Président-fondateur de Novaxia, Joachim Azan a perçu avant tout le monde l’importance de recycler les immeubles obsolètes et de réinventer la ville sur elle-même. Sa force : savoir s’adapter, en permanence, pour remporter les appels d’offres es plus ambitieux au service de ses clients investisseurs.
Audacieux, exigeant, précurseur, inspirant… Ce sont les termes qui vous viennent instantanément à l’esprit après avoir échangé avec Joachim Azan. Un homme capable de vous accorder deux heures de son agenda, pourtant bien rempli, pour évoquer avec passion et en détail la success story de Novaxia, l’entreprise qu’il a créée il y a une quinzaine d’années et qu’il préside depuis. Une entreprise à son image : ambitieuse, novatrice, agile et engagée. Les qualificatifs ne manquent pas. Joachim Azan les manie d’ailleurs avec dextérité. Formé à la maïeutique, il maîtrise l’art de mettre en mots les grandes idées à l’origine de sa réussite.
A l’origine justement… Joachim Azan commence par suivre le conseil avisé de ses parents, et opte pour un métier sérieux et sûr : expert-comptable. Son diplôme en poche, il double son cursus d’un DEA de Finance à Dauphine et démarre sa carrière comme auditeur dans la division industrie et services d’Arthur Andersen, avant de rejoindre Indosuez. Il passe ainsi sept années dans le conseil en fusions-acquisitions. Lorsque le Crédit agricole fusionne avec le Lyonnais au début des années 2000, un plan de départ volontaire est proposé aux salariés. Titillé par son goût de l’entreprenariat, Joachim Azan saisit l’occasion. Il vise un métier favorisant les contacts et choisit de devenir conseiller en gestion de patrimoine. Objectif : monter son propre family office. Le jeune trentenaire suit la formation de l’Aurep et obtient le DES de Gestion de patrimoine de Clermont-Ferrand. Il a 32 ans, et de belles ambitions !
Tout juste diplômé, il crée son cabinet avec un associé dont le père est en mesure d’ouvrir son carnet d’adresses. Lorsqu’au bout de quelques mois, ce dernier préfère finalement céder à d’autres sa clientèle, les jeunes entrepreneurs n’ont d’autre choix que de retrousser leurs manches afin de trouver des clients. Joachim Azan appelle ses relations, actionne son réseau d’experts-comptables… Il rencontre bientôt une famille qui souhaite vendre sa société, laquelle détient des immeubles dans le quartier de la Petite France, le cœur historique de Strasbourg. Le siège social, une ancienne tannerie transformée en bureaux, est classé monument historique. Se rendant sur place pour expertiser le bien, Joachim Azan réalise le potentiel qu’il y aurait à le transformer en logements, qui se vendent cinq fois plus cher que des bureaux dans ce secteur.
Nous sommes en 2007. A la même époque, la loi Tepa ISF-PME voit le jour. Une aubaine ! Le jeune entrepreneur réunit une vingtaine d’investisseurs, qu’il convainc de placer leurs fonds dans un projet procurant une réduction d’ISF. Fort de son parcours en banque d’affaires, il dispose non seulement d’un bon tissu relationnel de chefs d’entreprise, mais il est aussi en mesure de piloter l’opération de cession strasbourgeoise. Trente-cinq appartements sont créés dans l’ancienne tannerie, sous la supervision de l’architecte des Bâtiments de France. L’opération de deux millions d’euros est un succès commercial et reçoit localement un excellent accueil. Quant aux investisseurs, ils récupèrent un retour sur investissement confortable.
