Un enfant mineur a le droit de posséder un patrimoine. Il peut s’agir de dons manuels (argent de poche, sommes versées sur un livret A ou un PEL par famille, etc.) ou de biens reçus par donation ou succession (somme d’argent, immeuble...). La donation à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier déjà dans le patrimoine familial, ou alternativement l’acquisition en leur nom de la nue-propriété d’un bien sur le marché, sont aussi des solutions très pertinentes pour les protéger et les aider à se constituer un patrimoine.
Donner de son vivant la nue-propriété d’un bien immobilier pour optimiser la transmission de son patrimoine
Anticiper la transmission de son patrimoine en faisant des donations de son vivant à ses enfants présente l’avantage, pour les parents, de pouvoir bénéficier d’abattements sur les droits à payer et donc d’optimiser le coût fiscal de l’opération.
Traditionnellement, les notaires et conseillers en Gestion de Patrimoine conseillent la donation de la nue-propriété d’un bien compris dans le patrimoine immobilier des parents pour que les droits de donation soient calculés sur la valeur de la nue-propriété et soient donc abaissés. La valeur de la nue-propriété d’un bien représente en effet seulement une fraction de sa valeur en pleine propriété puisque son détenteur ne peut ni habiter le bien ni en tirer des loyers pendant une certaine durée.
Ainsi, si un couple de parents de 52 ans décide de transmettre la nue-propriété de leur résidence principale évaluée à 800 000 euros à leurs deux enfants, la valeur de la nue-propriété peut être évaluée à 400 000 €. Et donc, s’ils ne leur ont encore jamais fait de donation, il n’y aura pas droit de donation à payer (abattement de 100 000 euros tous les quinze ans x 2 parents x 2 enfants = 400 000 euros).
A terme, les enfants seront propriétaires d’un bien évalué aujourd’hui 800 000 euros, sans qu’un droit de donation ou succession n’aient été acquittés.
Les avantages d’une acquisition en nue-propriété par les enfants mineurs
Alternativement, pour permettre à ses enfants de se constituer du patrimoine, il est aussi possible d’acquérir sur le marché la nue-propriété d’un bien au nom des enfants, après leur avoir fait une donation de liquidités. Cette solution présente de nombreux avantages au-delà de ceux précédemment mentionnés, notamment dans le cas d’enfants mineurs.
En effet, l’impossibilité de percevoir des loyers pendant la durée de démembrement -c’est la durée pendant laquelle l’investisseur est nu-propriétaire i.e. patiente avant de récupérer la pleine propriété du bien – se traduit à l’achat par un prix décoté. L’investissement réalisé en nue-propriété va alors mécaniquement se valoriser au fil du temps par le jeu de la reconstitution de la pleine propriété.
Cette mécanique de capitalisation assure la rentabilité de l’opération, qui sera boostée si la valeur de marché de l’actif immobilier progresse . Et elle ne génère aucune fiscalité sur les revenus puisque les revenus sont différés (pas de revenus locatifs, donc pas de fiscalité). Qui plus est l’administration fiscale ne considèrera pas la décote initiale comme une plus-value lorsque le bien sera un jour revendu en pleine propriété.
Dans le cas d’enfants mineurs, la donation de liquidités pour investir en nue-propriété permet donc de transmettre du patrimoine dans des conditions fiscales optimisées tout en faisant bénéficier ses enfants d’un investissement « coffre-fort ».
A leur majorité, les enfants récupéreront alors de façon gratuite et automatique la pleine propriété du bien et pourront choisir d’y habiter pour poursuivre leurs études sans payer de loyer ; ou alors de le louer pour percevoir des revenus locatifs ; ou bien de l’arbitrer en empochant une plus-value très peu fiscalisée (seule la hausse de la valeur vénale du bien sera fiscalisée si le délai de détention est inférieur à 30 ans).
L’usufruit successif, une technique pour bénéficier d’avantages supplémentaires
Lors de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien sur le marché par les enfants, il est possible de recourir à la mise en place d’un usufruit successif au bénéfice des parents afin d’abaisser la valeur de la nue-propriété payée par les enfants.
Cette technique permet, au-delà de l’usufruit déjà en place, de constituer un usufruit futur pour les parents, qui leur permettra de bénéficier des fruits du bien leur vie durant à la suite de l’usufruitier déjà en place.
Le temps escompté pour que les enfants récupèrent la pleine propriété du bien (et donc ses fruits) étant alors rallongé, le prix de la nue-propriété à acquitter par les enfants s’en trouve diminué, les parents prenant en charge le coût de leur usufruit successif.
Cette approche permet à la fois aux parents de conserver des revenus de leur vivant et d’abaisser le prix d’achat pour les enfants, et donc l’assiette des éventuels droits de donation à payer.
Alternativement, cela permet aussi avec le même « budget » initial de donation aux enfants, de leur permettre de devenir un jour plein propriétaire d’un bien plus grand ou mieux placé (plus cher au m²). La transmission de son patrimoine dans les meilleures conditions possibles et la création de patrimoine pour les générations futures est une démarche à privilégier pour un chef de famille. La nue-propriété est l'un des outils les plus efficaces pour y parvenir car il minimise les droits de donation (ou succession) à acquitter et garantit une valorisation mécanique du patrimoine transmis.
