Investir dans le tourisme : clé d’un marché européen post-crise en croissance

Par Pascal Savary, président d’Atream

Les perspectives de développement à court terme de l’industrie touristique ont été fortement impactées par la crise sanitaire de la Covid-19. Mais le secteur conserve toutes les cartes en main pour faire de cette crise une opportunité de tirer son épingle du jeu sur la scène mondiale grâce à des actifs de qualité et à la solidité de ses preneurs.

Le tourisme est l’un des principaux contributeurs de l’économie européenne, comptant 1 674 milliards d’euros et 27,8 millions d’emplois en 2019. En France, l’industrie touristique pesait alors à elle seule 231 milliards d’euros (soit 9 à 10 % du PIB français entre 2009 et 2019) et trois millions d’emplois (soit 11 à 12 % des emplois en France sur la même période).

Après un premier trimestre très prometteur, l’année 2020 a été frappée par la crise sanitaire de la Covid-19, assombrissant fortement les perspectives de développement à court terme de l’industrie touristique. Grâce à des actifs de qualité et à la solidité de ses preneurs, les produits financiers touristiques ont néanmoins démontré une certaine résilience dans cette période des plus chahutées.

S’il est trop tôt pour avoir une vision affinée, la campagne de vaccination qui a démarré nous permet d’être confiant dans l’amorce d’une reprise du marché du tourisme vers l’été, puis progressivement à la fin de l’année 2021. Si elle est soutenue par des investissements long terme, l’industrie touristique européenne – en mutant dans l’adversité via une adaptation de ses offres – a ainsi les cartes en main pour faire de cette crise une opportunité de tirer son épingle du jeu sur la scène mondiale. Des placements de surcroît très intéressants pour les investisseurs en cette période clé, alors que le marché se trouve aux prémices de sa reprise.

Après avoir connu un développement et des chiffres sans précédent en 2019, l’industrie touristique a été particulièrement marquée en 2020 par la crise de la Covid-19. Présent en Chine dès la fin 2019, le virus s’est développé en Europe au cours du premier trimestre 2020, provoquant des confinements et des fermetures, administratives ou non, d’hôtels et plus généralement d’infrastructures touristiques dans de nombreux pays d’Europe. En France, seulement 23 % des hôtels étaient ouverts en avril 2020.

Bien que les chiffres de l’été aient été excellents, et parfois même supérieurs à ceux de l’été 2019, la reprise de la propagation du virus à l’automne a fait naître de nouvelles incertitudes. Les mises en place de nouvelles mesures de confinement fin octobre et l’apparition d’un virus variant en décembre, ont une nouvelle fois fortement impacté l’activité hôtelière européenne. A titre d’illustration, le taux d’occupation du mois de novembre (15,8 %) a été deux fois plus faible qu’en octobre.

A l’issue de l’année 2020, le taux d’occupation européen est ainsi inférieur de - 43,5 points par rapport à 2019, entraînant un recul du revenu par chambre disponible (RevPar) de - 67,3 %.

Nous observons néanmoins une grande disparité des performances entre les pays et les types d’hôtels. Prenons l’exemple de la France :

- disparités entre les gammes : l’hôtellerie économique et moyenne gamme a mieux résisté (respectivement - 54,3 % et - 62,2 %) quand le haut de gamme affiche une baisse de - 74 % (Paris et métropoles) ;

- disparités entre les destinations : les régions souffrent moins, avec une baisse de - 51,1 %, quand l’Ile-de-France (hors Paris) affiche, quant à elle, - 64,7 % et Paris - 77,7 % ;

- disparités entre les offres : les offres mixtes (affaires et loisirs) ont profité du rebond de la demande touristique du marché intérieur, alors que celles très affaires sont plus dépendantes de la clientèle étrangère.

La France et l’Allemagne, portées par des marchés domestiques forts, affichent toutefois les reculs de RevPar les moins importants. A titre indicatif, le poids moyen de la clientèle domestique dans la consommation touristique française entre 2010 et 2018 était de 62 %. L’Europe du Sud (Portugal, Espagne, Italie) affiche les plus fortes baisses de RevPar (environ - 75 % vs. N-1), en raison de leur plus forte dépendance à la clientèle internationale que le reste de l’Europe.

Au niveau mondial, si l’Europe reste en retrait et affiche un taux d’occupation de 21 %, en baisse sur les dernières semaines de l’année suite à la deuxième vague de la Covid-19, la Chine est en tête et affiche un taux d’occupation réel de 58 %. Elle a pratiquement retrouvé fin 2020 les niveaux de performances de 2019.

