En ce début d’année, Sofidy lance une SCPI à profil de risque « High Yield », Sofidynamic. L’occasion de rencontrer, Jérôme Grumler, son directeur général délégué, qui revient également sur les performances des autres fonds de la société de gestion et ses perspectives pour 2024.
Investissement Conseils : Pour quelles raisons avez-vous décidé de lancer votre septième SCPI, Sofidynamic ?Jérôme Grumler : Cette SCPI repose sur un thème simple, celui du niveau de risque, et elle se positionne sur le segment du haut rendement (SRI 4). Il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers et, en général, les sociétés de gestion adressent ces marchés immobiliers à travers soit des typologies d’immobiliers, soit des géographies. Avec le lancement de cette SCPI, nous souhaitons faire un pas de côté en termes de profil de risque, donc un niveau de risque supérieur, mais avec le niveau de rendement supérieur qui va avec.Ce fonds vise ainsi à délivrer un rendement annuel de +7 % brut de fiscalité qui vient donc compléter notre gamme de SCPI, qui ont délivré un rendement entre 4,71 et 5,20 % en 2023. Sofidynamic permet donc de dynamiser son épargne déjà constituée de SCPI dites de fond de portefeuille.Nous avons également souhaité moderniser la structure de frais de cette SCPI. En effet, nous avons décidé de réduire notre commission de souscription, laquelle pouvait créer des freins, en la passant de 10 à 2 % HT. Néanmoins, et dans le but d’affirmer que l’immobilier doit être détenu sur le long terme, nous avons mis en place une commission de rachat, acquise au fonds, en cas de sortie avant huit ans – l’horizon de temps de détention recommandée. Toutes les autres commissions demeurent à des niveaux classiques, et le minimum d’investissement est fixé à une part, soit 300 euros.
Comment sera-t-elle investie ?Sofidynamic visera un portefeuille diversifié et mutualisé de biens ayant bénéficié de fortes corrections à la baisse ces derniers mois et offrant une prime de risque pleinement reconstituée. Elle bénéficiera de la profondeur du sourcing de Sofidy pour identifier des actifs offrant un fort rendement immédiat dans les meilleures villes secondaires européennes et recherchera, dans les plus grandes métropoles, des actifs dont le rendement pourra être porté à un niveau élevé par un travail d’asset management plus intensif.Avec une capacité d’endettement de 30 %, la SCPI se voudra également très diversifiée, avec deux thèmes actuellement privilégiés :- le commerce, notamment en périphérie, une matière que nous connaissons bien depuis les années 1990 ;- et les locaux d’activité au sens large (logistique dite urbaine, ainsi que les entrepôts, le stockage pour les particuliers, etc.).Néanmoins, nous saurons nous montrer opportunistes. Les actifs devront délivrer un rendement d’au moins 7,5 % et plus, et nous investirons d’abord en France, avec la possibilité d’investir ensuite en Europe, y compris en Grande-Bretagne et en Suisse.
Ce fonds a-t-il été lancé pour repartir de zéro et profiter du contexte de marché actuel ?Pas du tout. Même si l’idée de proposer un nouveau produit positionné sur un rendement/risque supérieur repose sur nos convictions, le fonds aurait tout à fait pu être lancé il y a quatre ou cinq ans, et donc indépendamment de la conjoncture actuelle qui, il est vrai, est un formidable point d’entrée dans le marché immobilier aujourd’hui. Sofidynamic répond bien à l’attente de nos clients qui souhaitaient un produit d’épargne construit pour booster le rendement de leur portefeuille. Ce nouveau market timing nous autorise dorénavant des actifs que nous considérions autrefois chers. Aujourd’hui, ces mêmes actifs offrent des niveaux de rendement plus élevés:la prise de risque est moins grande qu’avant la hausse des taux.Les « jeunes » SCPI sont aujourd’hui à la mode. Nous ne pouvons pas nier l’argument qu’elles ont l’opportunité de saisir le nouveau cycle immobilier, mais il convient de ne pas être trop caricatural. Si ces véhicules sont jeunes, ils ont aussi acquis des biens il y a deux, trois ou quatre ans, lorsque l’immobilier était au plus haut. A leur échelle, l’héritage de leurs premiers investissements va peser. Les « vieilles » SCPI ont, quant à elles, réalisé des acquisitions sur une période de trente à quarante ans pour certaines, à des niveaux de prix bien moins élevés que ces dernières années et disposent ainsi de solides atouts, aussi bien des plus-values comptables que des marges de manœuvre en termes d’asset management.
