Les gros réseaux de courtiers font part de barèmes qui repassent sous la barre des 4 % et du retour de la concurrence interbancaire, au point d’envisager un taux moyen à 3,5 % d’ici septembre. Faisant fi des solutions du gouvernement, ils ciblent toujours les règles du HCSF pour relancer le marché.
Ce n’est pas encore l’été pour les courtiers en crédit immobilier, mais ils sentent déjà les premiers rayons de soleil leur réchauffer le cœur. « « Il semblerait que l’on arrive au bout de la pire période, même si la reprise est timide et que la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux, résume Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, lors de la présentation du 39e observatoire de l’immobilier du courtier. La demande est divisée par deux comparé au début du conflit en Ukraine, mais on sent de nouveau une appétence à la propriété depuis le début de l’année. »
Reprise timide
Le réseau enregistre une hausse des demandes de financement de 30 % depuis l’automne dernier, même si, comparé à mars 2023, c’est encore une baisse de 35% (30 000 demandes contre 49 000). La détente des taux en est le principal facteur explicatif. MeilleurTaux rapporte un taux moyen à 20 ans pour un emprunt de 200 000 euros à 3,95 %, contre 4,05 % en janvier.
Suivant l’observatoire du courtier, 7 barèmes bancaires sur 10 proposent un taux sur 20 ans inférieur à 4,3 %, alors qu’ils n’étaient que 6 sur 10 en décembre 2023. Près de la moitié des barèmes s’affichent à 4,1 % et le quart à 3,9 %.
Une percée vers des taux à 3,7 % s’esquisse même depuis un mois. Une information corroborée par Cafpi qui dénichait fin février un taux à 3,75 % sur 20 ans pour ses meilleurs profils (3,30% sur 10 ans, 3,55% sur 15 ans et 3,95% sur 25 ans).
Décrue à venir
La situation devrait s’améliorer graduellement : le taux de l’OAT à 10 ans qui se stabilise en dessous des 3 % permet aux banques de se dégager des marges confortables alors que la BCE envisage la première baisse de ses taux directeurs depuis 2022, prédit par les marchés avant l’été. Les banques françaises risquent d’ailleurs d’amplifier la décrue par des politiques commerciales agressives.
« Toutes les banques sont revenues sur le marché avec un objectif de conquête élevé mais ne peuvent respecter leurs objectifs puisque le marché ne suit pas encore. C’est le retour des décotes significatives sur les taux affichés », affirme Maël Bernier. Le traitement des dossiers s’accélère déjà : selon Cafpi, 55% des offres de prêts se sont faites en maximum 15 jours en février contre 40% en janvier. Atteindre des taux à 3,50% dans le courant de l’année, voire 3% d’ici fin 2024 « semble, désormais, réaliste », écrit le courtier dans un communiqué. Meilleurtaux envisage également des taux moyens autour de 3,5 % en septembre.
Si la prédiction se confirme, les acquéreurs de 2023 qui ont emprunté à 4,5 % ou plus auront alors tout intérêt à retourner à la banque. Un point entre le taux du crédit et le nouveau taux espéré est en effet suffisant pour rouvrir les négociations, si tant est que le capital restant dû soit d’au moins 70 000 euros et que l’emprunteur soit au début de l’amortissement, dans le premier tiers du prêt.
Fausses solutions
Une conférence d’intermédiaire en crédit ne pouvant jamais se terminer sans un tacle aux règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), Meilleurtaux n’a pas dérogé à la coutume. Selon le courtier, un quart des demandes d’emprunts se situent dans la « zone grise » - dérogeant à la limite de 35 % de taux d'effort maximum mais en-dessous de 40 % -, c’est-à-dire finançables grâce à la marge dérogatoire bancaires aux règles du HCSF, elle-même limitée à 20 % des prêts. Le compte n’y est donc pas, sachant que la marge des banques est en majorité réservée aux résidences principales.
« La Banque de France voulait réguler le marché par la baisse des prix, mais le résultat n’est pas là car l’offre est toujours inférieure à la demande, tance Maël Bernier. Nous n’avons rien construit depuis trois ans et le plan d’urgence du gouvernement ne correspond pas aux besoins réels ». La Fédération bancaire française (FBF) est d’ailleurs fileuse à l’idée de massifier le prêt « in fine » (qui consiste à rembourser le capital à l’échéance du prêt), comme le veut l’exécutif. « Il est seulement utile pour les investisseurs locatifs qui peuvent déduire leurs intérêts d’emprunts, appuie la porte-parole de Meilleurtaux. Ce ne sera pas le cas des acquéreurs de résidence principale, risquant de se retrouver dans une situation délicate s’ils veulent déménager au bout de quelques années et que le marché est plat. »
Le prêt hypothécaire, autre proposition du gouvernement, ne rencontre guère plus de succès auprès des acteurs du crédit. Ils soutiennent en revanche, comme Bercy, la proposition de loi déposée par le député Renaissance Lionel Causse fin janvier pour réformer les règles du HCSF. Le texte veut réformer sa gouvernance en l’élargissant à 10 membres au lieu de 8, avec comme membres supplémentaires un député et un sénateur. Surtout, il cible sa « doctrine de l’endettement excessif particulièrement stricte » en faisant tomber la règle du taux d’effort maximum. Les établissements prêteurs seraient, si la proposition de loi était adoptée, libre de mettre en balance taux d’endettement et reste à vivre pour jauger le risque de l’emprunteur.