Quant au marché de l’investissement hôtelier à l’échelle mondiale, les volumes de transaction ont chuté d’environ -60 % et la majorité des transactions a été réalisée au premier trimestre 2020.

Les Etats-Unis sont les plus impactés, avec environ 6,4 milliards de dollars échangés [5,4 milliards d’euros, ndlr], soit - 75 % par rapport à 2019.

L’Europe enregistre une baisse d’environ -60 % avec un volume de 9,5 milliards de dollars [8 milliards d’euros, ndlr], généré à moitié par le trio de tête (Allemagne, Royaume-Uni, France). La baisse de volume s’explique par le manque de portefeuilles et de transactions unitaires importantes.

En France, de nombreux acteurs se sont positionnés sur des produits en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), témoignant de leur confiance dans les fondamentaux du marché et sa capacité à rebondir.

Enfin, l’Asie a été plus épargnée, avec une baisse d’environ - 20 %, et enregistre un volume de transactions de 8,5 milliards de dollars [7,1 milliards d’euros, ndlr], lui permettant de passer devant les Etats-Unis.

En janvier 2021, l’hôtellerie française a affiché un taux d’occupation de 25 %, soit - 33 points comparé à janvier 2019, et un RevPar à 16 €, soit - 70 %. Comme en 2020, les régions continuent à mieux performer (-25,4 points) en profitant de la clientèle loisirs dans les destinations du littoral et de la moyenne montagne. En revanche, les Alpes ont perdu 78 % de leurs recettes suite à la fermeture des remontées mécaniques et à l’absence de clientèle étrangère.

Aussi, il nous semble que l’année 2021 s’annonce comme une année de transition pour l’industrie touristique, en raison de la mise en place des campagnes de vaccination dans différents pays d’Europe et de leur rythme progressif observé à date. Les difficultés d’approvisionnement et la gestion opérationnelle souvent complexe laissent à penser que les effets positifs de ces campagnes de vaccination ne se verront pas avant l’été 2021. Les clientèles loisirs et domestique devraient être les premiers segments de reprise progressive.

Cette reprise à l’été passe par un retour de la confiance des consommateurs, dont le prérequis est une large vaccination des populations et un certain maintien des mesures sanitaires. On observe actuellement des signes importants d’une forte demande comprimée, comme en témoigne la montée en flèche des réservations lorsque la situation le permet. Les comportements de « dernière minute » ne permettent pas une grande visibilité, mais les demandes pour l’été 2021 ne souffrent pas d’annulation. Tout laisse donc à penser que la reprise du tourisme de loisir devrait s’opérer pour l’été 2021, sur un marché domestique ou frontalier, avec une augmentation et une diversification géographique des déplacements au dernier trimestre 2021.

La reprise du tourisme d’affaires est davantage conditionnée au retour des forums, salons et autres grands rassemblements dans des conditions sanitaires acceptables. A ce titre, si la demande progressera certainement à compter du mois de septembre 2021, il faudra sûrement attendre 2022 pour observer de réels changements.

En effet, il est assez probable que la reprise du tourisme d’affaires soit un peu plus longue, en ce qu’elle sera également liée à la faculté de voyager laissée par les entreprises à leurs collaborateurs. Par ailleurs, les voyageurs internationaux (chinois, américains) ne seront certainement de retour en France et en Europe qu’avec des règles sanitaires très strictes (notamment dans l’aéronautique, d’où les discussions en cours autour du sujet très politique du passeport vaccinal) et donc plutôt aux alentours de 2023.

Néanmoins, les flux touristiques internationaux en France et en Europe ont déjà montré leur capacité de résilience à travers les crises (attentats du 11 septembre 2001, crise de 2008, attentats en France en 2015). L’année 2022 devrait ainsi voir la reprise avec le retour des déplacements intra-européens et des voyageurs d’affaires. Les grands évènements internationaux notamment sportifs (coupe du Monde de rugby, jeux Olympiques et Paralympiques) dès l’année 2023 consolideront la reprise du tourisme en Europe, et amorceront le retour des marchés lointains et le retour aux performances pré-Covid.