Novaxia naît ainsi, sur l’idée de fédérer des investisseurs autour de projets de recyclage de bureaux obsolètes en logements. Rapidement, l’entreprise fixe sa stratégie : investir pour le compte de ses clients dans des projets de recyclage urbain, au bénéfice du plus grand nombre. Son credo : oser l’inhabituel, s’aventurer sur des terrains inexplorés par les acteurs immobiliers traditionnels. Une thématique forte, gagnante pour toutes les parties… « Le recyclage urbain est un système vertueux : il permet de travailler un bâti doté d’une valeur patrimoniale exceptionnelle, de diviser par deux les émissions de CO2 comparé à la construction, de répondre aux problématiques des collectivités locales, de satisfaire les riverains… Mieux vaut recycler du foncier existant que construire du neuf. Aujourd’hui, cela paraît évident, mais à l’époque, cela ne se faisait pas. C’était même tellement précurseur qu’en 2021, Novaxia reste le seul acteur d’investissement immobilier à proposer à nos partenaires CGP des fonds de recyclage de bureaux en logements, accessibles aux particuliers », assure Joachim Azan.
Fort de ce premier succès, Novaxia poursuit sur sa lancée, avec des projets de plus en plus ambitieux, des collectes de fonds plus importantes et des investisseurs toujours plus nombreux.
Joachim Azan trouve un modèle inspirant en Elon Musk, l’extravagant patron de Tesla, et se forge comme devise de rendre possible ce que les gens estiment impossible. « Je trouve cela passionnant, confie-t-il. Il faut savoir faire preuve d’agilité. Je déteste l’argument : “on a toujours fait comme ça” ! Chez Novaxia, nous passons notre temps à nous adapter. C’est de là que vient notre réussite. »
A partir de 2010, l’entreprise fait appel public à l’épargne et lance Novaxia Immo Capital avec toujours le vecteur de la réduction de l’ISF pour satisfaire les investisseurs. « Un outil formidable pour montrer notre savoir-faire et inciter les particuliers à nous confier des fonds. Mais il fallait être capable de s’en départir, car cette niche fiscale pouvait disparaître à tout moment », se souvient Joachim Azan. Cette année-là, le fonds Novaxia Immo Capital devient le premier véhicule visé par l’AMF sur la transformation de bureaux en logements, affirmant la singulière capacité de Novaxia à marier le monde de l’épargne et celui de l’urbanisme. Les CGPI adhèrent immédiatement.
Menacée d’arrêt chaque année, la réduction ISF sur la transformation immobilière prend fin en octobre 2010. Mais elle reste possible dans l’hôtellerie : l’occasion pour Novaxia d’aborder ce marché et d’y lever des fonds. La société achète aux enchères des immeubles de bureaux rue Leroux, Paris XVIe, et les transforme en hôtels. Puis c’est l’Hôtel des impôts de Nice, gagné sur un appel d’offres de l’Etat en 2012, qui est transformé en hôtel trois-étoiles. Une opération emblématique pour Novaxia qui accélère sa success story. La société continue de lever des fonds, recycle des bureaux en habitations avenue Reille (Paris XIVe), en créant, sur quatre mille mètres carrés, quatre-vingt-quatre logements et une crèche. Un projet porteur de sens et soutenu par les pouvoirs publics.
Par un savoureux brin d’humour, Novaxia résume les valeurs qui l’animent à travers l’acronyme qui pavoise les bouteilles de Château Pavie : passion, audace, vision, ingéniosité, écoute. S’y ajoute un sens du sur-mesure, apprécié tant de la collectivité, que des investisseurs ou des vendeurs. « Lors des appels d’offres, nous savons écouter et déchiffrer les attentes du jury afin de construire une proposition gagnante, plutôt que de plaquer une solution toute faite », précise Joachim Azan.
En 2013, Novaxia remporte alors le projet de la Poste du Louvre face à une cinquantaine de concurrents, grâce à un attelage avec un restaurateur et un hôtelier, et transforme les 6 000 m2 du dernier étage du bâtiment en hôtel cinq-étoiles. « Les autres candidats étaient des hôteliers qui ne savaient pas forcément traiter la restauration. Nous avons gagné sur un malentendu car, bien que hors sujet lors de l’oral de présentation, nous avons su transmettre notre passion et notre envie de gagner », se souvient-il.
