La BCE a poursuivi sa hausse régulière des taux directeurs, pour atteindre 2,50% en fin d’année 2022. Le discours de Christine Lagarde laisse la porte ouverte à de nouvelles hausses en 2023. Sur le plan de l’économie réelle, une récession ou quasi-récession est attendue en zone euro, plus forte en Allemagne et en Italie qu’en France. A plus long terme, des facteurs récessifs plus structurels devraient s’imposer : un coût de l’énergie qui restera durablement plus élevé qu’auparavant, des coûts de financement (y compris de la dette des Etats) qui feront sortir l’économie européenne de l’ère des taux négatifs.
L’incertitude de 2023 porte sur l’inflation : va-t-elle refluer, comme cela semble être le cas en novembre et décembre ? Que va devenir la composante énergétique de l’inflation, du fait du déroulement de la guerre en Ukraine ? A partir de quel niveau d’inflation la BCE considère-t-elle que les taux directeurs doivent être stabilisés ? La plupart des observateurs pensent que l’inflation va se situer sur un plateau. Compte tenu des risques sur la soutenabilité de la dette des Etats (mais aussi de la dette privée) et des risques politiques liés à une crise sociale, nous nous attendons plutôt à une modération des hausses de taux. La position des investisseurs est, logiquement, attentiste. Ils attendent qu’une éventuelle baisse des valeurs soit actée pour revenir sur le marché. La classe d’actifs immobilière doit recréer sa prime de risque pour être investissable et finançable à nouveau dans des conditions attractives. Cela dit, nous n’observons pas de désaffection des investisseurs pour l’immobilier. Les classes d’actifs « acycliques » telles que la santé intéressent toujours les investisseurs, et de façon générale les produits dont les facteurs de performance sont démographiques, y compris le logement sur lequel on n’observe pas de retournement. Nous estimons que dès que le market timing sera propice, les investisseurs reviendront, d’autant que le marché locatif, lui, se porte bien, y compris sur le secteur des bureaux de qualité.
Avec des taux « sans risque » à 3%, il serait logique que les rendements à l’acquisition en bureau, pour les meilleurs actifs, atteignent des niveaux de l’ordre de 4-4,5%, soit les niveaux de 2013/2014. Toute la question st d’y arriver progressivement, sans baisse soudaine des valeurs, grâce à l’effet amortisseur de l’indexation des loyers. On peut aussi espérer que le marché rétablisse une vraie différence entre ls actifs récents et les actifs anciens, entre les localisations centrales et les localisations secondaires, car ces différences avaient tendance à s’estomper ces dernières années. On doit espérer le retour d’un marché immobilier moins cher et plus sain, c’est-à-dire plus segmenté. L’ESG, et plus précisément l’intensité énergétique et l’intensité carbone des actifs, deviendra progressivement l’un des éléments de différenciation au sein du marché immobilier « d’après ». Enfin, nous pensons qu’on verra se poursuivre une tendance lourde depuis plusieurs années : le rééquilibrage des portefeuilles institutionnels entre actifs cycliques (bureau, commerce) et acycliques (santé), entre actifs de plus-value (résidentiel) et actifs de rendement (logistique). Avec la décompression des taux de rendement, le moteur principal de la performance sera le revenu locatif.
La France est un marché attractif par sa liquidité, notamment sur le secteur des bureaux franciliens. Les indicateurs économiques (emploi, chômage, inflation, croissance) sont compétitifs par rapports aux autres pays européens et expliquent la bonne tenue du marché locatif.
Daniel While, Directeur Recherche, Stratégie & Développement Durable chez Primonial REIM
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