Alors que les taux d’emprunt remontent, les contraintes se multiplient sur le marché locatif. Entre les réglementations environnementales, la suppression du dispositif Pinel ou le durcissement de l’encadrement de la location saisonnière, la question de la rentabilité se pose pour les investisseurs. Mais de la crise naissent des opportunités, dans le neuf comme dans l’ancien, et la pierre demeure un placement pérenne et rémunérateur.
Le marché de l’immobilier ralentit. Selon les prévisions de la Fnaim, avec neuf cent-cinquante mille ventes réalisées sur l’année, 2023 passerait sous la barre fatidique du million de transactions, accusant un recul de 15 % sur un an, soit plus de cent-cinquante mille ventes de moins par rapport à l’année 2022. En cause, l’inflation qui plombe le pouvoir d’achat immobilier, la hausse des taux d’intérêt, l’accès toujours plus difficile au crédit et des vendeurs, pas encore prêts à baisser les prix de vente face aux nouvelles réalités du marché. « Après avoir été porté par des taux d’intérêt attractifs lui permettant de rester dynamique jusqu’en 2022, le marché immobilier connaît un réel retournement. La décélération observée en 2022 se confirme en 2023 », analyse Loïc Cantin, président de la Fnaim, ajoutant que « l’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions qui chute drastiquement ».Le dernier baromètre réalisé par l’Ifop pour la fédération révèle que seulement 22 % des Français interrogés jugeaient la conjoncture favorable à l’achat, et 31 % à la vente. Et pour cause : en mars 2023, les acquéreurs avaient perdu 40 000 euros de capacité d’emprunt pour une mensualité de 1 000 euros, par rapport à janvier 2022, passant de 216 000 euros à 176 000 euros. Dans ce contexte, si 49 % des particuliers se déclarent encore enclins à investir, ils peuvent légitimement se poser la question de l’intérêt à acheter un bien immobilier pour le louer. « Les taux d’emprunt s’élèvent actuellement à 4 % pour les particuliers et 5 % pour les sociétés, entraînant un recul du pouvoir d’achat de 18 % en deux ans, pour une même mensualité. Une telle conjoncture commence à faire reculer les prix et a fait chuter les volumes de transactions de 15 % en France au premier trimestre 2023 et jusqu’à 20 % à Paris », constate Manuel Ravier, cofondateur du groupe Investissement-locatif.com.Bien que l’intérêt pour la pierre demeure intact, les particuliers manifestent un certain découragement face à des banques qui les détournent de l’achat immobilier. « Tandis que le refinancement auprès de la BCE et la Banque de France coûte plus cher, les banques essaient de récupérer des liquidités pour les placer et orientent l’épargne vers d’autres supports », explique le spécialiste. De quoi ébranler le marché de l’investissement locatif ? « Ce n’est pas la première fois que des orages viennent ébranler le secteur de l’immobilier, ni la dernière fois qu’il s’en relèvera », rassure Stéphane Van Huffel, fondateur de Net-investissement.De la crise naissent même des opportunités d’achat, notamment dans l’ancien mal noté au DPE, qui peut donner lieu à d’intéressantes négociations. « Il faut profiter de ce moment de flottement pour faire baisser plus fortement les prix de vente et saisir la prochaine baisse des taux pour effectuer un rachat de crédit ou négocier un nouveau taux d’emprunt plus avantageux », conseille-t-il. Et faire ainsi coup double, en tirant profit d’un marché inédit et incertain.
Un financement toujours difficileLa remontée des taux impacte la production de crédit immobilier. Selon les statistiques de la Banque de France publiées en juillet dernier, le niveau stabilisé à 14,1 milliards d’euros en mai est retombé à 11,1 milliards au mois de juin. Sur un an, la production a baissé de 45 %, rappelle le courtier Vousfinancer. Les critères du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui ont fixé, depuis janvier 2022, le plafond d’endettement à 35 % et la durée maximale d’emprunt à vingt-cinq ans excluent de nombreux particuliers du crédit immobilier. La mensualisation temporaire du taux d’usure, appliquée depuis le 1er février et prolongée jusqu’en janvier 2024 était destinée à prévenir l’effet ciseaux sur le marché du crédit, en relevant le taux maximum auquel les banques sont autorisées à distribuer des emprunts, ce qui leur permet de renouer avec des marges plus importantes. Le taux d’usure a ainsi atteint 5,09 % le 29 juin pour les prêts sur vingt ans, soit une hausse de 0,41 point en un mois (une première depuis 2012).Suffisant pour détendre le marché ? Pas si sûr, à en croire Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « La mensualisation du taux d’usure n’a pas du tout favorisé la production de crédit qui stagne entre 12 et 14 % depuis janvier. Les barèmes de taux envoyés par les banques oscillent entre 4,40 et 4,78 %, signe qu’elles ne sont pas encore prêtes à revenir sur le marché du crédit immobilier », constate-t-elle. Les crédits restent octroyés au compte-goutte et de préférence pour l’achat d’une résidence principale.
