriser les actifs immobiliers des fonds qu'elles gèrent, sur des horizons de conservation longue ?
Inter Gestion REIM a donc choisi un engagement sociétal plus fort en faisant approuver ses trois SCPI en tant que fonds de partage en 2021. Le groupe entend ainsi affirmer une conviction forte, celle de la transparence vis-à-vis de ses investisseurs. Le principe : accepter qu’une partie des revenus générés par leur fonds soient reversés à une association reconnue d’utilité publique désignée. Simple et ciblé, ce dispositif permet d’investir de façon éclairée sur des véhicules dont 1 ’ action sociétale est concrète et quantifiable. Ainsi, ce sont 5 € tous les 1000 € de résultats distribuables qui feront l’objet d’un don annuel auprès d’associations reconnues d’utilité publique en lien avec la thématique immobilière de chacun des fonds.
