Par Mylène Chartrou, directrice générale de Stellium Immobilier
Avec l’arrivée du Pinel+, le dispositif fiscal Pinel a encore de beaux jours devant lui. Qu’elles soient écologiques ou économiques, ses vertus sont nombreuses pour les investisseurs, les locataires, mais également pour le renouvellement et le rajeunissement du parc immobilier.
Seule ombre au tableau, la hausse des coûts de construction (matériaux et énergie) et les nouveaux critères d’exigence imposés par le Pinel+ vont sans doute contraindre les promoteurs à reporter ces surcoûts sur le prix de vente final.
Dès janvier 2023, Pinel classique et + vont coexister, impliquant pour les investisseurs un choix stratégique rendement/coût auquel va s’ajouter une dimension éthique et durable.
Pinel+ : un dispositif dans le dispositif
Il est primordial de ne pas tomber dans les dérives anxiogènes et alarmistes du principe d’opposition entre le Pinel actuel et le Pinel+. Il ne s’agit pas d’un match, le Pinel+ n’étant, en définitive, qu’un « dispositif dans le dispositif ».
Pour preuve, le principe d’avantage fiscal – une réduction d’impôt sur le revenu – reste commun dans les deux cas, tout comme les exigences de construction, qui sont simplement renforcées. Jusqu’à fin 2024, les investisseurs auront cette alternative :
- accepter un taux de réduction d’impôt moindre en investissant en Pinel « classique » sur des biens neufs aux règles d’éligibilité plus souples ;
- choisir le Pinel+, certes plus exigeant et plus onéreux, mais permettant une défiscalisation à taux plein (12%, 18% et 21% en fonction de la durée d’engagement locatif) dans un bien à forte valeur ajoutée répondant aux nouvelles contraintes de confort et de performance énergétique : logements moins énergivores, lumineux et agréables à vivre (une surface extérieure minimale est imposée en fonction de la typologie du bien) avec des émissions de carbone réduites anticipant, ainsi, les paliers 2025 des critères d’écoresponsabilité de la RE 2020.
A noter qu’il est également possible d’accéder au Pinel+ et à ses taux de défiscalisation pleins en choisissant d’investir en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) aux exigences du Pinel classique.
Qu’il soit classique ou « + », le dispositif Pinel reste attractif et rentable pour les investisseurs avec un effort d’épargne qui reste accessible. Et ce, malgré les taux de défiscalisation plus faibles du dispositif « classique ».
Opter pour le Pinel+ garantit à l’investisseur d’acheter un logement qui répond à des normes énergétiques spécifiques. Ces règlementations favorisent ainsi le rajeunissement du parc immobilier, le confort des occupants, et la protection durable de l’environnement. Autant de notions et valeurs éthiques partagées, à la fois, par les investisseurs, les locataires et les promoteurs.
La performance énergétique, un sujet d’actualité
La performance énergétique accrue des biens éligibles au Pinel+ s’inscrit dans l’actuelle prise de conscience environnementale. En effet, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction de la location des logements les plus énergivores, et ce dès janvier 2023 pour les moins bien classés, parfois appelés G+, puis à partir de 2025 pour la totalité de la classe énergie G et 2028 pour la classe E. Investir dans le neuf, notamment en Pinel+, noté A, permet donc d’éviter des travaux de rénovation coûteux, à la fin des 12 ans (période d’engagement locatif maximale en Pinel).
Par ailleurs, la performance énergétique n’a jamais été autant scrutée. D’après une étude d’Opinionway, 87% des acheteurs d’un bien immobilier, ancien comme neuf, accordent de l’importance au DPE de leur futur logement. Autre fait marquant, la performance énergétique impacte le prix. Selon une étude des notaires, les maisons et appartements notés F et G sont vendus entre 2 et 18% moins cher que ceux notés D. A l’inverse, le prix d’un logement présentant un DPE A, dépasse de 17% les tarifs observés en 2020. Il est fort probable que les biens éligibles au Pinel+ et, par définition, peu énergivores offrent, à terme, une belle plus-value lors de la revente.
A noter : choisir d’investir en quartier prioritaire (exigences du Pinel classique, mais taux pleins du Pinel+) présente également certaines vertus environnementales et sociétales. L’idée est, en effet, d’encourager l’assainissement des sols, la mixité sociale et d’augmenter la création d’espaces verts en favorisant les quartiers proches des centres-villes ou nouvellement desservis pour des lignes de transports, ou les projets de réaménagements urbains des métropoles et les installations d’équipements culturels ; choix, par exemple, menés par le comité d’engagement foncier de Stellium Immobilier.
Enfin, le contexte économique actuel a entraîné une prise de conscience de l’importance de la gestion des ressources énergétiques. Le bouclier tarifaire limitant la hausse du prix du gaz et de l'électricité à 15% est d’ailleurs intégré dans le projet de loi de finances pour 2023.
Le Pinel+ est une opération « gagnant-gagnant » pour les investisseurs, qui acquerront des logements durables, respectueux de l’environnement et recherchés lors de la revente, et pour les locataires qui auront accès à des logements plus confortables, aux loyers finalement moins coûteux que dans l’ancien. Autant d’éléments qui limiteront la vacance locative et assureront une rentabilité pérenne aux investisseurs.
