Créée il y a plus de cinquante ans, la société de gestion Aestiam ouvre un nouveau chapitre de son histoire avec l’arrivée, en avril dernier, d’un nouveau président, Laurent Le, en provenance de BNP Paribas Reim. Il dévoile sa vision et ses objectifs de développement.
Investissement Conseils : Pourquoi avez-vous décidé de rejoindre Aestiam ?Laurent Le : Après avoir été directeur du Fund Management pour les fonds immobiliers grand public de BNP Paribas Reim, j’ai saisi cette occasion de rejoindre Aestiam qui repose sur des SCPI aux fondamentaux immobiliers solides, car dotées d’un patrimoine immobilier pertinent et résilient. Aestiam est une société de gestion historique, qui a plus de cinquante années d’existence et à laquelle je compte, accompagné d’équipes de qualité, donner un souffle nouveau. Après une première phase pendant laquelle Aestiam est devenue indépendante de Foncia, mon arrivée coïncide avec la phase 2 de son développement : redynamiser la société sur le plan commercial et valoriser le patrimoine des SCPI.Le potentiel est bel et bien présent, avec 1,2 milliard d’encours réparti dans cinq SCPI et une équipe d’une quarantaine de personnes que nous renforçons actuellement.Nos deux principaux véhicules sont :- Aestiam Placement Pierre (6,46 % de TRI sur dix ans), notre SCPI de bureaux, qui s’appuie sur de solides fondamentaux. Le marché des bureaux est en difficulté dans certains secteurs, notamment en première couronne de la région parisienne. Ils sont affectés par l’excès d’offre et la baisse de la demande consécutive aux transformations des besoins des locataires à l’issue de la crise sanitaire. Or le patrimoine de notre SCPI est, lui, constitué de biens situés à Paris intra-muros, dans le croissant ouest de Paris et au coeur des grandes métropoles régionales, et il s’agit de biens de petite taille adaptés à leurs utilisateurs. Nos fondamentaux sont donc solides et nous n’avons pas eu à baisser le prix de nos parts.- et Aestiam Pierre Rendement (4,32 % de TRI sur dix ans) qui est, quant à elle, investie sur des commerces en pied d’immeuble et des retail parks. Ces marchés restent solides – commerce de loisir/plaisir pour les pieds d’immeuble et préservation du pouvoir d’achat/loisir pour les retail parks –, qui répondent toujours aux besoins et aux attentes des consommateurs. Au final, cette SCPI délivre de belles performances, notamment avec un prix de souscription toujours inférieur à sa valeur de reconstitution, malgré la hausse des taux.Dans les deux cas, nous nous distinguons par des SCPI composées d’immobilier à taille humaine, ce qui confère de la résilience à leurs performances et une bonne liquidité.
Comment comptez-vous valoriser le patrimoine des SCPI ?Nous allons renforcer la gestion active de nos immeubles car elle est source de performance sur le long terme. Ce travail d’asset management a pour objectif de valoriser les biens et d’augmenter nos loyers, le tout dans le cadre best-in-progress de notre démarche ESG, en particulier sur la performance énergétique de nos immeubles.Ces dix dernières années, on parlait peu de cet aspect, car la compression des taux permettait mécaniquement de réaliser de la performance. Nous considérons que la performance des dix prochaines années se fera autrement. Eu égard aux portefeuilles de nos SCPI – la taille unitaire moyenne des biens en portefeuille est comprise entre 2 et 3 millions d’euros –, il s’agira d’un travail de fourmi.L’objectif sera ensuite de mettre en œuvre une politique de rotation sélective du patrimoine en cédant éventuellement nos actifs arrivés à maturité et en réalisant les actions nécessaires pour valoriser ceux qui le nécessitent.
La période est néanmoins propice à l’investissement… Les conditions d’acquisition sont essentielles et, je le reconnais volontiers, le contexte est aujourd’hui pertinent pour investir. Néanmoins, l’immobilier, et plus particulièrement dans le cas des SCPI, s’envisage sur le très long terme. Il est donc tout aussi essentiel de gérer dans le temps les relations avec ses locataires, d’être en capacité d’augmenter les loyers régulièrement, d’améliorer les biens pour créer de la valeur… Les équipes en place ont su démontrer leurs capacités à réaliser ce travail d’asset management et d’assurer ainsi la pérennité du patrimoine existant. En effet, par décennies d’investissement, les biens acquis par les SCPI d’Aestiam toujours en portefeuille sont en plus-value latente si on les compare à leurs valeurs d’expertise au 31 décembre dernier, qui est loin d’être la date d’observation la plus favorable… Aestiam a donc su, à travers le temps, réaliser de bonnes acquisitions et bien gérer son patrimoine dans la durée.
Comment comptez-vous redynamiser votre collecte ?Il est vrai que notre collecte est atone depuis le début de l’année. Nous comptons redynamiser notre approche commerciale de plusieurs manières.Tout d’abord, face à une concurrence féroce sur notre marché, nous comptons affirmer le positionnement différenciant de chacune de nos cinq SCPI. Il s’agit notamment d’insister sur la forte mutualisation des risques grâce à la taille des biens en portefeuille, ce qui permet aussi de les louer et de les céder plus facilement. En effet, le marché des transactions reste fluide pour les biens dont la valeur ne dépasse pas les 10 millions d’euros.Par exemple, Aestiam Placement Pierre, notre SCPI spécialisée dans les bureaux à destination de PME, représente 370 millions d’euros de patrimoine réparti sur cent-cinquante-quatre actifs, soit 2,4 millions d’euros de taille moyenne unitaire; de son côté Aestiam Pierre Rendement (sur les commerces) dispose de près de 400 millions d’euros de patrimoine pour cent-quatre-vingt-dix actifs d’en moyenne 2,1 millions d’euros. Par ailleurs, notons que le patrimoine de nos SCPI est également diversifié d’un point de vue géographique, avec un début de diversification à l’étranger:à hauteur de 12 % pour Aestiam Placement Pierre et de 6 % pour Aestiam Pierre Rendement. De plus, des recrutements sont en cours pour soutenir la conquête du marché.Enfin, nous allons moderniser notre approche, notamment dans la communication et la digitalisation, mais aussi en nous appuyant sur des innovations dans le fonctionnement des SCPI. Notre objectif est ici de répondre aux multiples attentes des investisseurs (constitution d’un patrimoine, épargne en vue de la retraite…) et de nous adapter aux diverses stratégies patrimoniales.
Un mot sur vos trois autres véhicules d’investissement ?Aestiam Cap’Herbergimmo (82 millions d’euros de capitalisation) est une SCPI qui investit dans des hôtels de petite taille, avec une forte dimension internationale puisque 40 % de son patrimoine est basé en dehors de nos frontières. Si elle a logiquement souffert durant la crise sanitaire, nous nous attendons à ce qu’elle délivre de belles performances dans les prochaines années, portée par les tendances structurelles positives de l’hôtellerie et du loisir.Pierrevenus est, quant à elle, une SCPI de rendement à capital variable diversifiée dédiée à l’assureur Abeille (211 millions d’euros de capitalisation).Enfin, Le Patrimoine Foncier est un beau véhicule d’investissement centré sur des immeubles basés à Paris, au capital fixe (125 millions d’euros de capitalisation).
Pourriez-vous créer de nouveaux véhicules d’investissement ?Nous avons des projets, mais il est encore trop tôt pour en parler.