Freins à l’investissement locatifLes investisseurs sont donc les premiers pénalisés par cette situation. « L’abandon du calcul différentiel et la limitation du taux d’endettement ont fermé la porte du crédit à bon nombre d’investisseurs qui ne rentraient plus dans les critères du HCSF », explique Sandrine Allonier. Plus enclines à prêter aux primo-accédants, avec lesquels elles peuvent nouer une relation de long terme, les banques n’ont pas facilité l’accès au crédit des investisseurs. « Les banques ne sont pas très appétentes pour financer les investisseurs au profil souvent multi-bancarisé, parfois clients d’une banque en ligne:un facteur devenu rédhibitoire pour les opérateurs traditionnels qui exigent la domiciliation des comptes pour étudier les dossiers », précise la porte-parole. Résultat, en janvier et février, seuls 3 % de la production de crédits ont été alloués à des projets d’investissement locatifs, alors que 4 % étaient autorisés. Les taux sont également plus élevés, en moyenne, de 0,10 % par rapport aux primo-accédants, la demande d’apport plus importante et les durées de prêts limitées à vingt ans ou moins. « La conjugaison de tous ces éléments est venue amoindrir l’intérêt de l’investissement locatif, qui reposait sur l’absence d’apport et une durée longue d’emprunt afin de maximiser l’effet de levier du crédit. En conséquence, les investissements locatifs d’aubaine ont fortement diminué », observe la porte-parole.
Réaction du HCSF
Face à la dureté des recommandations du HCSF, les banques se sont adaptées, en augmentant notamment la part des revenus locatifs prise en compte (de 70 % jusqu’à 100 %) afin d’atténuer l’abandon du calcul différentiel. Les primes et revenus variables sont, eux aussi, intégrés dans le reste à vivre, dans le but de faire baisser le taux d’endettement de l’investisseur. Toutefois, la marge de flexibilité de 20 % sur la part de dossiers pouvant déroger aux recommandations du Haut conseil demeure sous-utilisée, à hauteur de 13,8 % au global, regrette Sandrine Allonier.Pour inciter les banques à prêter davantage, le HCSF a donc préconisé, le 13 juin dernier, un assouplissement sur le niveau et le pilotage de l’octroi de cette marge, passée de 20 à 30 %, soit 4 à 6 % de la production totale de crédit. « Ce n’est pas un assouplissement, mais un ajustement technique, à la marge, qui n’aura pas d’effet tangible sur le volume de crédits alloués aux investisseurs et reste trop contraignant pour les banques », précise-t-elle, saluant, cependant, le signal positif envoyé par le gouvernement pour débloquer le marché. « Pour les investisseurs c’est une bonne nouvelle malgré tout, puisqu’ils pourront désormais être plus nombreux à pouvoir emprunter hors critères », conclut-elle.Le courtier Artémis courtage envisage, de son côté, une embellie sur le financement. Selon Ludovic Huzieux, cofondateur du groupe, estime que la hausse du taux d’usure, au 1er juillet, est une bonne nouvelle pour les emprunteurs : « ils atteignent à présent 4,84 % pour les prêts d’une durée comprise entre dix et vingt ans, soit une hausse de trente-neuf points de base et 5,09 % pour ceux de vingt ans et plus. Cela va permettre aux établissements bancaires de bénéficier de plus de marges pour financer les projets dans les prochains mois », anticipe-t-il.
Immobilier neuf : la fin des avantages fiscauxLa filière du logement neuf traverse une crise sans précédent. La baisse de l’offre (mises en vente) a atteint 24,8 % au 25 mai 2023, indique la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Avec seulement seize mille neuf-cent-douze lancements commerciaux, le niveau du premier trimestre est le plus bas depuis la création de l’Observatoire professionnel en 2010, plombé par une baisse de la délivrance des permis de construire et par le report ou l’abandon d’une opération sur cinq. Les ventes totales de logements neufs du premier trimestre 2023 ont chuté de 34,3 % par rapport au premier trimestre 2022.La réforme du dispositif Pinel avec la création d’un Pinel+, la réduction progressive des avantages fiscaux (depuis le début 2023, la réduction fiscale était conditionnée et limitée à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du montant de l’acquisition selon la durée de location) et la hausse du coût des matériaux de construction, tout comme la pénurie de main-d’œuvre participent au ralentissement du marché.