La demande du segment loisirs devrait connaître un vrai rebond avec quelques tendances claires : un intérêt renouvelé pour le tourisme de proximité en région ou en ville (staycation) ; des vacances permettant de se retrouver en famille ou entre amis après des mois de distanciation forcée ; des mesures sanitaires rassurantes ; des vacances qui favorisent la santé, le bien-être et prennent en compte de plus en plus les sujets d’environnement.

Le segment affaires vit aussi une profonde transformation avec des déplacements moins nombreux et l’utilisation accrue des outils digitaux pour des réunions à distance et certainement des évènements MICE (Meetings Incentive Congress & Events) avec moins de participants grâce à un partage entre présentiel et à distance.

Par ailleurs, alors que 66 % des personnes en télétravail affirment aujourd’hui qu’elles ne retourneront pas à plein-temps au bureau, 50 % d’entre elles n’envisagent pas de travailler uniquement de chez elle. Ce constat fait émerger plusieurs tendances telles que l’utilisation de business corners individuels dans les hôtels (connexions WiFi, zone calme, bar) à proximité de son domicile, en complément des espaces de coworking ; et la recherche de lieux mixtes permettant à la fois de travailler et de se détendre (bleisure). Enfin, le coliving participe aussi pleinement aux usages hybrides et flexibles constatés dans les grandes tendances de consommation avec la possibilité de mélanger des durées de séjour majoritairement longues mais qui peuvent être complétées par des séjours de courte durée.

Quel que soit le segment, l’offre touristique évolue rapidement vers des propositions hybrides et flexibles à proximité des lieux de résidence, permettant de combiner plusieurs usages (loisirs et travail, individuel ou en groupe) au sein d’espaces sécurisés et intégrant une démarche environnementale.

Sur la base de ces éléments, nous estimons probable un retour aux performances de 2019 au cours de l’année 2023, après une reprise progressive à la fin de l’année 2021 et pendant l’année 2022. Tout laisse à penser que l’industrie touristique aura démontré sa résilience pendant cette crise inédite pour revenir encore plus solide lors de la reprise et qu’elle aura gagné une place de choix dans le paysage économique français et européen ainsi qu’une attention particulière du pouvoir politique dont elle ne bénéficiait pas avant.

Ceci étant dit, cette crise a également été un vecteur d’accélération de la transformation de certains métiers de cette industrie, notamment des métiers de l’hébergement qui seront différents demain à beaucoup d’égards pour refléter les nouvelles attentes des clients. Les sociétés de gestion spécialisées sur le tourisme sont déjà à l’écoute de ces évolutions et travaillent sur les dossiers d’investissement de demain en expérimentant diverses formules pour le bénéfice des investisseurs.

Mis à part les actions de sociétés cotées d’opérateurs de tourisme et d’entreprises de l’industrie du voyage qui exposent les investisseurs aux risques liés aux marchés financiers, il existe deux types de supports collectifs (non-coté) permettant d’investir dans l’univers touristique : les fonds d’investissements immobiliers spécialisés et les fonds de capital-investissement à vocation hôtelière. Les fonds immobiliers spécialisés en hébergement touristique sont des sociétés non cotées qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier d’exploitation touristique (murs d’exploitation), sur le long terme, loué et exploité par les enseignes et opérateurs hôteliers.

Les fonds immobiliers peuvent prendre la forme de fonds ouverts, de type SCPI ou SCI à capital variable adossées à des contrats d’assurance-vie, ou de véhicules dédiés à des club-deals.

Le marché de l’immobilier d’hébergement touristique s’est développé et structuré au cours des quinze dernières années et constitue à présent un marché d’investissement à part entière et une réelle alternative aux marchés des bureaux et commerces, tant pour les investisseurs institutionnels que pour les épargnants privés.

Les rendements des fonds immobiliers sont fonction du rendement immobilier des actifs, autrement dit des niveaux de loyers des murs d’exploitation, eux-mêmes fonction du taux d’effort (pourcentage du chiffre d’affaires de l’exploitation) maximum supportable par l’exploitant dans ses comptes d’exploitation. Une amélioration du rendement immobilier initial (i.e. loyer des murs) peut être recherchée en réalisant des programmes de rénovation ou de mise aux normes des immeubles d’exploitation en vue de les adapter aux nouvelles attentes des clients ou dans le cadre d’un repositionnement sous une nouvelle gamme ou enseigne.

