Certains investisseurs dans l’immobilier ancien pourraient s’interroger sur la stratégie à adopter dans le cadre de la loi Pinel-Pinel ancien du fait de la future baisse des taux de réduction d’impôt pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023. Angelys Group, spécialiste de la restauration d’immeubles anciens associés à des dispositifs fiscaux, démontre que des solutions fiscales pour des investisseurs amateurs de vieilles pierres existent : Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le dispositif Denormandie, Denormandie optimisé au déficit foncier.
La loi de finances 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, mais a instauré une diminution successive et progressive du taux de cette réduction d’impôt pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023. Pour rappel, la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables au titre du dispositif Pinel varie selon la durée de l’engagement de location du bien : 12 % pour six ans, 18 % quand la durée est de neuf ans et 21% pour douze ans. A partir du 1er janvier 2023, les taux baissent : 10,5 % pour six ans, 15% pour neuf ans et 17,5 % pour douze ans.
Certes, il y a des exceptions à cette diminution de taux mais elles ne s’appliquent pas à l’immobilier ancien (par exemple, une surface minimale par typologie, la présence d’un espace extérieur et une double exposition à partir du T3).
Pinel ancien optimisé au déficit foncier
L’investissement en Pinel ancien optimisé au déficit foncier, du fait de la nature des travaux entrepris, permet la coexistence de ces deux régimes fiscaux. Le fonctionnement de cette « cohabitation » est la suivante : le prix d’acquisition du lot et une partie des travaux seront éligibles à la réduction Pinel (souvent les travaux des parties privatives intérieures, donc celles qui ne sont pas décent au moment de l’acquisition) ; l’autre partie des travaux sera éligible au régime du déficit foncier (travaux d’entretien et de réparation des parties communes).
Qu’est-ce que cela implique ? Les dépenses éligibles au titre du déficit foncier ne sont pas limitées par le plafond de l’avantage Pinel de 300 000 € ; le prix d’acquisition n’est pas limité à 5 500 €/m2 (loi Pinel) ; l’avantage lié au déficit foncier est obtenu immédiatement au titre de l’année de décaissement et non reporté à l’année d’achèvement des travaux comme c’est le cas pour le régime Pinel ; le levier fiscal est plus intéressant que celui de l’avantage Pinel car les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2 % (TMI à 45 % + prélèvements sociaux au taux de 17,2 %).
Le dispositif Denormandie simple ou optimisé au déficit foncier
Toujours en vigueur, le dispositif Denormandie s’applique dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien avec travaux destiné à la location et ouvre droit à une réduction d’impôt de 12, 18 à 21% du prix de revient de l’investissement (achat + frais d’acquisition + travaux), dans la limite de plafonds et de certaines conditions. Les logements décents qui feront l’objet de travaux de rénovation pourront être éligibles au dispositif Denormandie, tandis que cela ne pourrait pas être possible avec le Pinel ancien. La restauration complète de l’immeuble n’est pas obligatoire. Le montant des travaux de rénovation ou de transformation éligibles doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (cumul prix d’acquisition, frais d’acquisition et coût des travaux).
Sous l’angle des conditions, les logements concernés sont situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat du centre-ville est particulièrement marqué ou celles qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Il faut respecter un délai d’achèvement des travaux, à savoir le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien. Et l’immeuble doit être acquis en pleine propriété. L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant une durée de six, neuf ou douze ans selon le taux de réduction souhaité.
S’agissant des plafonds à respecter, la réduction d’impôt s’applique au maximum à deux logements par année d’imposition, et la réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un double plafond (prix de revient global de l’investissement de 300 000 € et le prix d’acquisition du foncier, augmenté du montant des travaux de réhabilitation ne peut pas dépasser 5 500 €/m2. Enfin, la réduction Denormandie entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 €/an.
En optant pour le dispositif Denormandie optimisé au déficit foncier, l’investisseur peut, comme dans le cadre du Pinel ancien, bénéficier d’avantages supplémentaires.