Vers une suppression du Pinel
Coup de massue pour les promoteurs immobiliers, le 5 juin dernier:le gouvernement a sonné le glas du dispositif Pinel à compter de 2025. La fin de la « carotte fiscale » ouvre une nouvelle ère – et d’autres perspectives – aux investisseurs. « Pour certains opérateurs immobiliers, il s’agit de la dernière fenêtre de tir pour acheter en Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. C’est le moment, pour les investisseurs, de réaliser de bonnes affaires sur les retours de lots invendus, notamment à cause des refus de prêts engendrés par la hausse des taux, qui seront livrés prochainement à des prix plus cohérents avec la réalité du marché », analyse Romain Naudin, directeur du pôle investissement locatif de Homunity Patrimoine.Devant la chute drastique des ventes de logement neuf, les promoteurs formulent ainsi, depuis quelques mois, des offres commerciales alléchantes dans le but d’écouler leurs stocks. « Certains opérateurs proposent de financer l’effort d’épargne pendant quatre ans, à raison de 200 à 300 euros par mois afin de compenser la hausse des taux d’intérêt », observe le directeur. D’autres incluent les frais de notaires ou la pose d’une cuisine équipée dans le prix de vente, avec ristourne. Une aubaine pour les investisseurs en quête d’un bien neuf, conforme aux réglementations thermiques en cours et à venir, qui se valorisera dans le temps. En outre, des promoteurs mettent également en place des packs ameublements et des programmes de gestion locative clés en main – à l’image de « La solution meublée », commercialisée par Cogedim – permettant aux bailleurs de profiter du statut de loueur meublé (LMNP ou LMP).
Investir dans le résidentiel géréLe meublé neuf a la cote. Le marché connaît même une forte croissance depuis quatre ans, d’après Stéphane Van Huffel : « Il n’y a aucune raison de ne pas investir aujourd’hui dans de l’immobilier géré, auquel sont appliquées des techniques comptables optimisées au-delà de vingt ans ». En investissant dans une résidence services, les propriétaires bénéficient du régime parahôtelier et des avantages du bail commercial (récupération de la TVA, fiscalité allégée, etc.). Le régime BIC permet de déduire les revenus locatifs aux charges et amortissements de l’immeuble dans lequel est exploitée l’activité. « Le bailleur peut ainsi déduire annuellement une partie de la valeur de la construction de ses revenus locatifs sur une durée qu’il devra fixer en conformité avec les règles comptables et neutraliser ainsi tout ou partie de sa fiscalité locative durant la phase d’amortissement », précise Thomas Prud’Homoz, notaire associé chez KL Conseil. A la revente, l’avantage fiscal est alors réintégré à la plus-value, sur la base de la valeur nette comptable du bien et non de sa valeur d’acquisition.Mieux vaut donc viser un investissement pérenne, afin d’absorber les variations de marché, et rester prudent dans le choix de l’exploitant en privilégiant les opérateurs historiques, spécialistes de leur segment de marché. Si le modèle à l’américaine des résidences seniors avec services communs mutualisés et animations doit encore faire ses preuves auprès du public des septuagénaires (et plus) français, les Ehpad et résidences étudiantes répondent, eux, à un besoin sociétal résolument d’actualité.Nemea Appart’Etud (groupe Nemea) affiche complet dans plus de 85 % de ses résidences étudiantes en septembre. La marque qui possède aujourd’hui un portefeuille de trente-six résidences étudiantes sous gestion, réparties sur l’ensemble du territoire, notamment dans des zones où l’accès au logement est particulièrement tendu, comme l’Ile-de-France, Lyon et son agglomération, ou encore la Côte d’Azur, voit le nombre de demandes augmenter d’années en années. « Toutes nos résidences affichent une activité particulièrement dynamique, dans toutes les villes où nous sommes implantés », confirme Alexandre Recorbet, responsable de la filiale étudiant du groupe. Aménagées dans l’hypercentre des métropoles et au cœur des pôles universitaires, les résidences Nemea offrent aux étudiants les avantages de vivre au cœur d’une ville : accès aux restaurants, aux musées, aux loisirs, aux transports en commun. Ces logements « nouvelle génération » disposent d’équipements modernes et confortables, à la pointe de la technologie. Les espaces communs sont conçus pour favoriser le partage et le vivre, proposant des salles de sport, salles de détente (TV, billard, fléchette, borne d’arcade, etc.), cuisines partagées, espaces de coworking, mais aussi des coachs de sport, de yoga (gratuit) ou de la sophrologie avant les examens, ainsi que des animations tout au long de l’année. Des concepts émergents, tels que le coliving, intéressent également les investisseurs qui souhaitent diversifier leurs allocations d’actifs et parier sur les mutations de l’offre immobilière. L’offre de coliving qui s’est développée ces dernières années recoupe différentes réalités, allant de la colocation classique, avec services, jusqu’au coliving, avec une approche quasi hôtelière.La société de gestion Mindston Capital s’est associée à l’opérateur lyonnais Citizens Coliving, spécialisé dans le développement et la gestion de résidences en coliving, pour proposer le nouveau fonds Mindston x Citizens Coliving.Ce nouveau véhicule dédié à l’habitat partagé avec services intégrés, qui met l’accent sur la communauté, détiendra en portefeuille des grandes maisons et petits immeubles (de 400 à 1 000 m2) réhabilités – notamment améliorés sur le plan énergétique – et loués meublés, généralement à environ quinze résidents. « Les intérêts des investisseurs et des utilisateurs se rejoignent dans cette offre tout compris, reposant sur la mutualisation des mètres carrés et des fonctionnalités », décrit Michaël Farbos, associé chez Mindston Capital.Focalisé sur le Grand Lyon et dans le Genevois français, deux zones présentant une tension locative très forte, ce fonds est accessible à partir de 100 000 euros et vise un taux de rendement interne (TRI) de 10 % net de frais de gestion, pour une durée cible de deux ans. Le volume d’investissement visé est de 20 millions d’euros.
