Ce lundi 4 décembre, Sofidy a revu à la baisse le prix de part de deux de ses SCPI.
Brusque réapparition de l’inflation en 2022, et dès lors forte hausse des taux, voilà de quoi secouer les patrimoines des SCPI, on l’a vu en juin avec de premières dévalorisations. Mais maintenant pour 2024 le ciel semble s’éclaircir. Nous avons voulu savoir comment Sofidy, acteur majeur du marché, achève cette année et abordera la nouvelle dans ce contexte de croissance ralentie mais résiliente.
Comme tous les ans vous avez fait expertiser vos actifs. Dans ce contexte actuel de fortes remontées des taux longs, dont on le sait, sont tributaires les valorisations, à quoi faut-il s’attendre sur l’immobilier ?
Oui je rappelle que la correction générale sur les valeurs immobilières en Europe n’est pas le fruit d’une crise immobilière mais résulte de la hausse rapide et forte des taux d’intérêts engagée par la BCE au cours de l’année 2022. Cette remontée des taux d’intérêt est un choc d’une ampleur sans précédent pour l’immobilier qui entre dans un nouveau cycle et doit s’adapter à ce nouveau contexte.
Dans ce contexte vos SCPI tiennent le choc ?
Nos SCPI restent robustes et affichent une bonne résilience avec des corrections des valeurs limitées par rapport au marché. En effet, les travaux d’expertises de fin d’année sont aujourd’hui suffisamment avancés et éclairants. Sur un an, à fin 2023, ils révèlent une baisse moyenne de la valeur estimée de nos portefeuilles immobiliers d’environ -6% (entre -3% et -7,5% selon les SCPI), contre pour rappel une baisse générale moyenne de -2,6% à mi-année.
La forte discipline à l’investissement, la qualité des emplacements, des loyers et des valorisations raisonnables au regard du marché, et surtout l’exceptionnelle granularité des patrimoines sont probablement autant de facteurs qui procurent aujourd’hui cette bonne résilience. Plus que jamais il est important de rappeler qu’il n’y pas un immobilier, mais des immobiliers !
Et sur les valeurs de vos parts ?
En considérant les caractéristiques des patrimoines et les perspectives de chacune de nos SCPI, ces résultats nous permettent aujourd’hui d’annoncer que les prix de part de toutes les SCPI de la gamme sont maintenus à l’exception de deux d’entre elles. Ainsi à compter du 4 décembre 2023, le prix de souscription de la SCPI EFIMMO 1 s’établit à 212 € par part et celui de la SCPI SOFIPIERRE à 595 € par part, soit une baisse de respectivement -10,5% et -9,2%.
A ceux qui vous reprocheraient de ne pas avoir plus mis le pied sur le frein de la collecte ces dernières années, pour éviter d’entrer dans les surenchères, vous leur dites quoi ?
Justement, en continuant à collecter de l’épargne tout en « levant le stylo » depuis 18 mois sur les investissements, nos SCPI disposent aujourd’hui d’un volant de trésorerie disponible important de près de 620 M€ qui les placent en position de force pour tirer avantage d’un marché immobilier baissier. Pour exemple, sur 3700 dossiers d’acquisitions sourcés chaque année, nous en transformons moins de 3% car nous ne transigeons jamais avec des critères d’investissement essentiels tels que la qualité des emplacements ou les niveaux de loyers.
Beaucoup, comme moi, ont pensé que les plus fortes corrections ont été actées par les évaluateurs en juin. Vous, à ce moment, vous avez dit « rien à déclarer », pas de baisse. Et là, deux baisses. Vos évaluateurs n’ont pas vu venir ?
Les travaux d’expertise à mi année de nos évaluateurs avait révélé des baisses limitées à -2.6% en moyenne. A ce moment-là, nous constations surtout une belle résistance de la valeur de nos portefeuilles et, puisque le prix de souscription d’une SCPI à capital variable doit s’établir dans une fourchette comprise entre +10% ou -10% de la valeur de reconstitution, nous n’avions pas de raison d’acter des baisses de prix de parts.
Or depuis juin dernier les évaluateurs immobiliers ont clairement appuyé sur l’accélérateur et n’ont pas donné d’autre choix que de s’adapter à ces corrections de valeurs accrues.
Il est important de rappeler que ceci n’affecte en rien la bonne santé des portefeuilles et les capacités distributives de nos SCPI. Nous confirmons pour 2023 des taux de distribution bruts compris entre 4,55% et 5,00%, supérieurs à la moyenne des SCPI. Nos épargnants continueront à toucher des dividendes stables voire en hausse sur certaines de nos SCPI.
Pour vos 5 SCPI comment se présente le marché secondaire ? Vous qui êtes très référencé par les assureurs vie, subissez-vous de fortes demandes de leur part ? Avez-vous une possibilité contractuelle de caper leurs rachats ?
C'est en effet via le canal de l’assurance-vie que les demandes de retraits ont été le plus en augmentation. La liquidité offerte par les assureurs est sans aucun doute l’explication. Pour autant, ce sont bien les clients assurés et leurs conseillers qui déclenchent les demandes.
Ce contexte va être rugueux pour certaines unités de compte immobilières !
Certains fonds immobiliers vont voir leurs performances souffrir, notamment ceux qui présentent un niveau d’endettement trop élevé et/ou des portefeuilles d’actifs immobiliers trop risqués, et d’autres vont bien s’en sortir et être en capacité de saisir des opportunités. C’est dans cette seconde catégorie que nos fonds comptent bien jouer, qu’ils soient jeunes comme par exemple notre SCPI Sofidy Europe Invest (moins de 2 ans et aujourd’hui 35% de cash à investir) ou moins jeunes comme Immorente (avec elle aussi 400M€ de cash à investir et un grand réservoir de plus-values mobilisable).
En fin de compte le plus important, puisque la SCPI est avant tout un placement de rentes, c’est l’évolution du revenu versé à l’associé ! Comment ont-ils évolué cette année ?
Exactement ! Les SCPI c’est avant tout une distribution régulière de dividendes issue des loyers que la SCPI facture à ses locataires. Et les nôtres disposent de fondamentaux solides pour maintenir un haut niveau de distribution grâce à une très bonne dynamique locative qui ne faiblit pas et qui a su traverser depuis 2020 la crise sanitaire et économique sans difficultés. Pour preuve nos SCPI affichent des taux d’occupation historiquement élevés (+93%) et des taux de recouvrement proches de 98% au titre du 1er semestre 2023.
Parallèlement, les revenus de nos SCPI profitent de l’inflation grâce à l’indexation des loyers essentiellement sur deux indices : l’ILC pour les commerces (en hausse de +6,6% sur un an) et l’ILAT pour les bureaux et autres activités tertiaires (en hausse de +6,5% sur un an). En outre, nos actifs profitent du potentiel de progression -le « pricing power »- offert par la qualité de leur emplacement, le fait qu’il répondent à une demande forte et par le niveau raisonnable des loyers en place.
Les distributions bénéficient enfin de la capacité de la société de gestion à créer de la valeur et à générer des plus-values à l’occasion des cessions immobilières. A ce titre, depuis 2018 les arbitrages réalisés par nos deux SCPI Immorente et Efimmo se sont en moyenne réalisés à respectivement +17% et +8.6% au-dessus des valeurs d’expertises y compris en 2023.
>>>Vous trouverez l’interview intégral de Jerôme Grumler, et ses explications détaillées, dans notre édition du 1er janvier.
JDE
