Par Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Doit-on prendre un engagement initial de six ou de neuf ans ?
La détermination de la durée de l’engagement initial dépend de plusieurs facteurs.
Taux de la réduction d’impôt
Quelle que soit la durée d’engagement initiale (six ou neuf ans), le taux de réduction total est de 21 % sur douze ans (pour 2022) ; 17,5 % sur douze ans (pour 2023), 14 % sur douze ans (pour 2024).
Pour 2022 :
- en cas d’engagement initial de six ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (six ans) est de 12 % + 6 % pour la première période de prorogation de trois ans + 3 % pour la seconde période de prorogation de trois ans ;
- en cas d’engagement initial de neuf ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (neuf ans) est de 18 % + 3 % pour la seule et unique période de prorogation de trois ans.
Pour 2023 :
- en cas d’engagement initial de six ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (six ans) est de 10,5 % + 4,5 % pour la première période de prorogation de trois ans + 2,5 % pour la seconde période de prorogation de trois ans ;
- en cas d’engagement initial de neuf ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (neuf ans) est de 15 % + 2,5 % pour la seule et unique période de prorogation de trois ans.
Pour 2024 :
- en cas d’engagement initial de six ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (six ans) est de 9 % + 3 % pour la première période de prorogation de trois ans + 2 % pour la seconde période de prorogation de trois ans ;
- en cas d’engagement initial de neuf ans, le taux de réduction d’impôt pour la période initiale (neuf ans) est de 12 % + 2 % pour la seule et unique période de prorogation de trois ans.
Pour les Pinel 2023 et 2024 : le taux de réduction total sur douze ans est le même, peu importe l’engagement initial retenu. Mais le rythme des réductions, lui, est différent selon les cas : en cas d’engagement initial de six ans prorogé à deux reprises, l’investisseur bénéficiera les premières années d’une réduction plus forte (1,75 % par an pendant six ans pour un Pinel 2023) qu’en prenant un engagement initial de neuf ans (1,66 % par an durant neuf ans pour un Pinel 2023) prorogé une fois.
Non-respect de l’engagement pendant la durée initiale et au-delà
Lorsque la situation du contribuable laisse présager un risque de non-respect de l’engagement au-delà de la sixième année, on privilégiera un engagement initial de six ans. En effet, en cas de non-respect de l’engagement initial de location de six ans, seule la réduction d’impôt (de 12 % pour un Pinel 2022, 10,5 % pour un Pinel 2023, 9 % pour un Pinel 2024) obtenue au titre de l’engagement initial est remise en cause (au lieu de 18 % pour un Pinel 2022 ; 15 % pour un Pinel 2023 12 % pour un Pinel 2024 en cas d’engagement initial de neuf ans).
Rappel :
En cas de non-respect de l’engagement de location pendant l’engagement initial, la réduction initiale est remise en cause pour son montant total.
En cas de non-respect de l’engagement de location pendant la période de prorogation, la réduction d’impôt obtenue au titre de l’engagement initial n’est pas remise en cause. Seules les éventuelles réductions obtenues au titre d’une prorogation sont remises en cause.
Non-respect du formalisme de la prorogation
L’engagement initial de neuf ans permet de réduire le risque de perte de l’avantage fiscal à seulement 3 % pour un Pinel 2022 ou 2,5 % pour un Pinel 2023, 2 % pour un Pinel 2024. En effet, si le contribuable ne respecte pas le formalisme pointilleux de la ou des prorogations Pinel (c’est-à-dire de renouvellement de l’engagement de location via le formulaire n° 2044-EB), il ne peut pas bénéficier des avantages fiscaux de la période de prorogation.
Attention :
La prorogation doit être réalisée impérativement au moment de la déclaration d’impôt : elle « ne peut être exercée ni par anticipation, ni de manière rétroactive, quand bien même le logement serait resté loué dans les conditions d’application de la réduction d’impôt Pinel, notamment de loyer et de ressources ».
Conséquences en cas de mise en location du bien l’année suivant celle de l’obtention de la réduction
Lorsque la mise en location intervient l’année suivant celle d’obtention de la réduction (année d’achèvement si Vefa, acquisition si neuf déjà achevé), il y a un « trou » d’une année dans l’obtention de l’avantage fiscal entre la dernière année d’obtention de la réduction au titre de l’engagement initial et le bénéfice de la première année de réduction au titre de la prorogation.
En effet, la réduction d’impôt est étalée sur neuf ans à compter de l’année d’achèvement, et l’engagement de location est de neuf ans à compter de la date de la première mise en location. Ainsi, l’investisseur doit réaliser un effort plus important pendant cette année « charnière ». En cas d’engagement initial de :
- six ans : le « trou » d’obtention de la réduction interviendra en année 7 ;
- neuf ans : le « trou » d’obtention de la réduction interviendra en année 10.
Le contribuable n’a donc pas droit à la réduction au titre de la première année suivant la fin de l’engagement initial. La même problématique pourrait se poser en cas de prorogation d’un Scellier intermédiaire.
Par ailleurs, avec la mise en place du prélèvement à la source, le contribuable perçoit une avance de 60 % en janvier de chaque année. Il devra donc rembourser cette avance perçue au titre de la première année suivant la fin de l’engagement initial. Le contribuable a toutefois la possibilité de demander, avant le mois de décembre, la suppression ou la baisse de l’avance qui lui est versée.
Références
CGI art. 199 novovicies VI ; CGI art. 199 novovicies VIII, E ; CGI art. 46 AZA undecies, annexe III ; BOI-IR-RICI-360-30-10 ; BOI-IR-RICI-360-60.