Immobilier ancien : passoires thermiques, une aubaine ?
Tandis que les ventes dans le neuf s’effondrent, le report de la demande sur l’immobilier ancien se confirme. Pourtant, le marché est mis à l’épreuve de la loi Climat et résilience. Dès 2025, les logements classés G au DPE seront interdits à la location, suivis des logements classés F en 2028, puis E en 2034:soit, au total, 1,6 million de biens susceptibles de sortir du parc locatif privé (19,8 % des logements), dont cinq mille cinq cents classés F et G déjà en vente, s’ils ne font pas l’objet d’une rénovation énergétique. «Une décote brune commence à s’appliquer sur les biens les plus mal positionnés en termes de DPE et les plus difficiles à vendre. La note énergétique devient un facteur déterminant, qui l’emporte parfois sur le prix», note Martin Menez, président de Bevouac, spécialiste de l’immobilier locatif clés en main. Cette décote peut s’établir entre 10 et 15 % du prix de vente, selon les travaux réalisés, mais aussi en fonction de la localisation géographique du bien.Le cabinet de conseil en rénovation énergétique pour les particuliers, Heero, a dressé la carte de France des décotes de prix entre un logement F ou G et un logement D, révélant jusqu’à 19 % d’écart de prix en Aquitaine entre les logements considérés comme des passoires et les logements plus économes, 14 % dans le Grand Est, en Occitanie et dans le Centre-Val de Loire et 12 % en Bretagne, par exemple. En Ile-de-France, en raison du manque d’offres de biens, la décote n’est que de 6 %. « Les biens pour lesquels il y a le plus de potentiel de retour sur investissement lors d’une opération d’achat et rénovation de passoire thermique sont les maisons individuelles avec de petites surfaces, à prix très raisonnable. Il faut privilégier les biens situés entre vingt et quarante kilomètres d’une grande ville, proches tout de même des bassins d’emploi, dans des régions telles que la Nouvelle Aquitaine, le Centre-Val de Loire et le Grand Est, par exemple, dans lesquelles la plus-value verte potentielle est la meilleure », conclut Romain Villain, directeur général de Heero.
Evaluer le coût des travauxA la question « investir dans une passoire thermique représente-t-il une aubaine pour les investisseurs ? », la réponse est loin d’être tranchée. Comme le rappelle Thierry Vignal, président de Masteos, les propriétaires ne sont pas prêts à vendre leur bien « à la casse », malgré des offres de plus en plus agressives. « D’un côté, il y a des vendeurs qui n’ont pas encore conscience de la notion de valeur verte, de l’autre, il y a une méfiance de la part des acheteurs qui ignorent s’ils pourront améliorer significativement la note au DPE du bien acquis », indique-t-il, rappelant qu’en matière de copropriété les possibilités de rénovations sont limitées. « L’impossibilité d’installer une pompe à chaleur qui ferait gagner deux lettres au DPE ou d’isoler par l’extérieur une façade haussmannienne protégée par le Code de l’urbanisme place les propriétaires-bailleurs dans une impasse », souligne-t-il. D’où la nécessité de réaliser toutes les expertises en amont pour évaluer au plus juste les futurs devis. Autre incertitude, le montant réel de l’enveloppe travaux à prévoir pour ces rénovations. Selon une étude publiée par la PropTech Maslow, il faut compter 20 700 euros en moyenne pour un studio de 25 m2 classé G, auxquels s’ajoute la perte de surface due à l’isolation des murs et des plafonds, soit 2,5 m2. Les petites surfaces sont, par conséquent, les plus pénalisées. Généralement dotées de parois sur l’extérieur, elles sont moins bien isolées et voient leur surface au sol réduire considérablement. « Faire une isolation par l’intérieur, c’est la garantie de perdre en moyenne 5 à 7 % de la surface totale du bien, soit 3,5 m2 pour un bien de 50 m2, et donc environ 40 000 euros à la revente pour un bien parisien ou 20 000 euros pour un bien à Bordeaux ou Lyon », calcule Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.Raison de plus pour acheter au bon prix. « Il faut compter entre 400 et 600 €/m2 par mètre carré pour passer d’une classe G à C. Sur un marché où le prix d’achat se situe autour de 3 300 €/m2, pour amortir le coût des travaux à 500 €/m2, le bien doit être acquis 15 % moins cher », préconise Martin Menez. Dans une ville comme Saint-Etienne, où le prix au mètre carré moyen s’établit à 1 500 euros, le jeu n’en vaut pas la chandelle. En revanche, il devient intéressant à Nice, Marseille, Grenoble ou Toulon, où les prix oscillent entre 3 000 et 5 000 euros du mètre carré.