L’année suivante, Novaxia crée sa société de gestion , Novaxia Investissement, qui deviendra bientôt le cœur du réacteur de l’entreprise. Elle lance le premier véhicule d’investissement immobilier éligible au PEA, Novaxia Immo Club, s’exonérant par la même occasion de l’instabilité fiscale ambiante.
A la même époque, Novaxia s’intéresse à des terrains pollués, y décelant un gisement de valeur important. La jeune société fait l’acquisition d’une friche industrielle à Bagnolet, un site à l’abandon depuis dix ans qu’elle fait dépolluer et transforme en trois cent-quatre-vingt-seize logements intermédiaires, sociaux et étudiants. Novaxia dispose en interne de toutes les compétences nécessaires pour mener ces projets de A à Z : trouver les immeubles, piloter la dépollution, conduire les travaux… Les experts du bâtiment y côtoient les métiers de l’épargne.
2016 est une année déterminante pour Novaxia. Alors que la Mairie de Paris lance le concours « Réinventer Paris » sur vingt-trois sites municipaux, l’entreprise de Joachim Azan fait une proposition pour quatre d’entre eux. « Nous faisions face à une cinquantaine de concurrents sur chaque projet, notamment tous les grands noms de la place. Or nous avons été la seule société finaliste sur trois sites, témoigne l’heureux président. Ce fut pour nous l’occasion d’une énorme visibilité. Et nous avons été retenus sur deux projets grâce à des propositions qui conciliaient intérêt général et performance. Pour chaque sujet, nous avons travaillé avec des acteurs d’horizon totalement différents : anthropologues, sociologues… Nous avons pris conscience que cette singularité nous permettait de gagner des projets, puis d’offrir aux investisseurs des perspectives de performances dans un cadre qui a du sens. » L’exercice assure la notoriété de Novaxia au sein des collectivités, et fait même l’objet d’articles jusqu’en Chine et au Canada !
La société continue d’enchaîner les projets : un hôtel-bar flottant sur la Seine, du logement dans l’ancien château Rothschild de Boulogne, un hôtel quatre-étoiles rue Lacepède dans le Ve arrondissement de Paris… Les équipes savent trouver la bonne combinaison pour le bâtiment travaillé. « Cela suppose de vouloir jouer au Rubik’s Cube ! », plaisante Joachim Azan. Objectif : avoir toujours une longueur d’avance sur son temps. Novaxia multiplie les premières et ouvre la voie à ce qui devient par la suite des mouvements de fond. Une démarche qui lui permet d’être encore premier aujourd’hui et un argument supplémentaire à faire valoir auprès des élus.
Depuis l’origine, Novaxia s’applique à offrir au plus grand nombre l’accès à des actifs habituellement réservés aux institutionnels. C’est dans cet esprit que la société remporte, en juin 2019, l’appel à projets lancé par l’AP-HP en lien avec la Ville de Paris, qui vise à réhabiliter et transformer un tiers de l’Hôtel-Dieu, soit 20 000 m2 tournés vers le parvis de Notre-Dame, avec une ambition : faire dialoguer la ville et l’hôpital, sortir ce dernier de son enclave. Le lieu abritera des logements destinés au personnel hospitalier, ainsi que le plus grand incubateur d’Europe dédié aux sociétés spécialisées en recherche médicale. Ce projet de l’Hôtel-Dieu est sûrement celui dont Joachim Azan est, à ce jour, le plus fier. Cet actif intégrera le fonds Novaxia One, éligible au PEA et au PEA-PME, nouvellement créé et accessible à partir de 5 000 €.
S’agissant de ses fonds, Novaxia a récemment refondu et simplifié sa gamme, se concentrant désormais sur le seul thème du recyclage urbain, à travers trois véhicules innovants : la SCPI Novaxia Neo, Novaxia One et Novaxia R. Tous les trois fonds sont labellisés ISR, une première pour une société de gestion immobilière. Novaxia R est devenu, en mars 2021, le premier fonds immobilier ISR d’Europe dédié au recyclage urbain logé en assurance-vie. « Novaxia se fixe, comme feuille de route à cinq ans, de concentrer toute son énergie au développement de ses trois fonds innovants de recyclage urbain », annonce Joachim Azan.