Le couple rendement-risque des actifs immobiliers touristiques est attractif à long terme face aux bureaux, commerces et autres actifs résidentiels malgré l’impact court terme de la crise de la Covid-19. Les fonds immobiliers en hébergement touristique négocient des baux de long terme (supérieurs à douze ans en moyenne) dont la durée résiduelle est élevée, sécurisant les hôteliers et les investisseurs. Les loyers sont majoritairement fixes (non indexés sur le chiffre d’affaires des hôteliers), sécurisant les rendements des fonds en l’absence de défaut des contreparties locatives. Il appartient à la société de gestion d’évaluer et de gérer ce risque locatif, ce en nouant des partenariats avec de grands exploitants qui disposent de surfaces financières devant permettre de limiter tout cas de défaut potentiel.

Le patrimoine des fonds immobiliers est de nature particulièrement résiliente comparativement aux commerces, bureaux, entrepôts ou actifs résidentiels, et ce malgré les crises, notamment grâce à des taux de vacance quasi nuls et une exploitation reposant sur des baux de longue durée conclus avec les exploitants ; une performance des exploitations corrélée essentiellement aux marchés économiques locaux, uniquement impactée lors de crises structurelles mondiales comme celle de la Covid-19 ; une forte diversité dans les typologies d’actifs disponibles en termes de catégorie (hôtels vs. hôtellerie de plein air, etc.), de gamme (nombre d’étoiles), de géographie, par exemple, permettant des effets de portefeuille et de diversification des investissements.

La période de fermeture des établissements durant la crise, au cours de laquelle les exploitants n’ont généré aucun chiffre d’affaires, a ainsi eu un impact limité sur la rentabilité des fonds immobiliers.

Les fonds de Private Equity ou capital-investissement à vocation hôtelière et touristique sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l’investissement direct dans des murs et fonds de commerce ou dans le capital de sociétés commerciales exploitant un fonds de commerce et propriétaire des murs de son exploitation. Les fonds de Private Equity peuvent prendre la forme de FPCI, de FPS ou de véhicules dédiés à des club-deals.

Schématiquement, le fonds de Private Equity recherchant un niveau de rendement supérieur à celui des investissements immobiliers se positionne à la fois sur les murs et sur l’exploitation et s’expose ainsi au risque d’exploitation. Les enseignes et opérateurs assurent la gestion de l’exploitation, c’est-à-dire l’ensemble des tâches qui permettent de générer du chiffre d’affaires et du résultat : gestion du personnel des établissements, stratégie commerciale, animation des canaux de distribution, gestion et optimisation des coûts de fonctionnement… Les sociétés d’exploitation détenues par le fonds et les opérateurs concluent des management contracts (contrats de gestion) prévoyant les missions et rémunérations des opérateurs.

Compte tenu de la nature des investissements, de tels placements exposent les investisseurs à un risque lié au marché de l’hôtellerie, à l’environnement concurrentiel et à l’activité des sociétés dont la rentabilité est elle-même fortement corrélée au taux d’occupation et à la fréquentation des établissements touristiques.

Du point de vue des investisseurs, le développement de l’investissement « murs et fonds » s’inscrit dans le prolongement de celui de l’investissement immobilier d’hébergement touristique, mais avec un niveau de rendement recherché supérieur en contrepartie d’une prise de risque plus élevée : le risque d’exploitation, notamment. Les fonds de commerce peuvent offrir une perspective de retour sur investissement plus grand et sur des horizons plus courts qu’en immobilier, qui est fonction de la valorisation du chiffre d’affaires généré par les exploitations.

Une amélioration du rendement pour l’investisseur final sur des opérations « murs et fonds » peut être recherchée à travers un pilotage amélioré des actifs : la valorisation de l’immobilier liée à des rénovations, des mises aux normes des établissements ou le repositionnement sous une nouvelle gamme ou enseigne (cf. fonds immobiliers) ; la valorisation du fonds de commerce liée à une optimisation de la gestion opérationnelle : recherche de croissance du chiffre d’affaires et objectif de rationalisation des coûts d’exploitation.

En France, 85 % des transactions hôtelières sont réalisées « murs et fonds ». Le marché de l’investissement « murs et fonds » présente ainsi un niveau de liquidité potentielle supérieur à celui de l’investissement immobilier, bien que les fonds de Private Equity et immobiliers demeurent des placements peu liquides pour les investisseurs.

L’industrie touristique fait face à des défis structurels de transformation, notamment sur les aspects liés à la digitalisation, l’environnement et la fidélisation de ses clients. De façon globale, le secteur de l’hôtellerie est sous-capitalisé.