Dispositifs fiscaux et aides à la rénovationPour inciter les investisseurs à rénover le parc locatif, le gouvernement a déployé des aides et déductions fiscales attractives. Parmi ceux-ci, les dispositifs Denormandie, déficit foncier et Loc’Avantages.Le dispositif Denormandie concerne l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des deux-cent-trente-quatre communes du dispositif Action cœur de ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et soit améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels), soit réaliser au moins deux types de travaux de rénovation (parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres). Il y a également des conditions de plafond de ressources et de loyers. Ce dispositif donne droit à un avantage fiscal jusqu’à 21 % du prix du bien incluant les travaux pour une durée de location (non meublée, au titre de résidence principale) de douze ans (12 % pour six ans de location et 18 % pour neuf ans).Le déficit foncier permet aux bailleurs de déduire la part de déficit foncier issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du revenu global imposable, dont le plafond a été doublé en 2023 : 21 400 euros pour les années 2023-2025, à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.Le dispositif Loc’Avantages est proposé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : il s’agit d’une réduction d’impôt jusqu’à 10 000 euros, conditionnée au fait de louer son logement pendant six ans minimum, avec un niveau de loyer inférieur aux prix de marché et sous conditions de ressources du locataire (location non meublée, au titre de résidence principale). Ce dispositif Loc’avantages est cumulable avec l’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ), les CEE et les aides des collectivités locales, à l’exception de MaPrimeRénov.
LMNP, le régime star de l’ancienPlus pérenne que les aides et dispositifs fiscaux placés sous l’épée de Damoclès d’un changement de gouvernement, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste le régime le plus favorable pour les investisseurs, en particulier lorsqu’ils optent pour le régime réel (cf.encadré ci-dessous). « Grâce à cette option, le particulier amortit les travaux et génère de la matière amortissable et déductible qui vient écraser les revenus locatifs et ramène l’assiette fiscale à zéro », explique Thierry Vignal.Autre avantage du réel : l’absence de reprise d’amortissement à la sortie de l’investissement. « Dans le cadre d’un investissement LMNP réalisé en direct ou via une Sarl de famille, le principe de la fiscalité commerciale s’applique. Le bien est revendu à sa valeur historique d’achat, à laquelle s’ajoute le régime de plus-value des particuliers », précise Thomas Prud’Homoz.Afin d’accompagner les acheteurs tout au long de leur investissement, Homunity vient de lancer une offre de LMNP clé en main, qui consiste à rénover des biens positionnés sur des secteurs géographiques clés, les meubler et d’en assurer la gestion locative (les charges de gestion sont déductibles des impôts), jusqu’à leur revente.Les investisseurs qui dépassent le plafond des 23 000 euros fixé par le régime LMNP et le seuil de 50 % des revenus foyers tirés de la location doivent, quant à eux, basculer en SCI, imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas de figure, il y aura une reprise d’amortissement, sous forme d’imposition sur la plus-value à la revente. « Les SCI à l’IS commencent à entrer dans les mœurs. Moins avantageuses sur le plan fiscal que le statut LMNP, elles ont toutefois le mérite d’apporter une stabilité à l’heure où le gouvernement planche sur une harmonisation des régimes immobiliers et une imposition qui baisse avec le temps», ajoute le notaire. Une homogénéisation des régimes fiscaux pour les bailleurs immobiliers est en cours d’étude à l’Assemblée nationale.