Novaxia affiche un taux de croissance de +40 % par an en moyenne, et même +155 % sur les trois dernières années. Des résultats qui lui permettent de figurer, depuis 2013, dans le classement des trois cents entreprises françaises ayant connu la plus forte croissance. Novaxia pilote ainsi trois milliards d’euros en développement aujourd’hui. Et cette progression devrait se poursuivre.
Car la crise sanitaire produit un alignement de planètes favorable à l’essor des idées portées par Novaxia depuis quinze ans. Le recyclage de bureaux en logements change aujourd’hui d’échelle. Et cela va de pair avec la quête de sens exprimée par les épargnants dans leurs choix d’investissement. « Ils veulent désormais adhérer au pourquoi d’un gestionnaire avant de regarder et la rentabilité du placement, confirme Joachim Azan. Une tendance accélérée par la crise et qui se renforcera encore dans les années qui viennent. »
Et à l’heure du regain d’intérêt pour le résidentiel, la gamme de Novaxia permet aux épargnants très exposés en bureaux de diversifier et protéger leur patrimoine.
Pour faire perdurer le succès et augmenter l’exigence de service, Novaxia compte sur la qualité de son offre, le talent de son équipe commerciale et l’excellence du back et middle-office. Cela implique une équipe dirigeante stable et motivée, et passe aussi par des recrutements. Notamment celui de Mathilde Krieger, ex-directrice des placements chez Theseis, nommée directrice générale de Novaxia Investissement, de Delphine Gaurat, ex-responsable service clients de La Française, nommée directrice des opérations et des risques de Novaxia Investissement en janvier dernier. Une dizaine d’autres recrutements est prévue d’ici la fin de l’année. En novembre 2020, Novaxia a adopté le statut d’entreprise à mission après un an de préparation. Novaxia Investissement est, quant à elle, devenue la première société de gestion immobilière entreprise à mission. L’entreprise a pris cinq grands engagements : associer et sensibiliser les épargnants au recyclage urbain, développer 100 % de projets de recyclage urbain sans artificialisation nette des sols, répondre à la pénurie de logements, concevoir et distribuer uniquement des fonds labellisés ISR, systématiser l’occupation temporaire gratuite des bâtiments vacants.
Ce dernier engagement d’urbanisme transitoire est d’ailleurs initié par Novaxia depuis plusieurs années. « Lorsque nous avons un bâtiment vide, nous le prêtons gratuitement à des associations, des start-up ou des artistes le temps de la vacance, avant que les travaux ne commencent. Cela permet à la fois de tester des concepts et d’éviter de faire gardienner le site. Ce fut le cas dans l’hôtel particulier de la rue Lacepède. Avant les premiers coups de pioche, le lieu a accueilli un hébergement d’urgence et un théâtre immersif », raconte Joachim Azan. Et puisque « charité bien ordonnée commence par soi-même », l’entreprise engage une démarche responsable, y compris en son sein : mixité hommes/femmes avec un effectif d’ailleurs majoritairement féminin, mise en place de l’intéressement, de critères de performance collective…
Prochain projet : la troisième édition de « Réinventer Paris », justement axée sur la transformation de bureaux en logements. Du pain béni pour Novaxia qui candidate sur plusieurs sites. « Nous sommes passés du statut de challenger à celui de favoris », se réjouit son président qui reçoit nombre d’appels d’architectes, investisseurs et promoteurs. « Il faut pourtant garder une forme d’humilité et continuer d’aborder chaque nouveau sujet comme une copie blanche, sans idées reçues. »
La plus grande fierté de Joachim Azan ? Sa persévérance. Sa capacité à tenir bon, même lorsque personne n’y croit. Car « rien n’est plus fort qu’une idée dont l’heure est venue », assure-t-il, citant Victor Hugo. Et de conclure : « Je m’amuse tous les jours dans ce que je fais. Et il faut que ça dure ! »