Quel regard portez-vous sur la conjoncture actuelle des différents marchés ?L’immobilier a été, dans sa globalité, impacté par la hausse des taux. Ce n’est pas le fruit d’une crise immobilière, mais d’une politique monétaire. L’immobilier, très capitalistique, a été le premier secteur à encaisser le choc avec des valeurs qui ont baissé de façon généralisée, mais dispersée selon les différents marchés immobiliers.Le bureau a été le plus touché par la baisse des valorisations, car au-delà de l’évolution des taux, ce segment de marché est structurellement touché par des mutations profondes, comme le télétravail. Pour ce marché, la centralité reste essentielle. Les grandes surfaces, éloignées, mal desservies ont énormément souffert, notamment en Ile-de-France et dans le nord de l’Europe. A l’inverse, les valorisations du marché de l’hôtellerie n’ont globalement pas bougé, ce segment étant encore en recovery après la crise sanitaire. Entre ces deux extrêmes, il existe beaucoup de réalités.
Comment cela s’est-il traduit dans vos portefeuilles ?Sur les 8,6 milliards d’euros que nous gérons, la baisse de nos valeurs d’actifs se limite à -5,1 % sur un an, selon les expertises à fin décembre 2023, avec une dispersion selon les fonds allant de -3,0 % à -7,2 %. Cela nous a conduits à corriger les valeurs de part de deux de nos SCPI Efimmo (-10,5 %) et Sofipierre (-9,2 %). Pour les autres, notamment Immorente, une correction n’était pas justifiée.Nos portefeuilles ont donc été résilients pour deux raisons essentielles : d’une part, nous sommes moins exposés aux bureaux, les commerces étant prépondérants à environ 45 % de nos portefeuilles; d’autre part, la très forte granularité de nos portefeuilles nous a aidés. La taille moyenne de nos actifs est de 2,7 millions d’euros, ce qui est modeste, et offre une meilleure liquidité avec plus de candidats à l’acquisition, contrairement au marché des actifs de 100 millions d’euros et plus qui, lui, est totalement à l’arrêt.
Et comment avez-vous géré la liquidité de vos fonds ?L’année passée peut être découpée en deux parties:jusqu’à l’été, la dynamique était bonne pour nos véhicules, car pas impactés par le comportement des institutionnels et des fonds de fonds; puis une période plus difficile après l’été, en raison de flux négatifs en assurance-vie (environ 25 % du passif de nos fonds est exposé à l’assurance-vie).La hausse des retraits a en effet été assez forte et des blocages ont été rencontrés sur Efimmo et Immorente. Jusqu’ici, l’immobilier avait été le seul moyen de délivrer du rendement ces dernières années et, sans doute, parfois «mal vendu»comme une alternative au fonds en euro ou comme un produit de trésorerie.Or la pierre-papier reste un actif peu liquide, donc à détenir sur le long terme. En dehors de l’assurance-vie, nos clients investisseurs restent très stables.Globalement, l’année aura été positive avec 800 millions d’euros de collecte brute, dont 630 millions sur les SCPI, pour 430 millions de collecte nette sur ces mêmes SCPI. Nous avons donc connu des turbulences, mais nous nous en sortons plutôt bien.
Quelles sont vos perspectives pour 2024 ?Notre challenge de ce début d’année consiste à assurer la liquidité de nos fonds, alors que le stress de liquidité s’est détendu sur les premiers mois de l’année. Néanmoins, nous sommes bien armés. En effet, depuis fin 2022, nous nous sommes montrés prudents en termes de volume d’investissements. Peu de capitaux ont été déployés, et nos SCPI s’appuient sur plus de 560 millions d’euros de trésorerie disponible pour saisir les opportunités que peut offrir le marché immobilier.Or nous pensons que l’essentiel de la baisse des valeurs est désormais derrière nous. Plusieurs éclaircies sont apparues depuis fin 2023:le ralentissement de l’inflation, la baisse des taux long depuis fin octobre, la hausse des foncières cotées de 20 % depuis novembre dernier… Nous sommes de nouveau positionnés à l’achat, mais toujours de façon extrêmement disciplinée et opportuniste. Les opportunités existent, notamment celles provenant de vendeurs contraints, mais certaines typologies d’immobilier vont encore voir leur valorisation baisser.Pour 2024, notre discours sera également de rappeler que les SCPI ont répondu présent:les investisseurs ont touché leur dividende, ce qui leur apporte de la sérénité sur le long terme. Ces dernières années, la baisse des taux – anormale – créait de la performance mécaniquement. Si le réveil a été violent, nous entamons un retour aux fondamentaux, avec un coût du risque plus justement rémunéré et des valorisations reflétant mieux la réalité économique.
Un mot sur votre fonds de foncières cotées ?Sofidy Sélection 1 a bénéficié du fort rebond du secteur depuis fin 2023. Nous considérons qu’il existe encore un beau potentiel de revalorisation car, d’une part, la décote entre la valorisation du patrimoine des foncières et leur cours de Bourse est de -26 %, et, d’autre part, les perspectives de baisse des taux devraient soutenir le secteur tout au long de l’année.
