Primonial REIM gère 50 fonds d’investissement répartis sur ces différentes classes d’actifs - bureaux (55%), santé/éducation (30%), résidentiel (5%), commerce et hôtellerie (10%) -, soit plus de 26,8 Md€ d’encours, ce qui en fait un acteur majeur de l'épargne immobilière en France. Indépendante, Primonial REIM revendique une stratégie de conviction, qui semble porter particulièrement ses fruits en temps de crise, comme l’explique sa directrice générale Stéphanie Lacroix.
En deux mots, comment l'investissement immobilier traverse-t-il la crise ? Je constate que l’immobilier s’est plutôt bien comporté en 2020 et a joué son rôle de valeur refuge même s’il faut nuancer le tableau selon les classes d’actifs. L’appétit pour l’immobilier est toujours présent, avec 150 milliards d’euros investis en 2020 en zone euro*. Les volumes ont un peu diminué pour l’immobilier de bureau par rapport à 2019 mais restent dans la moyenne décennale et les rendements se sont maintenus. Le secteur résidentiel est celui qui traverse le mieux la crise, grâce aux mesures notamment de chômage partiel qui préservent les revenus des ménages. Les valeurs ont même continué à monter, avec des hausses de 3 % à 5 % dans l’ancien* en France. L’immobilier de santé, par nature acyclique, a conservé toute son attractivité auprès des investisseurs, à la recherche de visibilité offerte par des revenus locatifs sécurisés par des baux à long terme. De plus, la crise sanitaire a mis en avant la nécessité de développer des infrastructures de santé privées, en complément de l’offre publique. Pour le commerce, la situation est un peu plus compliquée mais, en ce qui nous concerne, notre SCPI Patrimmo Commerce a quand même atteint un rendement de 3,4 % en 2020. D’une manière générale, l’immobilier reste un placement intéressant dans un contexte de taux bas, avec des rendements potentiels réguliers pour les épargnants. La crise a surtout accentué les écarts entre les actifs de qualité et les autres, et fait ressortir l’importance d’une bonne gestion.
Comment anticipez-vous les performances des SCPI Primonial REIM ouvertes aux particuliers ? Rappelons que les particuliers qui investissent dans nos solutions d’épargne immobilières ont des objectifs patrimoniaux spécifiques comme financer les études de leurs enfants ou avoir un complément de revenu pour la retraite. A travers nos choix stratégiques (un positionnement core, une gestion de conviction, une diversification sectorielle et européenne), nous avons à cœur de protéger l’épargne de nos clients dans ce contexte inédit. En 2020, nos fonds ont fait preuve de résilience. Pour 2021, nous sommes confiants au regard de la solidité de notre modèle et nous continuerons à tenir nos engagements vis-à-vis de nos clients. Chez Primonial REIM, nous avons opté pour la création de SCPI « pures » c’est-à-dire qui ciblent majoritairement un secteur immobilier en particulier : l’immobilier de bureau prime/core francilien avec la SCPI Primopierre, la santé/éducation avec Primovie, l’immobilier résidentiel avec Primofamily et l’immobilier de commerce avec Patrimmo Commerce. Ces quatre SCPI se sont très bien comportées puisqu’elles délivrent une performance moyenne de 4,60 % pour l’année 2020, soit un peu mieux que la moyenne du marché (4,18 %). Sur les bureaux, la santé et le résidentiel nous avons un taux de recouvrement des loyers quittancés de plus de 95% en 2020, ce qui démontre la qualité et la solvabilité des locataires en place. Notre SCPI Patrimmo Commerce a bien résisté aux impacts de la crise car elle investit principalement dans des murs de commerce en centre-ville occupés par des enseignes nationales, et ce à l’échelle européenne. Notre stratégie d’investissement va plus que jamais privilégier les locaux occupés par des activités essentielles ou très digitalisées, qui sont plus résilientes, ainsi que ceux situés dans les retail parks à ciel ouvert. L’une des spécificités de Primonial REIM