Quelle rentabilité attendre ?Dans l’ancien comme dans le neuf, les contraintes s’accumulent et pèsent sur la rentabilité des investissements locatifs. Selon Clameur, les loyers du secteur privé ont augmenté de 7,5 % en dix ans, tandis que l’inflation a, elle, progressé de 13,6 %. En cinq ans, les loyers ont augmenté de 7 % et les prix de près de 30 %, entraînant une chute de la rentabilité locative brute, passée de 5,80 % en 2018 à 5 % en 2022. L’an dernier, le rythme d’augmentation des loyers des métropoles s’est révélé légèrement inférieur à celui de la France dans son ensemble. « La déconnexion entre la valeur du loyer et le prix au mètre carré est due à l’effet inflationniste des politiques non conventionnelles de la BCE, ainsi qu’à la création monétaire pendant les confinements, par la dette », explique l’Observatoire. Dans le top 3 des régions délivrant les rentabilités locatives les plus fortes figurent la Creuse (12,51 %), la Nièvre (11,68 %) et la Haute-Saône (10,42 %); les trois plus faibles sont Paris (3,05 %), les Hauts-de-Seine/Vendée (3, 66 %) et la Savoie (3,78 %).
Essor des villes moyennesLe désamour des investisseurs pour les métropoles – Paris, Bordeaux et Lyon affichent des baisses de prix de 5 à 6 % en 2023 – se poursuit, au profit des villes moyennes qui délivrent plus de rendement, pour un investissement de départ plus faible et un potentiel de valorisation plus fort. Les prix à Grenoble et Toulon ont, respectivement, grimpé de 7,9 % et 6,3 %, et de 5,9 % à Nice et 5 % à Marseille. Ces trois dernières villes connaissent, depuis la crise sanitaire, un engouement notable des locataires en recherche d’un cadre de vie agréable. Cette appétence n’influe cependant pas le montant des loyers : la valeur locative reste stable, dans l’ensemble des pays. Selon la Fnaim, à Nice, le loyer mensuel d’un studio de 25 m2 s’affiche à 472 euros en 2023, contre 471 euros en 2022. A Strasbourg, il s’élève à 376 euros, contre 375 euros l’an dernier et à 329 euros à Metz, contre 322 euros en 2022. Il accuse même une baisse à Nancy (371 euros en 2021, 366 euros en 2022 et 364 euros en 2023), Amiens (389, 388 et 340 euros au titre des mêmes années) ou encore Rennes (413, 410, et 406 euros).Depuis deux ans, Saint-Etienne et Paris constituent les deux extrémités de la chaîne des prix. Par exemple, le loyer mensuel d’un studio de 25 m2 s’établit en moyenne à 305 euros à Saint-Etienne et à 770 euros à Paris.La mensualité d’un investissement locatif stéphanois atteint 220 euros (près de cent euros en moins), alors qu’à Paris, cette mensualité grimpe en moyenne à 1 512 euros (un excédent de 742 euros, soit une différence de 96 % allant donc presque du simple au double, contre 86 % en 2022), calcule la fédération.
Encadrement et plafonnement des loyersLa stabilité des loyers dans les zones tendues est notamment le fruit des mesures de plafonnement et d’encadrement, que de plus en plus de communes pratiquent de façon volontaire. « L’encadrement des loyers structurel vient réduire quasi à néant la rentabilité d’un investissement locatif, à l’image de Paris, où elle ne dépasse pas les 2 %. Alors que l’achat devient plus cher et plus compliqué, ces mesures de plafonnement tendent à faire perdre l’attrait pour la pierre, rendant plus floues les perspectives de plus-value à terme », alerte Martin Menez.L’encadrement des loyers s’applique exclusivement dans les zones tendues, soit mille cent-quarante-neuf villes de vingt-huit agglomérations dans les métropoles où les prix de l’immobilier rendent difficiles l’accès au logement. Les agglomérations concernées sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. Seule façon d’y échapper : prétendre à un complément de loyer en proposant des prestations le justifiant (vue sur site d’intérêt, situation exceptionnelle, travaux, équipements haut de gamme, etc.).Quant au plafonnement de l’IRL, il est reconduit. Deux fois rejetée par le Sénat, la proposition de loi prolongeant le plafonnement à 3,5 % de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) jusqu’au 1er avril 2024 a été adoptée le 28 juin dernier.Une épine dans le pied des propriétaires-bailleurs qui voient geler la valeur locative de leur bien. « C’est un très mauvais signal envoyé aux propriétaires-bailleurs confrontés à une hausse exponentielle de leurs charges et malmenés depuis des années par les pouvoirs publics (encadrement et plafonnement des loyers, contraintes énergétiques, etc.). Vient maintenant s’ajouter un profond sentiment d’insécurité juridique », déplore Loïc Cantin. Le plafond sera fixé à 2,5 % en outre-mer et sera modulable jusqu’à 1,5 % en Corse.
