Par Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
La loi sur le pouvoir d’achat du 16 août 2022 a instauré un bouclier pour plafonner la hausse des loyers à 3,5 % maximum. Comment appliquer ce plafonnement ?
Les modalités de plafonnement sont différentes pour l’indice de référence des loyers (IRL) et l’indice des loyers commerciaux (ILC) ?
Revalorisation annuelle IRL : baux d’habitationFonctionnement de la revalorisation
L’IRL sert de base pour réviser le loyer des logements d’habitation loués nus ou meublés. Il est utilisé pour la révision annuelle en cours de bail et lors du renouvellement (lorsqu’il comporte une clause de révision annuelle) de tout bail d’habitation.
Lorsqu’une clause d’indexation est insérée dans le contrat de bail, le loyer est revalorisé chaque année sur la base de la variation en glissement annuel de l’IRL entre sa valeur du trimestre de révision (qui correspond en général à la date anniversaire du contrat) et celui de l’année précédente.
Exemple : un bail d’habitation est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 1 000 € indexé sur l’IRL et révisé chaque année à la date anniversaire du contrat. L’IRL du deuxième trimestre 2022 s’élève à 135,84. L’IRL du deuxième trimestre 2021 s’élevait à 131,12. Le nouveau loyer est calculé selon la formule nouveau loyer = ancien loyer x (nouvel indice/ancien indice) : 1 000 x (135,84/131,12) = 1 000 x 1,03599 = 1 036 €. L’augmentation du loyer est d’environ 3,6 %.
Plafonnement de la revalorisation
La loi pouvoir d’achat prévoit que pour la fixation de l’IRL entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023, la variation ne peut excéder 3,5 %. Le plafonnement est de 2,5 % en outre-mer, et 2 % en Corse. C’est l’Insee qui, dans son calcul de l’indice, va concrétiser le plafonnement. Le 14 octobre 2022, l’Insee a publié l’IRL du troisième trimestre 2022 : il s’établit à 136,27, soit une évolution de 3,49 % sur un an, et ce, compte tenu du plafonnement à 3,5 % et de la précision à deux décimales de l’indice. L’Insee précise que sans les mesures de plafonnement, l’IRL serait de 137,96, soit une hausse de 4,78 % sur un an. Du troisième trimestre 2022 jusqu’au deuxième trimestre 2023, les locataires sont protégés par la mesure du plafonnement. Rien n’est prévu, à ce jour, pour atténuer les effets d’une éventuelle hausse brutale de l’IRL à la fin de ce dispositif. Nous serons vigilants aux prochaines mesures visant à atténuer la hausse des loyers pour les logements d’habitation. L’Anil a mis en place un simulateur pour faciliter le calcul de la révision du loyer : anil.org.
Revalorisation annuelle ILC : baux commerciauxFonctionnement de la revalorisation
L’ILC est l’indice de référence pour les baux commerciaux des activités commerciales et artisanales. Il est utilisé pour les clauses d’indexation prévues par le bail, pour les révisions légales triennales sur demande du propriétaire ainsi qu’à l’occasion du renouvellement de bail. La mise en œuvre de la revalorisation annuelle du loyer, basée sur l’ILC, est similaire à l’IRL.
Exemple : un bail commercial est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € indexé sur l’ILC et révisé annuellement à la date anniversaire du contrat. L’ILC du deuxième trimestre 2022 s’établit à 123,65. L’ILC du deuxième trimestre 2021 s’élevait à 118,41. Le nouveau loyer est calculé selon la formule nouveau loyer = ancien loyer x (nouvel indice/ancien indice) : 500 x (123,65/118,41) = 500 x 1,04425 = 522,13 €. L’augmentation est d’environ 4,425 %.
Plafonnement de la revalorisation annuelle
La loi pouvoir d’achat prévoit que la variation de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. De plus, le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne pourra pas prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. >>> Ce dispositif n’est applicable qu’aux petites et moyennes entreprises, c’est-à-dire celles qui emploient moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 000 000 € ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 000 000 € ; et qui sont indépendantes, autrement dit non étroitement contrôlées ou détenues de façon substantielle par une autre entreprise. Le plafonnement ne s’applique pas aux baux encadrés par d’autres indices, tels l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice du coût de la construction (ICC).
Plafonnement de l’ILC pour les PME (ministère de l’Economie)
Dans l’exemple précédent, la variation annuelle de l’ILC s’élevait à 4,425 %. Elle dépasse donc les 3,5 %. Par conséquent, c’est ce taux de 3,5 % qui s’applique automatiquement. Le nouveau loyer pour une TPE/PME s’établit à : 500 x 1,035 = 517,50 € (au lieu de 522,13 €).
Plafonnement de la revalorisation triennale
Le plafonnement de l’ILC à 3,5 % s’applique également aux révisions triennales intégrant dans leur calcul la variation annuelle des indices compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 inclus. Il est donc susceptible de s’appliquer dans trois cas de figure.
La revalorisation a lieu pendant la période de plafonnement : sont concernés les baux dont la date de revalorisation triennale intervient entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. La variation de la dernière année est plafonnée à 3,5 % :
- si la variation de la dernière année est inférieure à 3,5 %, alors on applique la formule générique : nouveau loyer = ancien loyer x dernier ILC connu/ILC du même trimestre N-3 ;
- si la variation de la dernière année est supérieure à 3,5 %, alors on applique la formule de calcul suivante : nouveau loyer = ancien loyer x (ILC N-1/ILC N-3) x (1 + 3,5 %).
Exemple : un bail est signé le 1er octobre 2019 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC et sa première révision triennale intervient au 1er octobre 2022.
ILC deuxième trimestre 2019 : 115,21.
ILC deuxième trimestre 2020 : 115,42.
ILC deuxième trimestre 2021 : 118,41.
ILC deuxième trimestre 2022 : 123,65 soit une augmentation de 4,425 % par rapport à l’année précédente.
L’indice du deuxième trimestre 2022 doit prendre en compte son plafonnement à 3,5 %.
Nouveau loyer = ancien loyer x (ILC deuxième trimestre 2021/ILC deuxième trimestre 2019) x (1 + 3,5 %) = 500 x (118,41/115,21) x (1 + 3,5 %) = 531,87 €.
La revalorisation a lieu dans l’année qui suit la période du plafonnement : sont concernés les baux dont la revalorisation intervient au cours du trimestre qui suit le premier trimestre 2023. La variation de la deuxième année est plafonnée à 3,5 % :
- si la variation de la deuxième année est inférieure à 3,5 %, alors on applique la formule générique : nouveau loyer = ancien loyer x dernier ILC connu/ILC du même trimestre N-3 ;
- si la variation de la deuxième année est supérieure à 3,5 %, alors on applique la formule de calcul suivante : nouveau loyer = ancien loyer x (ILC N-2/ILC N-3) x (1 + 3,5 %) x (ILC N/ILC N-1).
La revalorisation a lieu la deuxième année qui suit la période de plafonnement : sont concernés les baux dont la revalorisation intervient au cours du trimestre qui suit le premier trimestre 2024. La variation de la première année est plafonnée à 3,5 % :
- si la variation de la première année est inférieure à 3,5 %, alors on applique la formule générique : nouveau loyer = ancien loyer x dernier ILC connu/ILC du même trimestre N-3 ;
- si la variation de la première année est supérieure à 3,5 %, alors on applique la formule de calcul suivante : nouveau loyer = ancien loyer x (1 + 3,5 %) x (ILC N/ILC N-2).
Références
Loi du 16 août 2022, n° 2022-1158, portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.