est d’avoir constitué des équipes spécialisées par classe d’actifs. Chacune de nos SCPI est ainsi gérée par une équipe d’experts qui a une connaissance approfondie des dynamiques de son secteur immobilier, particulièrement sélectifs dans leurs choix d’investissement et pertinents dans leurs stratégies de gestion à court et long terme. Pour vous donner quelques exemples d’investissements réalisés, notre SCPI Primopierre a pris une participation en janvier dernier dans un immeuble neuf emblématique « Shift » à Issy-les-Moulineaux, un actif qui coche toutes les cases de la qualité environnementale maximale et qui est occupé par Nestlé dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. Notre SCPI Primovie a acquis en 2020 une vingtaine de maisons de retraite en Allemagne dans le cadre d’un sale and lease back de 25 ans. Enfin, notre SCPI Patrimmo Croissance a signé avec CDC Habitat l'acquisition de logements sociaux desservis par la future ligne 15 du métro du Grand Paris, dans un montage en démembrement de propriété particulièrement créateur de valeur. Tous ces choix renvoient à l’implication de Primonial REIM dans l’investissement socialement responsable (ISR), qui est aussi une manière de créer de la valeur durable. Deux de nos fonds sont d’ailleurs déjà labellisés ISR (la SCPI Primopierre et l’OPCI PREIM ISR).
Qu’est-ce que l’ISR et en quoi est-il intéressant pour les investisseurs ? L’obtention de ce label ISR (en vigueur pour les fonds immobiliers depuis octobre 2020) pour deux de nos solutions d’épargne atteste que notre gestion poursuit aussi des objectifs extra-financiers, et s’en donne les moyens. Chaque actif est analysé sous l’angle de ses qualités sociales, environnementales et de gouvernance : est-il bien situé, quelle est sa consommation énergétique, pourra-t-il facilement évoluer dans le temps, est-il exposé à des risques environnementaux, quel niveau de confort offre-t-il aux locataires, etc. Ce sont des questions concrètes qui renvoient à la matérialité de l’immeuble. Nous le passons au crible d’une grille de 90 indicateurs répartis en 7 thématiques, qui permettent d’en dresser un portrait précis et de lui attribuer une note. Cette grille de notation extra-financière nous sert à évaluer les biens que nous achetons, mais aussi à définir les travaux ou les mesures de gestion immobilière à programmer pour améliorer la qualité des actifs détenus dans le temps. Notre OPCI PREIM ISR est labellisé ISR Best in Class, ce qui signifie que les sous-jacents qui le composent ont obtenu une note extra-financière au-delà d’un certain seuil, parmi les meilleurs standards du marché. La SCPI Primopierre est labellisée ISR Best in Progress : chaque actif fait l’objet d’une notation extra-financière au moment de l’acquisition et d’un plan d’amélioration des performances ESG (Environnementale, Sociale et de Gouvernance). Pour compléter le propos, rappelons que l’épargnant peut aussi investir dans des fonds non labellisés mais qui intègrent une dimension sociale dans leurs investissements. C’est le cas de nos SCPI Primovie et Patrimmo Croissance qui investissent dans l’immobilier socialement utile, la santé/éducation pour la première et les logements intermédiaires pour la seconde. L’année dernière, Primovie est même devenue un fonds participant au soutien et au mécénat au profit de l’hôpital Necker. Chez Primonial REIM, nous sommes convaincus que, les indicateurs ESG vont définir la valeur de l’immobilier de demain, en complément des indicateurs financiers classiques, qui restent bien entendu pleinement opérants.
*Source : Département Recherche & Strategie de Primonial REIM
La performance passée, ne préjuge pas de la performance future. Les investissements passés ne préjugent pas des investissements passés. L’investissement en fonds immobiliers comporte des risques dont celui de perte en capital. Les rendements ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse ou à la baisse.