La location saisonnière dans le viseurDans le collimateur du législateur, la location saisonnière semble vivre ses dernières heures de gloire. « De nombreux maires tirent la sonnette d’alarme, en particulier dans les stations balnéaires où les habitants ne peuvent plus louer. Il y a un véritable point de vigilance autour du phénomène Airbnb », affirme Stéphane Van Huffel.Depuis le 1er janvier, la plate-forme a mis en place un plafonnement automatique des locations de résidence principale, fixant à cent vingt jours la limite légale à ne pas dépasser dans dix-huit villes de France (dont Paris, Bordeaux, Lyon et Lille). En outre, les revenus locatifs de ses utilisateurs et le nombre de transactions effectuées sont désormais déclarés au fisc. A Paris et à Lyon, les propriétaires doivent déclarer à la mairie de leur arrondissement l’activité de location même pour moins de cent-vingt jours par an. Pour rappel, la location saisonnière constitue, au regard de l’article L. 637-1 du Code la construction et de l’habitation, un changement d’usage. « La transformation d’un local dédié à l’habitation en local dédié à la location saisonnière est soumise à une autorisation préalable des communes de plus de deux cent mille habitants, appartenant aux départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou aux communes exigeant une autorisation préalable par délibération du conseil municipal. Pour que cette demande soit acceptée, le propriétaire-bailleur doit respecter un principe de compensation qui consiste à acheter un local commercial de surface équivalente au bien loué afin que la perte de logement soit compensée. Le propriétaire peut faire la compensation avec ses propres biens ou acquérir un titre de commercialité, ce qui s’applique déjà à Paris, Bordeaux, Nantes et Strasbourg », explique Thomas Prud’Homoz.Aux « permis de louer » distribués au compte-goutte s’additionne une fiscalité quasi-punitive, jusqu’à 60 % majorée dans certaines communes, notamment balnéaires. Et ce n’est pas terminé. « L’on s’attend à un durcissement fiscal sur les locations saisonnières d’ici la fin de l’année », annonce le notaire.
Comment booster son rendement ?Dans ce contexte, la course à la rentabilité est lancée. « Les critères des investisseurs ont évolué. La hausse des taux a accru l’effort d’épargne, multiplié par deux dans les grandes villes. Résultat, ils s’orientent davantage vers des villes à rendement et la demande forte, afin d’assurer l’équilibre financier de leur opération », indique Manuel Ravier. Selon lui, si la location longue durée revient en force, de préférence sous le régime LMNP, à des rendements estimés entre 6 et 8 %, la location de moyenne durée, à destination des travailleurs, via un bail mobilité, est à envisager.« Dans des villes telles que Toulon, Le Havre, Marseille ou Nice ou même la région parisienne, qui sont de grands bassins d’emplois et regorgent d’une clientèle d’actifs cherchant à se loger à proximité de leur travail, il est possible de louer 20 % plus cher que sur le marché de la location longue durée, pour une rentabilité s’élevant à 10 % nets de frais de gestion », assure-t-il. Les immeubles de rapport, travaillés sur une courte durée (trois ans en moyenne), sont également un bon moyen de booster sa rentabilité. Ces biens immobiliers constitués de plusieurs logements sont acquis par un seul et unique propriétaire (particulier, professionnel ou promoteur immobilier) qui détient l’intégralité du bloc. Le propriétaire se positionne en tant que bailleur, et ses locataires lui versent périodiquement un loyer pour chaque logement. « Les immeubles de rapport ont vocation à générer une rentabilité attractive et à diversifier les revenus immobiliers grâce à plusieurs unités locatives. La gestion est optimisée et confiée à un tiers », souligne Romain Naudin qui constate une démocratisation de ce segment de marché. La plate-forme Homunity Patrimoine a récemment accompagné un investisseur dans l’achat d’un immeuble composé de trois studios dans le centre-ville d’Amiens, vendus avec les meubles, pour un montant de 205 000 euros. Chaque appartement délivre des loyers annuels, respectifs, de 6 600 euros, 5 040 euros et 5 280 euros, pour une somme totale de 16 920 euros par an. Les charges retirées de ce montant (taxe foncière, assurance, frais de gestion et de comptabilité, etc.), la rentabilité nette de cette opération s’établit à 6,9 %.
Faut-il investir maintenant ?
A la lecture des nouveaux facteurs – environnementaux, législatifs, fiscaux et financiers – qui bousculent le marché immobilier, vaut-il mieux attendre ou investir dès à présent ? Pour Thierry Vignal, en l’absence d’alternatives dans les autres classes d’actifs, la pierre demeure le meilleur placement à long terme, même dans les conditions actuelles. « Certes, l’achat locatif est moins intéressant aujourd’hui qu’il y a dix-huit mois, mais ce n’est pas une bonne excuse pour ne pas investir. L’essentiel est de commencer à capitaliser le plus tôt possible et encaisser des loyers, avant que les taux d’intérêt ne remontent », soutient-il.L’indexation des loyers sur l’inflation assure, dans tous les cas, une amélioration mécanique du rendement locatif du bien dans le temps.