Les opérateurs manquent de fonds propres pour engager des développements, voire des rénovations visant à adapter et faire évoluer leurs concepts, mettre en œuvre des politiques d’exploitation durables et respectueuses de l’environnement et innover, digitaliser leur offre en vue de se réapproprier une relation directe avec leurs clients. La crise sanitaire est venue augmenter significativement les besoins d’investissement de l’industrie touristique et provoquer un risque de défaisance d’entreprises à court terme par manque de trésorerie et nécessité de recapitalisation.

Dans ce contexte, les sociétés de gestion spécialisées sur l’univers touristique peuvent structurer des solutions d’investissement visant à préserver, accompagner et soutenir la croissance des acteurs du secteur, tout en permettant à chaque investisseur, institutionnel ou privé, quel que soit le niveau de son investissement de devenir directement acteur de cette croissance et d’apporter son soutien à cette industrie qui fait partie de notre quotidien et de nos territoires.

Notamment soutenues par les capitaux disponibles à l’investissement sur le marché, les valorisations des actifs immobiliers touristiques n’ont pas été sensiblement corrigées en 2020 : les niveaux de rendement sont restés stables et les seuls impacts de baisse temporaires sont liés aux aménagements de loyers qui ont pu être accordés sur le début de l’année 2021.

Pour le cas particulier des actifs exposés en loyer variable, les perspectives de reprise progressive de l’activité hôtelière, et par conséquent de revenus locatifs moindres à court terme, ont entraîné une diminution ponctuelle de 5 à 10 % des valorisations.

Une gestion rigoureuse des investissements permet d’encadrer les risques de gestion des exploitations en étant au plus près des décisions opérationnelles.

Des propriétaires ne disposant pas des ressources pour financer de nouveaux investissements dans leurs établissements ou recherchant des solutions de désendettement à court terme pourraient être amenés à vendre. D’autres souhaitant se concentrer sur les véritables enjeux de développement de leurs établissements et mobiliser leurs ressources sur leur concept, la distribution, les enjeux environnementaux sans devoir se préoccuper des enjeux financiers, pourront rechercher des partenaires financiers. Dans de tels cas, les prix d’entrée pourront bénéficier de décotes.

Par ailleurs, de grands propriétaires à la recherche de sources de financement pourraient être contraints de mettre en œuvre une politique d’arbitrage d’actifs non stratégiques présentant un potentiel de valorisation après rénovation et/ou repositionnement. Compte tenu de l’impact de la crise sanitaire actuelle sur l’industrie touristique, les besoins d’investissement et de financement sont immédiats et seront prégnants durablement. Les fonds spécialisés doivent ainsi disposer d’une capacité d’investissement dès aujourd’hui.

La France est forte d’une attractivité intrinsèque, et le marché du tourisme, disposant de solides fondamentaux, est structurellement croissant sur le long terme. L’enjeu pour l’industrie est donc de poursuivre la transformation de son offre et d’intégrer les nouvelles attentes des voyageurs afin de soutenir cette demande structurelle.

Alors que l’année 2020 a été celle de la redécouverte de la clientèle française et européenne, ainsi que du tourisme de proximité, en régions ou en ville, la crise sanitaire et ses conséquences sur le secteur touristique ont sensibilisé les Européens au besoin de soutien de l’industrie et de ses acteurs. Aussi, après des mois de confinement et de restrictions de leur mobilité, on constate une forte attente des voyageurs européens de pouvoir se déplacer comme en 2019, de s’évader ou de se retrouver en famille ou entre amis.

Autre conséquence directe de la crise sanitaire : les Européens ont massivement épargné en 2020 (à hauteur de 130 milliards d’euros pour les seuls Français selon les estimations de la Banque de France).

En parallèle, la baisse des rendements sans risque est propice à la recherche de placements alternatifs rémunérateurs et à la prise de risque.

Des constats qui laissent présager une forte reprise de la consommation d’une part, et de l’investissement en faveur de la reprise économique de secteurs stratégiques, à l’instar du tourisme, d’autre part.

Alors que le secteur touristique offre aujourd’hui de belles opportunités d’investissement, il reste désormais à flécher une partie de cette épargne vers les véhicules d’investissement dédiés et ainsi aider le secteur à se renforcer. Conseillers en gestion de patrimoine, outre les rendements de vos clients, c’est désormais l’avenir de nos territoires qui est entre vos mains !