En créant Linavest en 2022, DLPK complète son offre de services et ajoute une nouvelle corde à son arc : l’expertise en immobilier. Distributeur exclusif de la SCI Linasens, commercialisée et proposée dans les contrats d’assurance-vie depuis novembre dernier, Linavest sélectionne les classes d’actifs les plus prometteuses et les meilleurs clubs deals immobiliers, au travers de plates-formes ou de CGP. Entretien avec Vincent Dubois, président du groupe DLPK, et Manon Cosyn-Martin, directrice des relations investisseurs de Linavest.
Investissement Conseils : Pourquoi DLPK a-t-il pris le virage de l’immobilier ?Vincent Dubois : Parmi les activités déployées au sein du groupe DLPK, il nous manquait une expertise plus poussée sur l’immobilier avec une brique dédiée à ce sujet. Aussi, la création de Linavest en 2022, suivie de la commercialisation de la SCI Linasens, est une suite logique de notre histoire ! Effectivement, via notre structure Nortia, nous avons été les premiers en 1994 à introduire un support immobilier dans un contrat d’assurance-vie multisupport.Manon Cosyn-Martin : Au lancement de la SCI Linasens, nous avons étudié avec attention le contexte de marché. L’année 2022 a, en effet, connu deux changements majeurs:la fin des taux bas, installés depuis de nombreuses années, et l’émergence de nouveaux usages, à l’image du télétravail sur le marché des bureaux. Le renouveau de l’immobilier de bureau passe désormais par des espaces de convivialité et des services pour les utilisateurs, plutôt que par les open spaces. Les taux de vacance dans les immeubles de bureaux, notamment ceux situés en périphérie, ont augmenté, frisant par endroits les 20 %. Dans le quartier de La Défense, par exemple, des tours complètes ont plus de mal à trouver des locataires.Des vents contraires soufflent également sur l’immobilier résidentiel, l’une des classes d’actifs les plus impactées par la hausse des taux. Le modèle de recherche Smart, développé par Primonial REIM et que nous utilisons, nous oriente, dans un premier temps, vers les classes d’actifs les plus résilientes et performantes, à savoir la logistique et la santé.
Quelles sont vos convictions sur ces marchés ? M. C.-M. : La santé est un secteur qui se révèle relativement décorrélé de la conjoncture économique car il est porté par des facteurs démographiques et sociétaux.Quant à la logistique, c’est un segment qui répond aux évolutions de notre société et de ses modes de consommation. La part attribuable au e-commerce en France devrait passer de 15 à 25 % en 2025.La livraison du dernier kilomètre a explosé avec Internet et les consommateurs veulent être livrés toujours plus rapidement. Pour répondre à ces exigences, les logisticiens ont beaucoup investi dans le reshoring, le rapatriement des capacités de stockage des produits importés d’Asie aux portes de l’Europe, dans le but de raccourcir la chaîne d’approvisionnement. Cette tendance soutient fortement la demande d’actifs logistiques.En outre, l’objectif de non-artificialisation des sols (ZAN), dans le cadre de la loi Climat et résilience, vient restreindre d’autant le foncier disponible.Cette demande soutenue couplée à une offre restreinte exerce automatiquement une pression à la hausse sur les loyers. Le loyer représente, en moyenne, 3 à 6 % du budget d’exploitation d’un logisticien. Une hausse des loyers de 20 à 30 % engendrerait une augmentation des coûts de livraison de 1 %, donc totalement absorbable par le client final.
En quoi Linasens se démarque-t-elle sur le marché actuel ?M. C.-M. : La thèse de gestion de la SCI Linasens est de répliquer la performance absolue appliquée des fonds euros, quel que soit le marché. Sa principale force repose sur sa gestion évolutive, consistant à surpondérer les classes d’actifs porteuses et sous-pondérer celles moins performantes. Cette stratégie dynamique est guidée par le modèle de recherche Smart, développé par Primonial REIM, qui nous permet de détecter les meilleures classes d’actifs sur lesquelles investir.La SCI, qui a commencé sa distribution en 2022, a enregistré 102 millions d’euros de capitalisation et collecté 50 millions d’euros. Pour 2023, nous visons une capitalisation supérieure à 300 millions d’euros et un objectif de performance de 5 % par an, soit cent points de base de plus qu’une SCI diversifiée.
Comment cette nouvelle SCI s’intègre dans l’offre du groupe DLPK ?V. D. : L’idée était de proposer une SCI différenciante sur le marché. La SCI Linasens apporte un support supplémentaire, et vient compléter notre gamme de produits.Présente déjà au sein de nombreuse compagnie, la SCI fait sens dans les contrats d’assurance-vie en termes de classe d’actif, car l’immobilier peut jouer son rôle de protection contre l’inflation. Avoir la possibilité de diversifier les allocations est essentiel pour les clients de nos partenaires.
Qu’en est-il du sourcing des clubs deals que Linavest opère pour les clients de Nortia ?M. C.-M. : La clientèle de Nortia était demandeuse de clubs deals de qualité qui sont difficiles à trouver sur le marché. Les compétences de Linavest nous permettent de leur proposer des produits souvent confidentiels, bénéficiant de bons fondamentaux et pertinents.La structure capitalise sur sa connaissance du marché et de ses acteurs, en se rapprochant des sociétés de gestion expertes, pour proposer les meilleurs clubs deals aux partenaires de Nortia. Nous avons travaillé sur plusieurs opérations depuis le lancement de l’activité, dont quelques biens d’exception, avec un accès exclusif et qui affichent des TRI à deux chiffres. Le ticket d’entrée de ces opérations varie de cent mille à un million d’euros.Nous proposons deux types de clubs deals:les clubs deals de capitalisation, qui ne délivrent pas de revenus durant l’opération, mais à la cession de l’actif misant sur la valorisation du patrimoine, et les clubs deals de distribution qui offrent un revenu complémentaire pendant l’investissement et une plus-value à la revente. Nous envisageons, en moyenne, d’opérer trois à quatre clubs deals par an.
Pensez-vous créer, un jour, votre propre SCPI ?V. D. : Il ne faut rien exclure. Cependant, même si le marché de la SCPI ne faiblit pas, cela ne s’improvise pas, Il faut de vraies compétences pour construire des solutions d’investissements immobilières innovantes, donc les partenariats sont une bonne solution.
Quelle est la stratégie immobilière globale du groupe ?V. D. : L’investissement immobilier, tel que nous l’avons connu durant des années, change. Nous constatons, aujourd’hui, que les acteurs du marché doivent faire preuve d’agilité face aux mutations du secteur. Il faut être sélectif dans ses choix d’investissement et alerte sur les tendances sociétales qui impactent l’immobilier. En cela, une structure comme Linasens prend tout son sens pour accompagner ses partenaires.