Se faire accompagnerAttention, néanmoins, à ne pas acheter n’importe comment. A en croire Safia Tomasino, directrice des opérations et expertise R&D d’Imodirect, il est plus que jamais nécessaire de se faire accompagner pour investir… et ne pas hésiter à négocier, en tenant compte des réalités du marché.« Dans le neuf, comme dans l’ancien, les réglementations en cours et à venir, les paramètres techniques (normes, DPE, conformité) sont autant de points de vigilance qui requièrent l’expertise de spécialistes aux côtés des particuliers », affirme-t-elle, envisageant une amélioration des conditions d’achat, dans les mois à venir. « Les pouvoirs publics se préoccupent des propriétaires privés qui financent, en grande partie, la rénovation et la préservation du parc locatif. Face à l’explosion de la demande locative, liée aux difficultés à acheter ou à la non-disponibilité des biens en cours de réhabilitation, il n’est pas envisageable que le gouvernement ne soutienne pas, d’une manière comme une autre, l’investissement des particuliers », assure-t-elle. Elle espère que le Haut conseil de stabilité financière concède plus de souplesse aux banques pour détendre un marché partiellement gelé.
Nouvelle donne fiscaleUne chose est sûre, la question brûlante du logement – il manque deux cent mille logements neufs par an – fait l’objet d’intenses réflexions au sein du gouvernement. Le groupe Ikory a, dans ce cadre, mis en place un groupe de travail avec les foncières, universitaires et acteurs du logement social sur le statut du bailleur privé. « 98 % du parc locatif est détenu par des particuliers, dont beaucoup souhaitent se constituer un complément de revenu. Si le gouvernement ne maintient pas des incitations à louer, ces derniers vendront », prévient Stéphane Imowicz, président d’Ikory.Sa conviction : l’investisseur privé doit être traité sur un pied d’égalité avec les institutionnels et bénéficier d’une stabilité fiscale, au travers un dispositif unique pour le locatif. « Le climat n’est pas favorable à l’investissement mais nous sommes à un tournant historique du marché immobilier qui oblige la sphère publique et les particuliers à penser le locatif autrement, avec d’autres objectifs et une vision à long terme », résume-t-il.Une nouvelle donne fiscale qui aurait la vertu de pérenniser le statut de bailleur privé.
Gestion locative : les incidents techniques les plus fréquents en 2023Selon l’agence en ligne Flatlooker, un propriétaire doit traiter en moyenne vingt-cinq incidents techniques par an. Ces tâches incluent des responsabilités administratives prévisibles (quinze au total) et dix tâches imprévues (dont sept à caractère administratif et trois liées à la gestion des incidents). En 2022 et 2023, les incidents techniques les plus fréquents étaient liés à la plomberie, avec respectivement 27,91 % et 28,25 % des incidents. Viennent ensuite les dégâts des eaux (13,69 % en 2022 et 14,91 % en 2023) et la serrurerie (14,57 % en 2022 et 13,07 % en 2023). Les problèmes de plomberie sont les plus fréquents dans tous les types d’appartements, allant de 19,91 % en chambre (colocation) à 33,14 % en T3. Les dégâts des eaux sont particulièrement présents dans les T2 et T3 avec respectivement 14,27 % et 13,78 % des incidents. Les incidents liés à la serrurerie sont également assez communs, plus particulièrement dans les chambres (18,48 %) et les T3 (13,78 %).
Comment passer du régime micro-BIC au réelDans le cadre d’un investissement locatif, le passage du micro-BIC au régime réel permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. De fait, le régime réel autorise une déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.) des revenus locatifs, réduisant ainsi l’assiette imposable. Cette déduction est d’autant plus intéressante si les charges sont plus élevées que l’abattement forfaitaire du micro BIC.Par ailleurs, le régime réel permet d’amortir le bien immobilier et les éventuels investissements dans du matériel (meubles, équipements, etc.). Dès lors que le chiffre d’affaires dépasse le seuil autorisé pour le micro BIC (176 200 € pour les activités de vente ou 72 600 € pour les activités de services), ou que les charges sont plus importantes que l’abattement forfaitaire, le régime réel est à privilégier. Pour cela, il faut en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Deux options s’offrent alors aux investisseurs:le réel simplifié (pour les petites entreprises) et le réel normal, qui exige une comptabilité plus détaillée.
